每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 羅 偉    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 羅 偉

作為風(fēng)向標(biāo)的上海樓市，依舊延續(xù)著春節(jié)的慘淡行情，成交仍然沒有起色。中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海2月新建商品住宅成交面積36.3萬平方米，環(huán)比減少6.7%，同比下滑49.1%。

這一數(shù)值也是6年來同期最低。業(yè)內(nèi)人士表示，除了春節(jié)因素之外，市場信心還沒有恢復(fù)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近日新城控股（601155，SH)披露了2016年年報(bào)，除了多項(xiàng)業(yè)績飄紅之外，今年銷售目標(biāo)卻比年初對外宣傳的“千億級”低了一些，可見其對后市的謹(jǐn)慎態(tài)度。

2月淡季也有人搶房

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年1月一手房成交量達(dá)138萬平方米。2016年2月，在“春節(jié)沒人買房”的淡季，銷售量也達(dá)到60萬平方米。

由于改善需求受到限貸政策影響較大，今年春節(jié)過后的上海樓市成交依舊沒有起色，近幾個(gè)月存量住宅成交量持續(xù)在低位徘徊。

今年1月，上海二手房成交量只有9401套，這是5年以來的月度最低值。一家在國內(nèi)排名前三的知名房地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這主要是由于預(yù)售證發(fā)放的嚴(yán)格管控。

上海中原地產(chǎn)發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，上海2月份新建商品住宅成交面積36.3萬平方米，環(huán)比減少6.7%，同比下滑49.1%。這一數(shù)值也是6年來同期最低。這既有調(diào)控因素，也不乏新房供應(yīng)不足所致。

在上海預(yù)售、現(xiàn)售價(jià)格均被嚴(yán)格管控的背景下，整個(gè)2月份市場供求雙方交易活躍度不高，也進(jìn)一步加劇了市場供求矛盾，造成了市場“量跌價(jià)不跌”的局面。

開發(fā)商是否可以選擇以價(jià)換量給市場積攢信心呢？面對即將到來的“陽春三月”，開發(fā)商會(huì)否抓緊時(shí)間集中入市？優(yōu)淘城總裁薛建雄表示，預(yù)售證只是次要原因，市場雖在快速降溫，但目前成交還算平穩(wěn)。

回望2月份，一個(gè)反差較大的現(xiàn)象是上海個(gè)別地方上演了“搶房”的一幕。比如，嘉定區(qū)某項(xiàng)目認(rèn)籌當(dāng)天購房人群和中介排起長龍，近800套房源一次售出600多套。

在寶山南大板塊，保利某新開項(xiàng)目周末來訪量持續(xù)增加，項(xiàng)目周邊二手房小區(qū)諸如聚豐景都、保利葉之林交易價(jià)位都要在5.3萬~5.5萬元/平方米。

在寶山顧村板塊，金地某項(xiàng)目在上周工作日已經(jīng)開盤，據(jù)上海一位房地產(chǎn)同行描述，除了不少前來簽約的客戶，其它想買房的人群也陸陸續(xù)續(xù)來了不少，幾乎坐滿了售樓大堂。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，這主要是由于一些項(xiàng)目已經(jīng)做了長久的蓄客準(zhǔn)備，因此容易給人造成一種市場火熱的錯(cuò)覺，但這也僅限于個(gè)別項(xiàng)目。此外，上述嘉定熱銷的項(xiàng)目因?yàn)槊娣e小、總價(jià)低，因而出現(xiàn)了此種情況。

“陽春三月”行情再現(xiàn)難

“從量價(jià)節(jié)奏來看，由于各級政府調(diào)控從嚴(yán)執(zhí)行、供應(yīng)端預(yù)售許可證的從嚴(yán)審批、部分投資客退場、開發(fā)企業(yè)推盤周期集中在4月下半月后等因素，上海住宅上半年成交會(huì)‘量跌’。”盧文曦強(qiáng)調(diào)，在市場信心沒有恢復(fù)的情況下，個(gè)別開發(fā)商會(huì)選擇以價(jià)換量。

薛建雄表示，以價(jià)換量是個(gè)別現(xiàn)象和小范圍，其他樓盤還是不愿意“動(dòng)”，只有等庫存多了才會(huì)降價(jià)，所以現(xiàn)在以價(jià)換量的基礎(chǔ)還不夠，開發(fā)商并沒有庫存積壓。

2月28日，克而瑞對外披露了全國百強(qiáng)房企前2個(gè)月銷售榜單，多數(shù)房企前2個(gè)月的銷售金額已超過了去年一季度的銷售成績。

不過，億翰智庫董事張華東告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上海的開發(fā)商從拿地到開盤基本在12個(gè)月以上，在當(dāng)前去化周期不足18個(gè)月的情況下，開發(fā)商推盤意愿不會(huì)很強(qiáng)。

同策咨詢最新研報(bào)預(yù)判，上海樓市上半年整體表現(xiàn)為“量跌價(jià)穩(wěn)”；進(jìn)入下半年，由于上半年“量跌”有了銷售業(yè)績的損失，下半年開發(fā)商必然會(huì)“保量”，因此，在“保量”及沖刺年度銷售指標(biāo)、資金兌付壓力等驅(qū)動(dòng)下，下半年市場表現(xiàn)特征為“以價(jià)換量”沖業(yè)績。

從克而瑞數(shù)據(jù)來看，上海目前去化周期在7.8個(gè)月，庫存在360萬平方米，明顯供小于求。薛建雄表示，市場只是降溫，但開發(fā)商手上貨源明顯不足，賣一套少一套，即便出現(xiàn)降價(jià)潮也要等到足夠庫存之后才有可能。

對于接下來幾個(gè)月的市場走勢，克而瑞方面預(yù)計(jì)上海樓市供應(yīng)量環(huán)比回升為大概率事件，但同比將繼續(xù)下滑，今年想復(fù)制去年“陽春三月”的行情仍將困難重重。畢竟在需求端，市場觀望情緒濃厚，成交量維持低位再所難免。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，當(dāng)前購房者入市意愿不高，對房企營銷工作提出更高要求，所以在沒有十足把握下，不會(huì)倉促開盤。2月下半月后剛需產(chǎn)品有嘗試性推盤，并且單次投放量相當(dāng)大。