每日經濟新聞（微信號：nbdnews）2月28日曾在《39平方米學區(qū)房賣出1200萬？中介：沒那么高（附視頻）》報道過，北京豐匯園一間面積39.1平米的學區(qū)房賣出了930萬元的天價，該事件引發(fā)了輿論廣泛關注。

同一天新華社發(fā)表文章，稱贊紐約市合理的教育資源分配，使得房價寸土寸金的紐約沒有出現(xiàn)“天價”學區(qū)房。

▲新華社2月28日報道截圖： 紐約沒有“天價”學區(qū)房

國情不一樣，加上教育資源分配本身的復雜性，決定了中外學區(qū)房的價格差異不能簡單類比。

但我們能夠看到，中國之所以會有“學區(qū)房”概念，是因為教育機會和財產權掛鉤，即有房產就有上學資格；國外之所以沒有學區(qū)房概念，是因為受教育機會只和實際居住地掛鉤。比如在紐約，水電氣賬單、房屋租約、駕照都可以作為子女入學的證據，而不必非要有房屋產權。

海外也有“學區(qū)房”，但不會炒到天價

▲英國家庭為“學區(qū)房”付出的溢價比率（圖片來源：桑坦德銀行）

最近幾年間，北京上海等地學區(qū)房概念熱度直線上升，價格區(qū)間從每平米10萬元級別很快突破到每平米20萬元的級別，令國內廣大父母驚嘆孩子的教育仿佛成了“不可承受之重”。

在歐美等國，情況似乎完全不同。桑坦德銀行曾公布一組數(shù)據，2016年英國所有選擇了“學區(qū)房”的家庭，平均每戶付出溢價2.37萬英鎊。根據英國房產登記信息數(shù)據，該年度全英平均房價為每戶21.12萬英鎊，如此算來溢價率只有11.2%，遠遠沒到天價的地步。

事實上，除了居住成本高、人才聚集的倫敦之外，英國大多數(shù)區(qū)域里，靠近優(yōu)質公立學校的地段，房價溢價還不到10%。

▲拉格比小鎮(zhèn)學校附近的半獨立聯(lián)排別墅（圖片來源：Zoopla）

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者在調查中發(fā)現(xiàn)，海外“學區(qū)房”的溢價程度和城市規(guī)模有直接關系。

在一些風景秀麗，公立學校教育質量頂尖的小鎮(zhèn)，頂級學校附近的住宅無論是售價還是租金都很便宜。以英國最著名的拉格比（Rugby）公學為例，該校附近的一套包含三間臥室的半獨立聯(lián)排別墅，售價達到24.5萬英鎊（折合人民幣約207萬元）。這樣的居住條件和配套教育資源，放在倫敦可以輕易達到百萬英鎊的售價。

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）2月28日報道過，北京一套39.1平米的學區(qū)房，賣到了930萬元的價格。同樣的價格，幾乎可以在拉格比購買5套上圖這樣的別墅。

當然，海外確實存在著溢價極高的“學區(qū)房”，但畢竟只是極少數(shù)情況，諸如英國倫敦、紐約曼哈頓以及其他一些富人云集的地區(qū)。這些地區(qū)由于集中了世界最優(yōu)質的教育資源，房價自然更高。據英國《每日電訊報》統(tǒng)計，在那些全國頂尖的、且不招收異地學生的公立學校附近，房價會溢價高達28%。

在加拿大從事留學和移民業(yè)務的楓業(yè)國際公司副總裁焦曉蒙對每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者介紹說：

蒙特利爾市最好的區(qū)域是Westmount（西山區(qū)），中國很多富豪會選擇在這里買房子。這里的學校也是最好的，學校排名幾乎全在魁北克453所小學中學中排名前50。相應的，這里的房屋均價是150萬加幣起。蒙特利爾市的獨立屋（別墅）2016年的均價是32萬加幣。

選擇“學區(qū)房”，不只是為入學資格

和國內的學區(qū)房不同，國外“學區(qū)房”之所以有溢價，不單是因為入學資格的便利，也包含了其他很多配套措施的差異。

“加拿大學區(qū)房的概念與中國的并不同。在加拿大，單純從學校好壞來分學區(qū)比較片面。加拿大好的區(qū)域是因為一切條件都好，才會房價高。”焦曉蒙介紹說。

焦曉蒙長期在加拿大蒙特利爾市生活，他說所謂好的區(qū)域，在治安醫(yī)療等各方面都相比其他區(qū)域要好很多。加拿大有許多衡量區(qū)域好壞的數(shù)據，如該區(qū)每百人擁有醫(yī)生數(shù)，每百人擁有運動場地數(shù)，每百人綠化數(shù)等等。“總之很直觀就能看出這片的區(qū)域的好壞。”

▲拉格比圣勞倫斯學校（圖片來源：谷歌）

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者調查發(fā)現(xiàn)，在海外一般本地家長不太可能為了單純地為擇校去買一套房產，甚至有留學生對記者表示，身邊聽說購買學區(qū)房的家長大部分都是華人。

這一說法在每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者調查中也得到了證實，英國地產經紀人會為中國客戶專門打造一個“學區(qū)房”概念，把優(yōu)質教育資源附近的房源籠統(tǒng)稱為“學區(qū)房”，而他們對本地客戶一般不這樣做。

在英國，學區(qū)只是市政規(guī)劃下“片區(qū)”概念的一個分支。市政規(guī)劃時保證每一片區(qū)都有基本的公共服務設施，諸如超市、醫(yī)院、學校等，學校的教育質量差異也只是房價溢價的因素之一，房價高的地區(qū)其他配套設施往往也很好。也就是說，學校質量往往和社區(qū)環(huán)境緊密掛鉤的。選擇一個地段優(yōu)越的“學區(qū)房”，意味著搬入一個設施和環(huán)境更美好的社區(qū)，這不僅方便孩子進入理想學校讀書，也能改善整個家庭的生活質量。

▲英國區(qū)域平均房價與本地學校教育質量呈正相關（圖片來源：電訊報）

在加拿大情況亦是如此，焦曉蒙介紹說，蒙特利爾實施的是區(qū)域公民自治模式，比如這個區(qū)的房價高，但相應的稅收就高，區(qū)政府可以用更高的稅收聘請更好的老師，配更好的醫(yī)院。英國的公立學校絕大多數(shù)屬于“地方維持學校”，由地方政府投入資金維持，在滿足國家教綱的前提下各學校可以開展自己的特色教學，自己掌握人事權。這樣條件優(yōu)越的區(qū)域里，從師資、設備到教學氛圍自然都會更好。

租房也能解決入學問題

▲英國很多家長選擇在學區(qū)租房住 （圖片來源：桑坦德銀行）

在北京，很多購買小學學區(qū)房的家長們并不會實際居住在新購的房里，只是單純地為孩子鎖定一個入學資格而買下產權。記者了解到，海外的情形恰恰相反，很多家長無需為了理想學校而買房，只需要租房即可。

英美的入學資格認證不需要看房屋產權，只需要家庭實際居住在學區(qū)內的證明即可，很多家長會選擇在小孩就讀的幾年中搬到相應的學區(qū)租房居住。

學區(qū)房由于客源充足，地段較好，往往租金較貴，但如果家庭成員并不喜歡學校所在的區(qū)域環(huán)境，只是單純希望孩子就讀理想學校的話，在兩三年內選擇租房住也是合理的選擇。桑坦德銀行統(tǒng)計，選擇租房的家長不在少數(shù)。

以曼徹斯特和利物浦等大城市所在的英格蘭西北為例，有10%的適齡學童家長會選擇置換購買“學區(qū)房”，同時有8%的家長選擇單純租房；在倫敦，有14%的家長選擇在學區(qū)租房住，并不比買房的家長（17%）少太多；在地廣人稀的蘇格蘭，甚至選擇租“學區(qū)房”的家長（10%）甚至還要超過置換買房的家長（9%）。

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）在紐約市教育局網站上了解到，學齡兒童注冊入學，只需要家長在一系列證明文件中任意出示兩份即可：水電氣賬單、房屋租約、駕照、房產稅單、個人所得稅單和租金收據等都可以作為實際居住的證明，從而幫孩子注冊入學。

▲紐約市入學注冊清單，要求家長從14份材料中任意提交兩項即可 來源：紐約市教育局

國外學區(qū)房也可以用作租房投資，并不是一筆單純的消費。比如在大學附近，由于外地和留學生群體龐大，所以客源充足、租金高、投資收益有保障。

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者了解到，一些海外父母會在孩子就讀的大學附近買房，除了可供孩子上學期間居住以外，之后拿來出租投資，也可以保證較高的租售比回報。這一投資模式也開始被一些中國留學生的家長學到，中國大學生靠父母資助在海外買房的案例也不斷增多。

每經編輯 鄭直

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