每經(jīng)編輯 隋丕寧

隨著京津冀一體化發(fā)展的提速，環(huán)京區(qū)域涿州的房地產(chǎn)市場受到前所未有的關注，某些樓盤一度出現(xiàn)了“瘋搶”的局面。然而正當大批投資者蜂擁而至時，當?shù)卣杆俪雠_了限購政策。3月4日，《財經(jīng)》新媒體記者在涿州實地調(diào)查了解到，目前90%的樓盤已經(jīng)“封盤”，不再對外銷售。原因是，很多樓盤五證不全，而監(jiān)管部門檢查力度較大，兩會期間“封盤”現(xiàn)象普遍。另外，不排除捂盤等待漲價的可能。

現(xiàn)房幾無房可售 期房“封盤”現(xiàn)象普遍

從北京西二環(huán)出發(fā)，開車沿京港澳高速一路向西南行進，不到一個小時便到了涿州北收費站。剛出收費站，就有六七個銷售人員手里拿著一堆樓盤宣傳單圍了過來，他們以為買房客來了，紛紛要帶《財經(jīng)》新媒體記者去看房，最后一名叫小王的銷售員上了記者的車。

由于是周五，加上剛剛出限購政策，涿州大街上空空蕩蕩，但隨處可見三五成群的售樓人員。面對一棟棟建好的新樓盤，小王告訴記者，這些樓盤幾乎都沒有現(xiàn)房可買了?，F(xiàn)在能買到的只有期房，準現(xiàn)房的價格比較高且樓盤比較少。

多位銷售人員向記者透露，涿州現(xiàn)在存在大量五證不全的項目，五證齊全的大概只占到十分之一。兩會期間管得嚴，大部分樓盤都封盤了，兩會以后應該會開盤一批。據(jù)不完全統(tǒng)計，涿州有90%左右的樓盤現(xiàn)在都在“封盤”，部分可以排卡。

隨后記者來到位于涿州東站最近的樓盤K2獅子城，其銷售員表示，目前只有8號樓在售，屬于尾盤，其它樓盤都已經(jīng)封盤。距離高鐵站一公里左右的天保綠城也存在封盤的情況，目前也在排卡。除此之外，封盤的還有位于涿州碼頭鎮(zhèn)的金?；▓@、鴻坤爾灣等樓盤項目，位于107國道的樓盤項目幾乎全部封盤。

對于“封盤”的原因，業(yè)內(nèi)人士認為，一是兩會期間政府查得嚴，證件不齊全是開發(fā)商的一大硬傷。二是開發(fā)商也在等待下一輪上漲，不排除捂盤的可能性。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《財經(jīng)》新媒體采訪時分析稱，這個時候要特別警惕部分房企乘機捂盤的做法，因為往往這個時候被認為是房地產(chǎn)市場看漲的一個特點。

“如果房企資金壓力不大，可能會采取捂盤的做法，同時也不排除會有一些違規(guī)繞過監(jiān)管的做法。建議地方政府對于現(xiàn)有的房企進行摸底，進而獲得更多的房源信息。” 嚴躍進說。

價格三年番兩翻 限購抑制炒房

據(jù)小王介紹，涿州現(xiàn)在幾乎已經(jīng)沒有1萬元以下的房源，高鐵涿州東站附近的房價較高，在1.8萬元到2萬元之間。每天到涿州看房的人大概有一兩百撥，周六日更多一些。每周成交量在一兩百套，但最近房源很少，兩會以后火爆的情況應該會恢復。

記者了解到，距離涿州東站十公里左右的京南一品，預計開盤價每平米也在1.1萬元左右。而離高鐵站只有一兩公里的天保綠城的價格則要高很多，預計開盤價在每平方米1.5-1.6萬元，甚至更高一些。

家住獅子城的張先生告訴記者，2014年在涿州買的房子，當時的價格只有6000元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了1.8萬元/平方米，不到三年房價翻了兩番。這一點也得到了小王的認可，涿州開發(fā)區(qū)房價漲的很快，就連老城區(qū)的房價也早已突破了萬元大關。

隨后記者來到位于老城區(qū)的“公園8090”樓盤。如果和高鐵新城相比，這里多了些生活氣息。五證齊全、70年產(chǎn)權(quán)、LOFT等均是它的賣點。銷售人員向記者介紹，均價在1.6萬元左右，朝南的戶型稍微貴一些，2018年中旬可以交房。該樓盤于2016年10月開盤，開盤均價為1.3萬元左右。

事實上，導致涿州房地產(chǎn)價格不斷上漲的原因除了整體房地產(chǎn)大環(huán)境因素外，與地處北京周邊的區(qū)域優(yōu)勢是分不開的。加上京津冀一體化發(fā)展規(guī)劃，涿州被認為是地產(chǎn)的價值洼地，這也是導致更多投資者前來炒房的原因所在。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《財經(jīng)》新媒體采訪時認為，涿州炒房的比例還是比較高的，投資比例超過50%，如果將部分北京養(yǎng)老等需求計算成為投資，那么炒房比例將超過70%，自住剛需比例則非常低。

然而“炒房”剛剛開始，便遭遇了政策的限制。從3月1日起，非涿州市戶籍的居民家庭，限購1套住房，并且首付款比例不低于30%；涿州戶籍居民家庭購買第2套住房時，首付款比例不低于50%。3月2日，河北淶水縣也宣布限購。環(huán)京地區(qū)尚未限購的只有寶坻、永清和薊縣。

其實，限購政策出臺前，涿州就已經(jīng)受到廣泛關注，被多數(shù)人認為是帶有強烈價值洼地屬性的城市。環(huán)顧周邊，固安每平米已破2萬元關口，正在修建地鐵的燕郊更是輕松越過3萬元。

由于廊坊北三縣限購較早，有部分人把投資傾向放在類似固安、涿州等區(qū)域。而固安此前上漲過快，自然會分流部分需求到涿州市場。

嚴躍進認為，涿州政策出臺以后，價格方面會有所抑制，市場交易略有下滑也是正常的。但由于涿州和北京相對較近，潛在的房價上漲壓力還是存在的。

張大偉也認為，從市場看，目前公布的政策對市場的影響相對較弱。預計這一政策后，市場可能會有短期降溫，但很快會消化。

多因素或令房價難以抑制

值得注意的是，涿州、固安等環(huán)京區(qū)域此輪瘋漲和京津冀一體化、民航一體化等概念分不開。京津冀是中國的“首都圈”，包括北京市、天津市以及河北省的保定、唐山、廊坊、石家莊、滄州、秦皇島、張家口、承德、邯鄲、邢臺、衡水等11個地級市。其中北京、天津、保定、廊坊為中部核心功能區(qū)，京津保地區(qū)將率先聯(lián)動。

此外，首都第二機場選址大興，涿州距新機場39.8公里。業(yè)內(nèi)人士認為，第二機場將會給輻射區(qū)域帶來大型的功能性項目配套，催生新的臨空經(jīng)濟帶的形成，并推動區(qū)域發(fā)展進程。同時，從交通來說，涿州是周邊為數(shù)不多有高鐵站且離北京比較近的城市，一天有40多趟高鐵經(jīng)過，到北京西站僅需20多分鐘。

除了交通的便利外，目前的問題也是顯而易見的，就是高鐵周圍房價價格比較高，周圍配套設施匱乏，小到餐館、超市，大到學校、商場都不齊全。

亞太不動產(chǎn)學院院長朱凌波認為，所謂的配套有兩種力量，一種是政府的力量，一種是市場的力量。每一個區(qū)域，當樓盤、居住人口達到一定的數(shù)量和配比的時候，如果政府沒有先前的規(guī)劃，開發(fā)商肯定會自發(fā)地填補這種空白。

“從房地產(chǎn)的基本面來說，一體化能夠帶來產(chǎn)業(yè)和其他資源的聚集，從房地產(chǎn)的投資價值角度看，有積極的推動作用。但是要警惕市場過度的炒作，比如說過度地透支此類概念而炒房，顯然也是需要積極進行管控。”嚴躍進在接受《財經(jīng)》新媒體采訪時說。

朱凌波認為，北京周邊地區(qū)具備其他城市場不具備的優(yōu)勢。一方面京津冀一體化的提速，對整個區(qū)域來說是一大利好；二是北京在中國的特殊性，高端人群都在往北京流入，北京的限購對周邊區(qū)域會有一定的溢出效應；第三就是老百姓的投資渠道并不多，投資股票很多人都賠錢，而10到15年的事實證明，只有房地產(chǎn)的漲幅在10-15倍之間。綜合來看，短時間的房價是不會下降，只會往上走。

朱凌波認為，高鐵因素，周邊的比價效應，以及老百姓的投資渠道一時沒有多元化地解決和疏通，都會使更多的投資涌向房地產(chǎn)的價值洼地。

他表示，雖然受溢出效應的影響環(huán)京區(qū)域的樓市受到多方關注，但是輻射是有一定半徑的。住在大興、天津來北京上班是可以接受的，但是住在張家口還來北京上班就不太現(xiàn)實。所以這個溢出效應不能太盲目、太樂觀。

那么被視為調(diào)控政策的房產(chǎn)稅是否會出臺？3月4日，十二屆全國人大五次會議大會發(fā)言人傅瑩在新聞發(fā)布會上說，房地產(chǎn)稅法的確列入本屆人大五年立法規(guī)劃，但今年沒有把房地產(chǎn)稅法提請人大常委會審議的安排。這意味著外界關注的房地產(chǎn)稅法不會在本屆人大任期內(nèi)出臺。

獨立經(jīng)濟學家、央視財經(jīng)評論員馬光遠認為，“外面對‘房子是住的’這個問題看得太簡單，缺乏對這個問題在政策配套方面的深入思考，我更擔心一提及‘長效機制’，似乎就是收房產(chǎn)稅。如果長效機制淪為‘加稅’的噱頭，又是對房子是住的這一定位的誤讀和偏離。”

朱凌波認為，從大的形勢來看，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，或者說作為老百姓投資的一個最主要的渠道，第一個可以借鑒的就是國際上的經(jīng)驗。在國際上有一個最通用的慣例，當城市化進程達到80%左右的時候房地產(chǎn)會退出支柱產(chǎn)業(yè)，包括這種郊區(qū)化。第二個就是人口紅利雙雙對沖，負面因素是老齡化和獨一代，而正面因素是城鎮(zhèn)化和二胎政策。目前中國人口老齡化大幅度提升，中國的城市化進程現(xiàn)在達到50%左右，如果想達到80%還需要10到15年甚至20年。大家認為在這個區(qū)間里，房地產(chǎn)的國民經(jīng)濟支柱地位可能還會保持。按照投資的慣性，在這個階段應該說還是有投資機會的。當然不同的城市、不同的地段差異會很大。

對于未來房價的走勢，朱凌波表示，“就北京而言，其在中國的特殊性是其他城市不具備的。北京是人口凈流入的，而且流入的高端人口比例很大，低端人口數(shù)量更大。所以這個城市跟其他城市不能同類型比較。比如很多大量的三線城市，像東北人口完全是凈流出的，產(chǎn)業(yè)也停滯，所以那的房價肯定有些地方會出現(xiàn)下滑、會出現(xiàn)滯脹。但是如果僅僅談北京，包括涿州，只能當作一個特殊城市去看，而不代表中國所有的城市都像北京這樣都在上升通道，很多人口凈流出的城市場已經(jīng)進入下降通道，目前分化已經(jīng)出現(xiàn)。”