每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 隋丕寧    

編者按

【 2017年以來，熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)加碼，不少大型房企主動下調(diào)銷售預期。然而，克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前兩個月，萬科與碧桂園銷售額再創(chuàng)新高，雙雙突破800億元，這背后的原因到底是什么？本期房產(chǎn)周刊，《每日經(jīng)濟新聞》記者深入一線，呈現(xiàn)一線房企項目操盤手是如何高效運作項目的，這背后有何可資借鑒的秘密武器？】

每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 隋丕寧

2017年開局至今，3家3000億巨頭領(lǐng)銜的房企規(guī)模之爭已仍在繼續(xù)。多家研究機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前2月，碧桂園銷售總額872.1億元，領(lǐng)先萬科、恒大，拿地金額亦位居榜首。

在行業(yè)集中度加速提升的賽道中，房企應對新變革的架構(gòu)調(diào)整正在悄然展開。新的變局之下，組織的新老更替明顯加速，年輕的操盤手走到舞臺中央。

●新賽季中的生力軍

日前，克而瑞研究中心公布《2017年1~2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜顯示，今年前兩月，碧桂園以872.1億元的銷售總額位居榜首，萬科、恒大分別以859.2億元和685.1億元位列第二和第三。中海、保利、龍湖分別以305.3億元、288.3億元、245.4億元位列第四、第五、第六位。

中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1~2月拿地最多的20大房企排行中，碧桂園共拿了58宗地，拿地總金額達273.37元。無論是數(shù)量，還是金額，均排名第一。

兩份報告還顯示，在房企銷售50強中，有16家房企銷售業(yè)績同比翻番。在房企拿地20強中，有12家企業(yè)拿地超過100億元，20大房企合計拿地金額2376.22億元，同比上漲75.4%。

在行業(yè)集中度不斷提升的背景下，新的賽季競爭將會更加激烈，龍頭房企隊伍換血進程正在加速。

繼去年原集團副總裁、深圳公司總經(jīng)理周彤內(nèi)部退休后，萬科在2017 開局之時對其管理團隊進行新一輪調(diào)整，最受矚目的是中西部區(qū)域首席執(zhí)行官王海武進入核心管理層，其最新職務是萬科高級副總裁、中西部區(qū)域首席執(zhí)行官。

萬科總裁郁亮曾經(jīng)表示，萬科總是推陳出新，有很好的人才儲備和規(guī)劃，使得公司在做任何調(diào)整時，都可以游刃有余，在隊伍調(diào)整上“新老并舉，以新為主”。周彤的內(nèi)部退休，劉肖、王海武的晉升，顯示出萬科在加快管理團隊的新老交替中加快速度，調(diào)整之后萬科核心高管中有3位“75后”副總裁。

萬科2015年年報數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)共有員工6388人，平均年齡32.7歲，平均司齡4.5年。

恒大也開始讓年輕的面孔主導深圳版圖的擴張。2016年12月26日，恒大地產(chǎn)集團（深圳）有限公司與深圳市蛇口灣廈實業(yè)股份有限公司簽約了《城市更新項目框架協(xié)議》，宣布將與灣廈股份公司一起推進灣廈的城市更新項目。代表恒大深圳公司進行簽約的人是恒大高管柯鵬，這是柯鵬首次以恒大深圳公司執(zhí)行董事長的身份亮相。2008年加入恒大之后，其歷任恒大集團總裁助理、副總裁，2015年開始先后調(diào)任恒大吉林公司董事長、黑龍江公司董事長，但任職時間均未超過一年。

此番回歸廣東，柯鵬要接手的是一個真正打開深圳市場的重任。恒大對外披露稱，目前已在深圳擁有房地產(chǎn)開發(fā)項目32個，其中6個位于南山，在深圳全部項目開發(fā)后總貨值約6000億元。

去年以“買買買”闖進千億陣營的融創(chuàng)，2017年的目標是2100億元。據(jù)熟悉融創(chuàng)的人士透露，融創(chuàng)一線操盤手非常年輕，1987年左右出生的已經(jīng)擔綱城市副總的重要職責。

●新牌局中的組織變革

3月9日，馮侖在其微信公眾號發(fā)文稱，美國二戰(zhàn)以后誕生的一些大型開發(fā)商逐漸消失，是因為公司一直沒改變，住宅市場滿足之后，沒有進入商用不動產(chǎn)或者其他的新型增長行業(yè)。這對國內(nèi)的開發(fā)企業(yè)來說頗具警示意義。

2016中國商品房銷售額達到創(chuàng)紀錄的11.76萬億元，但在業(yè)界人士看來，新房市場已不是藍海，如何在未來的存量資產(chǎn)時代找到新的入口，開發(fā)商急于尋求答案。

在2017年初的公司內(nèi)部會議上，郁亮為萬科定調(diào)要堅持兩條業(yè)務主線：一是適應城市發(fā)展變化的需求，從單一住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)為城市配套服務商，城市需要什么就做什么，比如商業(yè)、物流、產(chǎn)業(yè)辦公等；二是適應客戶不斷變化的需求，拓展養(yǎng)老、度假和教育等業(yè)務。

萬科首先對商業(yè)架構(gòu)進行整合。2月中旬，原萬科商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部和印力集團進行整合，印力將成為萬科主要的商業(yè)運營平臺，由印力集團董事長丁力業(yè)掌管；原萬科商業(yè)地產(chǎn)掌門人丁長峰則主要掌管冰雪事業(yè)部和萬丈資本。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認為，此次整合意味著萬科將商業(yè)地產(chǎn)運營提升到更獨立的層面，并且為未來的資本化鋪路。

在新業(yè)務方面，萬科目前獨立出來的新業(yè)務包括物業(yè)管理、物流地產(chǎn)、冰雪事業(yè)部、教育事業(yè)部、養(yǎng)老事業(yè)部等。

去年早些時候，萬科高級副總裁譚華杰還釋放出一個新的計劃——“沃土計劃”，即“在萬科組織結(jié)構(gòu)改革設(shè)想里，曾經(jīng)做過一個最大膽的方案——把萬科所有區(qū)域的一線公司、職能部門全部打散、全部撤銷。”

譚華杰表示，這個計劃會拆掉萬科，讓萬科變成一個更簡單、更扁平的組織架構(gòu)，更以業(yè)務為導向，通過建立一個個“獎金包”，以能力與效率為導向，對“大公司病”開刀，讓萬科體系更開放，更加具有對行業(yè)周期的抵抗能力。

最新的動作顯示深圳萬科對其城市公司組織架構(gòu)進行調(diào)整，城市公司將執(zhí)行合伙人負責制，設(shè)立教育公司、商業(yè)公司等新業(yè)務單元。

碧桂園則在組織架構(gòu)上體現(xiàn)同場競技、自我競爭的原則。為加大布局深圳，莞深區(qū)域、惠深區(qū)域及一線城市事業(yè)部圍攻深圳拓展項目，誰拿下誰開發(fā)。投資人員跨區(qū)域的重合競爭，加快了碧桂園向一線城市的拓展；全員營銷、跟投制度及碧桂園內(nèi)部若干的固有條款讓自我競爭演變成業(yè)績的提升。

《每日經(jīng)濟新聞》此前報道稱，碧桂園年銷售額300億元，凈利潤突破30億元的區(qū)域總，就可以升任為集團副總裁，但這是動態(tài)的，如果下一年業(yè)績達不到年銷售額300億元和凈利潤突破30億元的標準，則會降下來。