兩年前，記者身邊的一個朋友楊先生（化名）因為無力承擔(dān)深圳房價，在東莞買了房。當(dāng)時，他的購房邏輯是，有點錢，但達(dá)不到在深圳付首付的門檻，存銀行、炒股、投資好像都不是好出路，買在東莞，離深圳算不上太遠(yuǎn)，或許還有機(jī)會住，先“上船”，看市場再找“下船”時間。

但據(jù)記者所知，這位朋友，至今也沒有入住東莞的房子，似乎也未打算住進(jìn)去，但這套房帶給了他高位套現(xiàn)的機(jī)會。去年下半年，東莞住宅成交均價就早早達(dá)到了每平方米1.5萬元。

事實上，如楊先生一樣的購房者比比皆是，一線及核心二線城市的高房價，早早將一些剛需趕出了這些城市。只是，這些外溢的購房需求尚未大面積擴(kuò)展至三、四線城市。

不過，隨著去年上一輪一、二線核心城市房價快速上漲，外溢購房需求，棚改貨幣化安置強托底等各種因素的促進(jìn)，三、四線城市去庫存速度加快，銷售均價也有所上浮。

三、四線城市去庫存提速

昨日，國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，1月份-2月份，全國商品房銷售面積14054萬平方米，同比增長25.1%，增速比去年全年提高2.6個百分點。其中，住宅銷售面積增長23.7%。

對此，中金公司房地產(chǎn)分析師張宇在一份報告中判斷，此輪銷售超預(yù)期主要是來自三、四線城市的強勁銷售貢獻(xiàn)。”對比持續(xù)監(jiān)測的60個大中城市，預(yù)計三、四線城市銷售面積同比增速將在30%以上”。

無獨有偶，《證券日報》記者注意到，龍頭房企今年前兩個月的銷售“量價”水平進(jìn)一步提升，其中聚焦熱點三、四線城市的碧桂園、新城控股漲幅較為明顯。除此之外，北京周邊的京津冀區(qū)域，環(huán)京8城已經(jīng)限購，也從側(cè)面反映出三、四線城市樓市的熱度。

國泰君安房地產(chǎn)分析師侯麗科表示，經(jīng)歷了2016年全年的去庫存之后，目前三、四線城市供需結(jié)構(gòu)已經(jīng)轉(zhuǎn)好，41個三線城市平均存銷比已經(jīng)接近2010年的歷史低位。

值得關(guān)注的是，有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者表示，一、二線城市周邊的三、四線城市銷售火熱，其中不乏投資客的入場，動輒幾套甚至幾十套的投資，房價被炒高，這種不是用來居住的房產(chǎn)交易，可能打亂整個市場格局，若二手房市場流動性變差，投資客撤離不及，風(fēng)險也頗高。

外溢需求成購房主力

“毫無疑問，核心一、二線城市不會存在調(diào)控松動的機(jī)會。但當(dāng)全國核心一、二線城市 全城限購限貸 之后，樓市需求勢必會外溢到其他城市，這些非熱點城市可能迎來 活 的時機(jī)，將成為新一輪的樓市熱點。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示。

《證券日報》記者也發(fā)現(xiàn)，多位行業(yè)人士認(rèn)為，三、四線城市將出現(xiàn)階段性繁榮。

侯麗科認(rèn)為，此輪三、四線城市的銷售回暖，除了受益于返鄉(xiāng)置業(yè)及一、二線城市購買力的外溢外，還受益于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的人口二次遷移，核心城市在產(chǎn)業(yè)升級中不斷將中低端產(chǎn)業(yè)外遷，而隨著核心城市房價高漲，購房需求必然外溢，三、四線城市好轉(zhuǎn)的供需結(jié)構(gòu)以及較寬松的貨幣環(huán)境也加速了此類需求的釋放。

值得關(guān)注的是，房企在過去幾年里，先是由于限購等限制，跑去三、四線城市大量布局，接著則出現(xiàn)不少房企因這些城市經(jīng)濟(jì)熱度低，吸納人口能力弱，而導(dǎo)致庫存積壓。近兩年，大多數(shù)房企在積極清理三、四線城市庫存的同時，都在忙著全面回歸一、二線城市，而接下來，房企布局是否會再次下沉到三、四線城市呢？

對此，張宏偉認(rèn)為，對于品牌房企來講，一線城市周邊的三、四線城市甚至縣級市，區(qū)域中心城市周邊的二、三線城市，中西部地區(qū)庫存去化周期小于15個月的三、四線城市可以考慮機(jī)會性布局，實施快進(jìn)快出的策略，短期內(nèi)為公司規(guī)模貢獻(xiàn)銷售額。

實際上，《證券日報》記者也注意到，目前保利地產(chǎn)頗為關(guān)注三、四線城市，招商蛇口、華夏幸福等企業(yè)也意在加大投資，但其往往捆綁著產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入去發(fā)展?？傮w來說，三、四線城市走強趨勢漸顯，階段性繁榮可期。