“上帝給你關(guān)上一道門(mén)的同時(shí)，也會(huì)給你打開(kāi)一扇窗。”這句話似乎同樣能運(yùn)用在目前的房企融資上，盡管這扇窗開(kāi)得還并不是很大。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深化，境內(nèi)發(fā)行公司債、成立房地產(chǎn)集合信托、資管計(jì)劃、ABS等各類(lèi)融資渠道均對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)大幅收緊。但另一面是，銀行卻在大力給房企放貸款。最新出爐的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1-2月房產(chǎn)投資銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，今年開(kāi)年前兩月房企國(guó)內(nèi)貸款4985億，同比增長(zhǎng)11.5%。

1、2月近5000億的開(kāi)發(fā)貸總額，是近六年同期的最高值。

房企銀行開(kāi)發(fā)貸

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸逆勢(shì)增長(zhǎng)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月房企國(guó)內(nèi)貸款額4985億，為2012年以來(lái)的同個(gè)指標(biāo)（即1、2月相加）最大值。而更有意思的是，券商中國(guó)記者通過(guò)進(jìn)一步梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，去年10月地產(chǎn)調(diào)控政策以來(lái)，開(kāi)發(fā)貸的金額反而逐月加速上行。

去年10月、11月、12月，房企開(kāi)發(fā)貸款金額分別為1408億、1896億、2313億，均高于前年同期的1396億、1531億、1586億。按總量來(lái)看，2015年后3個(gè)月開(kāi)發(fā)貸總量為4513億，而2016年同期為5617億，增長(zhǎng)24.46%。

也就是說(shuō)，在房企融資渠道收緊的大環(huán)境下，銀行放出的開(kāi)發(fā)貸呈現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。“這表明銀行對(duì)于房企的資金只是部分收緊，并未完全收緊；另外也可能是銀行沒(méi)有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但是信貸額度又在高位，其他的不敢投，所以就只能投房地產(chǎn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。

值得一提的是，統(tǒng)計(jì)局公布的開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，去年10月以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的到位資金整體卻總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。具體來(lái)看，去年10月份房企到位資金是12550億、11月為12223億，12月達(dá)到高峰14730億（但每年的12月份均為高峰）；今年1、2月份的月均值（1、2月數(shù)據(jù)每年是合并披露，只能取均值），則下降到了11440億。

而關(guān)于房企整體到位資金呈現(xiàn)下滑的原因，分析師告訴券商中國(guó)記者，這說(shuō)明房企融資大環(huán)境仍舊趨嚴(yán)，其他融資渠道處于收緊狀態(tài)。

其他融資渠道仍不順暢

但事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)調(diào)控深化，房企的通道融資業(yè)務(wù)面臨著更為趨嚴(yán)的監(jiān)管。

從去年四季度開(kāi)始，銀監(jiān)會(huì)對(duì)16個(gè)熱點(diǎn)城市開(kāi)展金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的專項(xiàng)檢查，包括且不限于首付貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、與房地產(chǎn)中介及房企合作、理財(cái)及信托等多種業(yè)務(wù)。今年2月，融資渠道進(jìn)一步收緊，基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了《備案管理規(guī)范第4號(hào)》，禁止私募、資管計(jì)劃投向上述16個(gè)熱點(diǎn)城市的地產(chǎn)項(xiàng)目。

這樣的監(jiān)管正在顯效：

首先是地產(chǎn)公司債限發(fā)：從去年9月底房產(chǎn)調(diào)控政策開(kāi)始，滬深交易所相繼對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的公司債監(jiān)管加嚴(yán)。據(jù)海通證券分析師姜超的研報(bào)顯示，2016年11月公司債發(fā)行18只，較10月的41只、9月的80只大量減少，發(fā)行金額也從10月的420億元減少至120億元；12月公司債僅有浙江萬(wàn)廈發(fā)行的5只私募債，發(fā)行金額僅為1.4億元。2017年1月發(fā)行6只地產(chǎn)公司債，發(fā)行金額32.4億，僅為去年同期的2.4%，即便考慮到春季的影響，與2016年2月相比，發(fā)行額也僅為其10.3%；而今年1月地產(chǎn)公司債發(fā)行額僅為同期的2.4%，2月以來(lái)地產(chǎn)公司債更是處于“零發(fā)行”狀態(tài)。

其次是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行收緊：1月房地產(chǎn)領(lǐng)域集合信托成立規(guī)模僅100億元，同比減少逾三成；2月以來(lái)集合信托成立規(guī)模僅15.9億元，業(yè)內(nèi)人士表示資金成本抬升至7%以上。

這也就是為什么內(nèi)地房企海外發(fā)債升溫的主要原因。據(jù)券商中國(guó)記者統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)內(nèi)地房企共發(fā)行境外債券23只，規(guī)?？傆?jì)79.5億美元。

海通證券的分析指出，從融資成本來(lái)看，2016年海外地產(chǎn)債平均票息低于2015年，但隨著人民幣貶值+美元進(jìn)入加息周期，海外發(fā)債成本開(kāi)始反彈，萬(wàn)科、綠地、碧桂園2016年年內(nèi)發(fā)行的幾只票據(jù)票息均有抬升。在人民幣貶值壓力仍大、美元債融資成本上行的背景下，地產(chǎn)企業(yè)仍選擇海外融資，主要還是受?chē)?guó)內(nèi)融資收緊的驅(qū)動(dòng)。