隨著房地產調控的深化，境內發(fā)行公司債、成立房地產集合信托、資管計劃、資產證券化（ABS）等各類融資渠道，均對房地產企業(yè)大幅收緊。但是，銀行向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的大門繼續(xù)敞開。

不久前最新出爐的國家統(tǒng)計局1～2月房產投資銷售數(shù)據(jù)顯示，今年前兩月，房企國內貸款近5000億元，同比增長11.5%。這也是近6年來，1、2月份房企開發(fā)貸總量的同比最高點。

地產開發(fā)貸逆勢增長

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，1～2月房企國內貸款額達4985億，為2012年以來的同個指標（即1、2月相加）最大值。證券時報記者進一步調查統(tǒng)計局網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，去年10月地產調控政策以來，開發(fā)貸的金額逐月加速上行。

去年10月、11月、12月，房企開發(fā)貸款金額分別為1408億、1896億、2313億，均高于前年同期的1396億、1531億、1586億。按總量來看，2015年后3個月開發(fā)貸總量為4513億元，而2016年同期為5617億元，增長24.46%。

也就是說，在房企融資渠道收緊的大環(huán)境下，銀行放出的開發(fā)貸卻逆勢增長。“這表明銀行對于房企的資金只是部分收緊，并未完全收緊；另外也可能是銀行沒有優(yōu)質資產，但是信貸額度又在高位，其他的不敢投，所以就只能投房地產。”中原地產首席分析師張大偉說。

值得一提的是，盡管房企開發(fā)貸款大幅增加，但房地產開發(fā)企業(yè)到位資金卻呈現(xiàn)整體下降的趨勢。

按照國家統(tǒng)計局口徑，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金由國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金構成。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，去年10月以來，地產商到位資金呈現(xiàn)整體下降趨勢。去年10月房企到位資金是12550億，11月為12223億，12月達到高峰14730億（每年的12月份均為高峰）；今年1、2月份的月均值（1、2月數(shù)據(jù)每年是合并披露，只能取均值）則下降到11440億。

關于房企整體到位資金下滑的原因，分析師告訴記者，房企融資大環(huán)境仍舊趨嚴，其他融資渠道處于收緊狀態(tài)。

其他融資渠道仍收緊

事實上，隨著房地產調控深化，房企的通道融資業(yè)務面臨著更為嚴峻的監(jiān)管。

從去年四季度開始，銀監(jiān)會對16個熱點城市開展金融機構房地產相關業(yè)務的專項檢查，包括且不限于首付貸款、房地產開發(fā)貸、與房地產中介及房企合作、理財及信托等多種業(yè)務。今年2月，融資渠道進一步收緊，基金業(yè)協(xié)會發(fā)布了《備案管理規(guī)范第4號》，禁止私募、資管計劃投向上述16個熱點城市的地產項目。

這樣的監(jiān)管正在顯效。

首先是地產公司債限發(fā)。從去年9月底房產調控政策開始，滬深交易所相繼對地產行業(yè)的公司債監(jiān)管加嚴。海通證券分析師姜超的研報顯示，2016年11月境內地產公司債發(fā)行18只，較10月的41只、9月的80只大量減少，發(fā)行金額也從10月的420億元減少至120億元；12月公司債僅有浙江萬廈發(fā)行的5只私募債，發(fā)行金額僅為1.4億元。2017年1月發(fā)行6只地產公司債，發(fā)行金額32.4億，僅為去年同期的2.4%，即便考慮到春季的影響，與2016年2月相比，發(fā)行額也僅為其10.3%；而今年1月地產公司債發(fā)行額僅為同期的2.4%，2月以來地產公司債更是處于“零發(fā)行”狀態(tài)。

其次是房地產信托產品發(fā)行收緊。1月房地產領域集合信托成立規(guī)模僅100億元，同比減少逾三成；2月以來集合信托成立規(guī)模僅15.9億元。業(yè)內人士表示資金成本抬升至7%以上。

內地房企海外發(fā)債因此急劇升溫。據(jù)記者統(tǒng)計，今年以來內地房企共發(fā)行境外債券23只，規(guī)?？傆?9.5億美元。

海通證券分析指出，從融資成本看，2016年海外地產債平均票息低于2015年，但隨著人民幣貶值和美元進入加息周期，海外發(fā)債成本開始反彈，萬科、綠地、碧桂園去年年內發(fā)行的幾只票據(jù)票息均有抬升。在人民幣貶值壓力仍大、美元債融資成本上行的背景下，地產企業(yè)仍選擇海外融資，主要還是受國內融資收緊的驅動。