每經(jīng)編輯 魏瓊    

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 羅偉

距離上次廣州聯(lián)合發(fā)文叫停首付貸不到一年時(shí)間，披上消費(fèi)貸的馬甲，“首付貸”再現(xiàn)廣州。

近來，一則推銷電話在不經(jīng)意間揭開了廣州樓市隱藏的秘密?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者從一小額貸公司的推銷電話中了解到，通過無抵押信用貸款，一個(gè)月入萬元左右的普通市民可以獲得30萬元貸款，高者可獲得50萬元無抵押信用貸款用于墊付首付款。

首付貸在樓市火爆的時(shí)候較為常見，但樓市“量?jī)r(jià)齊跌”之際，披上馬甲的“首付貸”為何能夠死灰復(fù)燃？

首付貸“變形計(jì)”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獨(dú)家調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不僅是小額貸公司如此，包括廣州銀行、廣發(fā)銀行等在內(nèi)的多家正規(guī)商業(yè)銀行也掛著消費(fèi)貸的招牌，做著首付貸的買賣。

記者聯(lián)系廣發(fā)銀行天河區(qū)一支行房貸負(fù)責(zé)人，詢問是否有途徑能補(bǔ)齊首付空缺。該負(fù)責(zé)人表示如果空缺數(shù)額太大，無法通過拉高房屋評(píng)估價(jià)格的方式做到。

該負(fù)責(zé)人告訴記者，公積金繳存金額達(dá)到2000元/月、月收入過萬的情況下，可以貸出20萬~30萬元左右的消費(fèi)貸用于填補(bǔ)首付。若貸款本人公積金繳存不符合條件，可通過朋友貸出資金用于購(gòu)房。

據(jù)了解，廣發(fā)銀行的消費(fèi)貸年利率則高達(dá)13.2%，月利息則為6厘，按照20萬元額度，按最長(zhǎng)3年還款期限計(jì)算，每月償還本息為6555元，3年利息共計(jì)4.32萬元。

廣州銀行天河支行則顯得更為高調(diào)，直接以廣告的形式告知客戶，通過身份證和銀行流水則可以貸出5萬~150萬元不等的首付貸。

該行客戶經(jīng)理告訴記者，因?yàn)閲?guó)家禁止做首付貸，該貸款是通過消費(fèi)貸的形式貸出資金，每月利率為7.5厘。相比之下，廣州銀行的條件害寬松許多。工作穩(wěn)定，月收入萬元左右，公積金每月繳存繳存200元左右，可貸出15萬~25萬元的“首付貸”。最高個(gè)人可貸60萬元，家庭最高150萬元。

同時(shí)，廣州銀行不同支行之間要求也不一樣，記者來到天河區(qū)東圃支行咨詢，同樣的條件，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示只能貸出10萬元，利息每月為8厘。

貸款20萬元，最長(zhǎng)5年還清，按照7.5厘的月利息計(jì)算，每月償還等額本息為4833元，5年共計(jì)本息約29萬元。貸款時(shí)間越長(zhǎng)，所要支付的利息越多。

在消費(fèi)貸方面，交通銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行的審核較為嚴(yán)格，僅分別針對(duì)部分VIP客戶和國(guó)企單位員工提供小額消費(fèi)貸。

部分樓盤漲幅“扎眼”

按照以往經(jīng)驗(yàn)，首付貸在樓市較為火爆的時(shí)候出現(xiàn)的概率比較大，而當(dāng)前樓市量?jī)r(jià)齊跌之下，為何“首付貸”還能有生存的空間？如果樓價(jià)下降，購(gòu)房者使用“首付貸”又該如何償還高額利息？

一位建設(shè)銀行工作人員告訴記者，因?yàn)椴糠謽潜P價(jià)格較高，超過了政府限定的價(jià)格，開發(fā)商就就利用“無抵押信用貸款+房貸”模式來操作。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地采訪發(fā)現(xiàn)，位于番禺區(qū)祈福新村繽紛匯項(xiàng)目，2016年10月份價(jià)格為1.8萬元/平方米，南向價(jià)格均價(jià)2萬元/平方米。今年3月份售價(jià)直逼3萬元/平方米。銷售人員表示，目前在售貨量不多，未來推出的新貨預(yù)計(jì)均價(jià)將超3萬元/平方米。

祈福新村二手房活力花園兩房業(yè)主已經(jīng)不太愿意放盤了，早前1.8萬~1.9萬元/平方米的價(jià)格，現(xiàn)在加價(jià)到2萬元/平都不賣了。

位于荔灣區(qū)的西關(guān)海項(xiàng)目則是一天一個(gè)價(jià)，據(jù)銷售人員介紹，2016年12月開盤時(shí)均價(jià)為4.8萬元/平方米，3月11日推出50套均價(jià)5.2萬元/平方米，已經(jīng)基本沒貨了。目前看房只能做誠(chéng)意登記，預(yù)計(jì)新推出單位均價(jià)將達(dá)到5.3萬元/平方米。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示成交價(jià)格則并沒有開發(fā)商所描述的這么高，這一矛盾的背后又隱藏著怎樣的玄機(jī)？

據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)測(cè)的陽(yáng)光家緣（由廣州市住建委主辦）數(shù)據(jù)顯示，上周（2017.3.63.12）廣州一手住宅網(wǎng)簽量?jī)r(jià)齊跌，網(wǎng)簽成交量共2828套，環(huán)比下跌3.55%；在均價(jià)方面，上周廣州一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為15159元/平方米，環(huán)比上上周的15828元/平方米減少669元，環(huán)比下降4.23%。2月份成交6808套，均價(jià)16662元，價(jià)量較1月均保持微降。

“雙合同”規(guī)避調(diào)控

中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前雙合同已經(jīng)重出江湖，包括大開發(fā)商在內(nèi)的很多樓盤都在使用雙合同。

去年以來，部分開發(fā)商通過雙合同的形式規(guī)避政府限價(jià)政策，但對(duì)于購(gòu)房者而言，無疑增加了首付款壓力。

業(yè)內(nèi)知名房地產(chǎn)專家接受記者采訪時(shí)表示，目前廣州多個(gè)樓盤實(shí)行雙合同，雙合同中另一個(gè)裝修合同需要一次性支付，對(duì)于購(gòu)房者而言，首付成本迅速提升，迫使購(gòu)房者轉(zhuǎn)向“首付貸”。

例如，一套300萬元的房子，均價(jià)3萬元/平方米，但該地段限制網(wǎng)簽價(jià)格2.5萬元/平方米。開發(fā)商則把高于限簽價(jià)格50萬元通過裝修合同的形式呈現(xiàn)，對(duì)于購(gòu)房者而言，原本首付為90萬元，但是現(xiàn)在需要一次性支付50萬元裝修合同價(jià)以及75萬元首付，總共一次性支付首付款為125萬元，首付壓力頓時(shí)增大。

黃韜表示，雙合同存在風(fēng)險(xiǎn)，但也是在你情我愿的情況下發(fā)生的，在目前情況下，政府查處雙合同難度較大。

一按揭公司從業(yè)人員接受記者采訪時(shí)指出，包括金融公司、財(cái)務(wù)公司、正規(guī)銀行等在內(nèi)機(jī)構(gòu)都有涉及“變相首付貸”業(yè)務(wù)。主要是因?yàn)樵诳刂菩刨J的大環(huán)境下，銀行資金需要尋找出口，無抵押信用貸款的利率高，機(jī)構(gòu)有利可圖。

上述從業(yè)人員指出，存在一部分房?jī)r(jià)上漲過快的現(xiàn)象，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)格跟不上。例如，一套100萬元的房子，實(shí)際評(píng)估價(jià)格為90萬元，銀行貸款七成為63萬元，買家實(shí)際需要支付37萬元，比買家預(yù)計(jì)首付款30萬元高7萬元，需要購(gòu)房者自己解決，首付貸就有了存在的市場(chǎng)環(huán)境。

當(dāng)前政府正積極出臺(tái)各類政策調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，報(bào)告也指出加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

某一線房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)明確表示，在調(diào)控方面，開發(fā)商和政府的心態(tài)是一致的，都希望保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。暴漲暴跌、樓市亂象是對(duì)優(yōu)秀的企業(yè)發(fā)展以及老百姓承受能力的破壞，不利于房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)建立發(fā)展。