每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 文 多    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 文 多

3月至今，全國(guó)已有北京、廣州、南京、杭州、青島等多個(gè)城市對(duì)全域或部分區(qū)域升級(jí)樓市調(diào)控。而去年11月，上海也曾出臺(tái)了一輪調(diào)控政策，從提高首付比例、認(rèn)房認(rèn)貸到控制貸款等，號(hào)稱上海史上最嚴(yán)調(diào)控，但在今年3月的調(diào)控潮中，處于一線“風(fēng)暴眼”的上海卻尚未跟進(jìn)。

從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)看，2月上海一手房同比成交量一度“腰斬”，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)松動(dòng)。在這一波調(diào)控潮席卷全國(guó)的背景下，上海的調(diào)控成果能否為全國(guó)樹(shù)立典范？一些在售新盤(pán)的實(shí)際銷售受調(diào)控影響又有多大？3月18日前后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了多個(gè)樓盤(pán)，一探究竟。

●2月新房成交量同比降49.1%

2016年初，上海樓市出現(xiàn)火熱局面，僅青浦區(qū)域就出現(xiàn)了多個(gè)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日售罄的樓盤(pán)。但伴隨“3·25”新政出臺(tái)，明確表示嚴(yán)厲打擊房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，樓市在4~5月出現(xiàn)回落。

不過(guò)，去年6月上海房?jī)r(jià)再度反彈，上海整體成交均價(jià)突破4萬(wàn)元/平方米。在樓市尚未徹底回暖時(shí)，去年11月，上海樓市新政再度加碼，并帶來(lái)一系列變化。

青浦區(qū)中原地產(chǎn)一位經(jīng)理人向先生告訴記者，11月的新政帶來(lái)的最明顯變化，就是銷售形式變了。向先生說(shuō)，行情好的時(shí)候，樓盤(pán)只讓你認(rèn)籌，大家排隊(duì)搖號(hào)，開(kāi)幾棟賣幾棟，這樣把客戶集中起來(lái)，可以造成哄搶的氛圍。

然而，當(dāng)前上海樓市嚴(yán)格執(zhí)行“一房一價(jià)”等政策，使得市場(chǎng)比之前更為透明化。

在此背景下，記者注意到，一些項(xiàng)目開(kāi)始以小批量多次開(kāi)盤(pán)的方式營(yíng)造熱銷氛圍。但是，向經(jīng)理稱，“這短期尚能維持較高簽約率，但很多項(xiàng)目的去化速度還是明顯放慢，也就是說(shuō)以價(jià)換量對(duì)市場(chǎng)的刺激度在減弱”。

反映在總體數(shù)據(jù)上，據(jù)中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海2月新建商品住宅成交面積36.3萬(wàn)平方米，環(huán)比減少6.7%，同比下滑49.1%。

億翰智庫(kù)董事張化東告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上海的開(kāi)發(fā)商從拿地到開(kāi)盤(pán)基本在12個(gè)月以上，在當(dāng)前去化周期不足18個(gè)月的情況下，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿不會(huì)很強(qiáng)。

●低價(jià)位剛需房受到熱捧

記者走訪了位于上海青浦區(qū)趙巷青湖東路上的某知名房企項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目的成交量與調(diào)控之前相比，在供貨量近似的前提下減少了近一半。

該項(xiàng)目在2016年年初時(shí)，單價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右，現(xiàn)在均價(jià)則在4萬(wàn)元/平方米左右。據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理介紹說(shuō)，原先項(xiàng)目一天能賣兩三套，如今兩天才能賣一套。

熟悉該區(qū)域的某中介人士告訴記者，之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的問(wèn)題，和這個(gè)項(xiàng)目本身位置偏僻有關(guān)——樓盤(pán)位于趙巷鎮(zhèn)邊界，離趙巷和青浦城區(qū)較遠(yuǎn)，同時(shí)距離在建的17號(hào)線地鐵站也有2公里左右的路程，加之開(kāi)發(fā)商不愿降價(jià)，兩者的疊加效應(yīng)使得客戶被分流。

當(dāng)然，一些價(jià)格定位面向剛需購(gòu)房者的樓盤(pán)，依然得到市場(chǎng)追捧。

同樣的位于青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)的萬(wàn)科天空之城，與上述樓盤(pán)有著不同的景象。據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理稱，今年3月初開(kāi)盤(pán)至今，300多套房源開(kāi)盤(pán)當(dāng)日500多組客戶認(rèn)籌，去化八成以上，目前只剩下一些較差的樓層。

向經(jīng)理告訴記者，目前青浦區(qū)地鐵沿線的新盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力比較強(qiáng)，尤其是離大虹橋最近的徐涇鎮(zhèn)，該區(qū)域一手住宅少，二手住宅價(jià)格又高。只要有新盤(pán)開(kāi)出，價(jià)格也適中甚至略低于二手房，就會(huì)很搶手。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，就當(dāng)前上海樓市而言，如果本身價(jià)格和周邊二手房?jī)r(jià)格相差不大，且以低價(jià)入市——比如朱家角新城，在新政出臺(tái)后其低價(jià)盤(pán)依然很搶手。

再以上月開(kāi)盤(pán)的路勁·上海派三期為例，在開(kāi)盤(pán)后依然出現(xiàn)了“排隊(duì)買房”的情形，總價(jià)220萬(wàn)元、68平方米的小戶型被稱為上海剛需族的“落腳地”，其開(kāi)盤(pán)單價(jià)每平方米33000元的價(jià)格則被稱為“稀缺”價(jià)格。

向經(jīng)理告訴記者，目前300萬(wàn)元以下的房子在上海屬于稀缺品，剛需客戶在市場(chǎng)上選擇面窄，只要有此類產(chǎn)品就會(huì)遭到瘋搶，而這主要是受貸款政策影響。

不過(guò)，向經(jīng)理強(qiáng)調(diào)說(shuō)，相對(duì)而言，總價(jià)在400萬(wàn)元以上的房源，客戶基本屬于二次置業(yè)，有過(guò)貸款記錄的首付較高，因此除非房子品質(zhì)很好，不然就會(huì)出現(xiàn)上述青浦某樓盤(pán)去化慢的情況。