每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 賈運(yùn)可    

每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 賈運(yùn)可

遏制熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲被寫入2017年政府工作報(bào)告，話語剛落，新一輪樓市調(diào)控措施便在全國多地先后出臺(tái)。截至目前，包括北京、廣州、長沙、石家莊等在內(nèi)的全國17個(gè)城市啟動(dòng)或升級(jí)了限購限貸措施，22個(gè)城市出臺(tái)措施對本地樓市進(jìn)行調(diào)控。

其中，北京的調(diào)控措施被認(rèn)為將此輪調(diào)控推向了高峰，同時(shí)也標(biāo)志著北上廣深四個(gè)一線城市全部執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此輪限購落點(diǎn)多數(shù)分布在一線城市周邊，暗示環(huán)一線樓市進(jìn)入政策收緊周期。

有分析指出，此論調(diào)控風(fēng)潮的背景依然是房價(jià)過快上漲，差別化信貸是這輪調(diào)控新的著力點(diǎn)。調(diào)控目標(biāo)有三點(diǎn)：一是抑制過快上漲的房價(jià)；二是讓供應(yīng)量加快跟進(jìn)，實(shí)現(xiàn)樓市供需均衡；三是滿足購房剛需。

一線城市集體“認(rèn)房認(rèn)貸”

在全國兩會(huì)召開前后，新一輪樓市調(diào)控潮洶涌來襲，暗示著監(jiān)管層對房價(jià)過快上漲的容忍度在降低。

3月19日，保定市政府網(wǎng)站公布《保定市人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見》，正式宣布加入限購大軍。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這是3月以來第17個(gè)加入限購的城市。

而早前的3月17日，北京便出臺(tái)最新限購令，宣布“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例提高至60%。在市場還未消化這個(gè)消息之時(shí)，廣州連夜宣布，單身居民限購一套，連續(xù)繳納社保要求從3年增至5年。鄭州也緊跟著宣布，3月17日后補(bǔ)繳的社保、個(gè)稅憑證不再作為購房的有效證明。

值得注意的是，在2月中下旬，北京二手住宅市場實(shí)際交易量再度爆發(fā)，恐慌性購房等現(xiàn)象頻繁，房價(jià)在企穩(wěn)之后又出現(xiàn)了上漲趨勢。3月18日上午，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)也顯示，2月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)中，僅12城價(jià)格下降，58個(gè)城市房價(jià)上漲或止跌。

事實(shí)上，雖然經(jīng)歷了半年時(shí)間的樓市調(diào)控，但全國1~2月份商品房銷售面積、金額仍保持在較高位置，其中銷售金額超過去年全年平均值，延續(xù)高溫態(tài)勢。在火爆銷售帶動(dòng)下，1~2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新開工面積、房企土地購置面積這三大房地產(chǎn)指標(biāo)增長全面提速，尤其是土地購置面積為2014年11月以來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此論調(diào)控風(fēng)潮的背景依然是房價(jià)過快上漲，除去加碼限購?fù)?，差別化信貸是這輪調(diào)控新的著力點(diǎn)。

事實(shí)上，北京發(fā)布的房產(chǎn)調(diào)控升級(jí)政策，內(nèi)容就包括居民家庭在京已有1套房且無貸款記錄的，購買普通自住房首付比例不低于60%；暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個(gè)人住房貸款，正式進(jìn)入“認(rèn)房又認(rèn)貸”模式。

3月17日晚間，廣州發(fā)布的調(diào)控新政也明確采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”措施，同時(shí)提到商業(yè)銀行、小額貸款機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)、信托投資公司等各類金融業(yè)務(wù)經(jīng)營者，不得對購房首付款發(fā)放貸款或變相發(fā)放貸款。嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，從嚴(yán)查處各類住房騙購行為，對提供虛假購房資料騙購住房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。

鄭州則宣布，凡屬補(bǔ)繳且補(bǔ)繳日期在2017年3月17日之后的社會(huì)保險(xiǎn)證明、個(gè)人所得稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證，堵死了通過包裝手段獲取購房資格的途徑。

在樓市去杠桿的大背景下，有業(yè)界人士預(yù)估，加碼信貸調(diào)控將成為常態(tài)化手段。

環(huán)一線樓市現(xiàn)“強(qiáng)調(diào)控”

與前一輪限購限貸政策多集中在一二線熱點(diǎn)城市有所不同的是，本輪限購更多出現(xiàn)在熱點(diǎn)城市周邊的縣市以及省內(nèi)熱點(diǎn)城市，調(diào)控的重點(diǎn)依舊是落實(shí)房子的居住屬性。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，自3月以來，環(huán)北京的河北涿州、保定市淶水縣、張家口市崇禮區(qū)開始限購，在此之前，河北三河市、大廠縣、香河縣等不同程度上加碼了限購力度。而以上海為中心，周邊城市如杭州、南京甚至浙江嘉善也相繼加入了限購升級(jí)的大軍。

在張大偉看來，這些環(huán)一線地區(qū)房價(jià)的較快上漲是調(diào)控加碼的誘因，而其房價(jià)的上漲又是一線城市投資需求外溢的體現(xiàn)，也就是說，一二線城市房價(jià)上漲的預(yù)期擴(kuò)散到了周邊城市，助推了周邊城市房價(jià)的上漲。

值得注意的是，去年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。

中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷在其官方微信發(fā)文表示，特大城市疏解城市功能可以解釋部分三四線城市房價(jià)上漲的原因，像北京、上海和深圳這樣的超大城市，既要嚴(yán)格限制人口流入，也要限制土地供應(yīng)，但人口流入是市場行為，貨幣流入更是市場行為。

李迅雷認(rèn)為，對圍繞京津冀、長三角和珠三角特大城市周邊的三四線城市而言，本身就存在特大城市購房資金的外溢效應(yīng)，如果又有國家的大都市圈規(guī)劃作支持，還有三四線城市去庫存作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一大任務(wù)，房價(jià)上漲的動(dòng)力是不言而喻的。

有分析指出，1~2月份非重點(diǎn)城市的商品房銷售面積同比增長35.9%，三四線城市銷售趨熱、去庫存加速，有可能取代一、二線城市成為今年房地產(chǎn)市場新的增長點(diǎn)。

對于此輪調(diào)控，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這輪調(diào)控的目標(biāo)有三點(diǎn)，第一是抑制過快上漲的房價(jià)，這是一個(gè)最直接的目標(biāo)；第二是通過對需求端的管制，讓供應(yīng)量加快跟進(jìn)；第三是確保有限的房源優(yōu)先給予剛需購房者或者說首套購房者。

此外，清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵在3月18日舉辦的中國發(fā)展高層論壇上表示，這一輪限購大潮是預(yù)防性的，主要是防止在未來幾個(gè)月出現(xiàn)一輪新的房價(jià)上漲，是發(fā)燒前吃一顆“阿司匹林”。

李稻葵指出，房地產(chǎn)業(yè)最需要供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。具體說來，要增加住房的供給，而且最好是在增加土地供給的同時(shí)，要增加地方政府長期持有的物業(yè)持有量，按市場價(jià)格出租，去滿足本地暫時(shí)買不起房子的，同時(shí)有一定租房子能力的夾心層的住房需求，讓他們能夠?yàn)楫?dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)，能夠安居樂業(yè)。