每經(jīng)編輯 趙慶

編者按

【 國旅聯(lián)合出現(xiàn)了總額高達(dá)1.6億元的壞賬準(zhǔn)備，而其中的41%來自國旅聯(lián)合重慶頤尚溫泉開發(fā)有限公司。一家國旅聯(lián)合目前僅持股15%的公司，為何在過去幾年中，國旅聯(lián)合卻為它投入了上億元的資金？這家公司遭遇了什么困境，能為國旅聯(lián)合帶來如此巨大的“黑洞”？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過數(shù)據(jù)梳理，現(xiàn)場走訪，為您梳理“壞賬”背后的新聞。】

每經(jīng)記者 鄢銀嬋 重慶攝影報道 每經(jīng)編輯 文 多

國旅聯(lián)合（600358，SH）10年前的一起投資，如今正面臨窘境。

10年前，國旅聯(lián)合投資成立國旅聯(lián)合重慶頤尚溫泉開發(fā)有限公司（下稱“重慶頤尚”），此后雖然逐步減持股權(quán)至15%，但一直不忘對其輸血，無奈最終卻給上市公司帶來了一筆筆壞賬。

據(jù)國旅聯(lián)合最新年報顯示，在高達(dá)1.6億元的壞賬準(zhǔn)備中，約41%來自重慶頤尚。自2006年~2010年，陸續(xù)向重慶頤尚投資了超過9000萬元，然而后者卻無力報償，經(jīng)營情況遠(yuǎn)不及預(yù)期。在2009年5月及2012年10月，兩次大幅減持重慶頤尚股份之后，國旅聯(lián)合卻仍3次向重慶頤尚提供1.1億元、6000萬元及5900萬元委托貸款。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者深入實地對該公司進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，重慶頤尚開發(fā)的一樓盤涉嫌在預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證集體缺失的情況下，不僅開工建設(shè)還售出了200多套房屋，目前正面臨艱難境地。

實地探訪重慶頤尚

公開資料顯示，頤尚溫泉小鎮(zhèn)位于重慶北碚施家梁鎮(zhèn)，規(guī)劃占地1000畝，以“溫泉+旅游地產(chǎn)”的開發(fā)模式帶動景區(qū)旅游的持續(xù)發(fā)展。

3月2日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者驅(qū)車前往的路上看到，盡管該旅游區(qū)早在2009年就已掛牌國家級4A級景區(qū)，但沿途道路尚未升級。

來到景區(qū)大門后，可看到線路圖、游覽須知牌上字跡已顯斑駁，門口的保安亭里也無人當(dāng)值。進(jìn)入大門后，發(fā)現(xiàn)內(nèi)部景色宜人，但游客并不多，在整個園區(qū)逗留的1小時內(nèi)，遇到的行人僅7人。

記者注意到，該景區(qū)內(nèi)部設(shè)置有游客接待中心，但不僅沒有工作人員，地面還依附了一層灰塵。“我們一直都在做促銷，現(xiàn)在的價格才78元/位，人流量你也看到了，平常都差不多是這樣。”溫泉區(qū)的工作人員告訴記者，當(dāng)天的游客僅十來人。

景區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)的路燈柱上、空地上，關(guān)于“國旅·頤錦院”的宣傳條幅處處可見，不過一片斜坡地上的“售樓中心”幾個白色大字則已殘破不堪。記者多次撥打宣傳條幅上的銷售電話，也一直未有人接聽。

“它們的銷售中心在去年11月左右就已經(jīng)人去樓空，到了交房日期，我們才發(fā)現(xiàn)自己購入的房子有些還沒開始修。”重慶頤尚頤景院（下簡稱頤錦園）業(yè)主王?。ɑ┱f，自己購買了頤錦院的房產(chǎn)，但在去年底的原定首批交房時間，卻發(fā)現(xiàn)“無房可交”。

記者調(diào)查的資料顯示，頤錦園項目于2015年5月左右開盤，一年多時間，累計銷售228套，總銷售額達(dá)3000余萬元，第一批交房時間原定于2016年12月31日。

地產(chǎn)項目“三證”缺失

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，重慶頤尚頤景院項目在實際操作過程中涉嫌存在多處違規(guī)。

“當(dāng)時售樓中心對這個項目的各種證件均進(jìn)行了公示，包括商品房預(yù)售許可證、規(guī)劃許可證等，再加上價格便宜，環(huán)境宜人，我分三次交了近20萬的購房款。”王丁說。

記者獲得的一份合同文件上，標(biāo)有“重慶市商品房買賣合同”字樣、封面印有“重慶市國土資源和房屋管理局印制 重慶市工商行政管理局監(jiān)制”，名為重慶頤尚開發(fā)的“國旅聯(lián)合重慶頤尚溫泉項目頤尚溫泉小鎮(zhèn)”，預(yù)售商品房的《商品房預(yù)售許可證》號為：渝國土房管（2014）預(yù)字第（564）號。

但這份文件卻另有蹊蹺，“這個房子實際上到現(xiàn)在都還沒有預(yù)售許可證”，北碚區(qū)不動產(chǎn)登記中心工作人員表示：“它之前公示的證并不是這個頤景院項目，而是另外幾棟。”

記者通過重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢也發(fā)現(xiàn)，和上述預(yù)售許可證編號相對應(yīng)的為頤尚溫泉小鎮(zhèn)23幢、24幢、21幢，分兩個單元，每單元4層，目前可售住宅套數(shù)為0。而據(jù)《重慶商報》2014年5月報道，“頤尚溫泉小鎮(zhèn)”當(dāng)時預(yù)計在2014年下半年推出21、23、24號樓，為聯(lián)排別墅。

“不是房管部門不給開發(fā)商辦預(yù)售證，這個項目前期的規(guī)劃、建設(shè)證件都沒辦下來，我們也是要見證辦事的。”上述不動產(chǎn)登記中心工作人員表示。

這位工作人員所說的預(yù)售證前置條件，即開發(fā)商需先取得土地使用權(quán)證書、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證。而重慶頤尚，僅有土地使用權(quán)證書。

上述商品房買賣合同上還顯示，頤景院項目所在土地的用途為城鎮(zhèn)非住宅用地，這與一些業(yè)主的說法相左。業(yè)主們稱，當(dāng)初購房時，以為該項目為住宅，并稱置業(yè)顧問在介紹項目時沒提到土地性質(zhì)問題，他們也不懂，再加上受到價格誘惑，就給錢了。但是，“商業(yè)用地是不能建住房的，除非申請更改用地性質(zhì)并補(bǔ)償土地出讓金后才行”。重慶地產(chǎn)行業(yè)分析人士榮騰洪介紹說。

記者也未能找到明確的項目土地規(guī)劃用途變更證據(jù)。通過重慶市規(guī)劃局官網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，目前有關(guān)重慶頤尚的規(guī)劃修改方案僅有一份，為“一般技術(shù)性內(nèi)容修改方案”，并未涉及土地規(guī)劃用途的更改。

“它這塊土地的規(guī)劃用途包括旅館業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地，但居住用地的面積非常小。”重慶市規(guī)劃局北碚分局一名李姓工作人員3月7日表示，截至目前，尚未得到有關(guān)該地塊修改用途的通知。

此外，在相關(guān)建設(shè)證件方面，記者在重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官網(wǎng)辦事大廳輸入“頤尚”關(guān)鍵字后，僅搜到3條消息。其一為2013年10月發(fā)布的關(guān)于頤尚山地溫泉小鎮(zhèn)辦理配套手續(xù)證明書（狀態(tài)為正在辦理）；隨后在2014年8月，該官網(wǎng)又發(fā)布了這一事項的辦理情況，狀態(tài)仍為正在辦理；唯一一份已出件的文件為2014年11月批復(fù)的頤尚溫泉接待中心大樓2號樓的施工圖審批流程。

開發(fā)商資金鏈斷裂

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了地產(chǎn)項目存在涉嫌“無證開發(fā)”情況外，開發(fā)商也已深陷資金鏈斷裂泥潭。

據(jù)中國裁判文書網(wǎng)搜索數(shù)據(jù)顯示，自2015年以來重慶頤尚頻頻被告上法庭，其被法院要求償還的拖欠款項包括：服裝公司服裝費(fèi)7萬元；廣告合同款23.6萬元、咨詢服務(wù)費(fèi)282.51萬元、園林設(shè)計費(fèi)11.44萬元。

此外，重慶頤尚還因大量逾期銀行貸款被告上法庭，對象包括華夏銀行重慶北部新區(qū)支行、中信銀行重慶分行、漢口銀行重慶分行，合計貸款金額上億元；同時還與重慶兩江新區(qū)星睿小額貸款有限公司、重慶兩江新區(qū)潤通小額貸款有限公司、重慶沙坪壩區(qū)聚融小額貸款有限公司、重慶兩江新區(qū)宗申小額貸款有限公司有合計5100萬元的貸款糾紛。

“現(xiàn)在整個項目資金鏈斷裂了，開發(fā)商確實沒錢，政府和企業(yè)目前都在積極尋求解決辦法。”重慶頤尚相關(guān)負(fù)責(zé)人孔建華在接受記者采訪時坦承。而這一說法，記者在同北碚區(qū)多個政府部門溝通時均有提及。

在這個項目的背后，還有一件稀奇的事。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲取的多份出借方（甲方）為重慶中頤國瑞健康管理有限公司（以下簡稱“中頤國瑞”）的借款協(xié)議顯示，多名業(yè)主在購買頤景院房產(chǎn)時因暫缺部分資金，向中頤國瑞以零利率拆借5萬~10萬元不等的資金以作購房款。

而據(jù)工商資料顯示，中頤國瑞的法定代表人為“高方明”，而在重慶頤尚的工商檔案中，“高方明”則擔(dān)任董事；此前的公開報道中，重慶頤尚總經(jīng)理也名為“高方明”。

此外，上述借款協(xié)議的甲方蓋章欄，所蓋公章為重慶頤尚營銷策劃部的公章。

重慶房地產(chǎn)市場分析人士榮騰洪認(rèn)為，“它這個借款協(xié)議實際上就是開發(fā)商自己借錢給購房者，說明資金鏈確實很緊張。”

此外，頤景院施工單位東陽建筑公司的嚴(yán)姓負(fù)責(zé)人也稱，截至目前重慶頤尚尚未向其支付任何施工款，自己除了已繳納1500萬元保證金外，在該項目上已墊資近1億元。

擬引入中國核建關(guān)聯(lián)方

令人疑惑的是，既然開發(fā)商資金鏈緊張早有跡可循，為何有大批業(yè)主仍然愿意買進(jìn)？

王丁稱，“買房時，售樓部里公示了所有證件，我們沒仔細(xì)去核對，因為知道國旅聯(lián)合是國企、上市公司，有保障，也沒想到這個公司早就已經(jīng)成了私人的。”

盡管國旅聯(lián)合目前在重慶頤尚所持有的股份僅15%，且據(jù)國旅聯(lián)合董秘陸邦一介紹，上市公司并未參與到重慶頤尚的實際經(jīng)營，但記者探訪發(fā)現(xiàn)，頤尚溫泉小鎮(zhèn)內(nèi)還有著國旅聯(lián)合的痕跡。

比如在一塊“頤尚在中國”的宣傳牌上，詳細(xì)介紹了國旅聯(lián)合在全國各地的子公司；而對重慶頤尚實際控制人徐志強(qiáng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，卻鮮有介紹。

“現(xiàn)在我們的主要任務(wù)就是力爭把這個項目盤活，這大半年來的主要工作就是這個。”孔建華表示，重慶頤尚有意引入新的資本方進(jìn)行重組，目前正處于談判的關(guān)鍵期。

據(jù)了解，其有意引入的重組方為重慶中核通恒水電開發(fā)有限公司（下稱“通恒水電”）。記者3月2日前往重慶頤尚辦公場地探訪時也發(fā)現(xiàn)了一塊“重慶中核通恒上宏集團(tuán)項目重組并購辦公室”的牌子，不過該辦公室大門緊鎖。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢發(fā)現(xiàn)，該公司與另一家去年6月登陸A股的上市公司中國核建關(guān)系匪淺。工商資料顯示，通恒水電的股東之一為中國核工業(yè)第二二建設(shè)有限公司（持股80%），而該公司為中國核建的全資子公司。

此外，據(jù)中國核建2016年半年報披露的委托貸款一欄中，共有15筆針對通恒水電的借款，借款總金額高達(dá)2.22億元，資金來源均為自有資金。此外，中國核建還以擔(dān)保方身份為通恒水電共計2.67億元的借款資金進(jìn)行擔(dān)保。

一家主營水電開發(fā)的企業(yè)為何有意愿接盤房地產(chǎn)項目，目前尚不清楚，不過記者注意到，中國核建在重慶房地產(chǎn)市場已經(jīng)有所動作，目前其在南岸彈子石區(qū)域已開發(fā)一樓盤。

3月14日，記者致電中國核建董秘辦欲就此事進(jìn)行了解，對方回復(fù)稱自己對相關(guān)兼并重組事項并不了解。

值得關(guān)注的是，即使引入新的資本方能解決資金問題，但困擾該項目的規(guī)劃許可證等問題仍然存在。對此，北碚區(qū)不動產(chǎn)登記中心的人士表示，“既然政府要解決這個問題，中核那邊進(jìn)來肯定也是要向政府提條件，大家的主要目的也是要解決問題。”

數(shù)據(jù)回望

在渝投資10年的溫泉成了國旅聯(lián)合的泥潭

曾減持重慶頤尚后仍為其“輸血”，寄望借賣房獲利

每經(jīng)記者 白蕓 每經(jīng)編輯 文多

近日，國旅聯(lián)合發(fā)布了最新年報，提到上市公司出現(xiàn)了總額高達(dá)1.6億元的壞賬準(zhǔn)備。而其中的41%，來自其參股公司國旅聯(lián)合重慶頤尚溫泉開發(fā)有限公司（以下簡稱“重慶頤尚”）。

10年以來，國旅聯(lián)合相當(dāng)“鐘愛”重慶頤尚的溫泉項目，自2006年~2010年，陸續(xù)向重慶頤尚投資了超過9000萬元，用于溫泉項目建設(shè)、征地投資等，然而后者卻無力報償。在2009年5月及2012年10月，國旅聯(lián)合“狠心”兩次減持重慶頤尚股份，分別轉(zhuǎn)讓其55%及30%股權(quán)，僅保留其15%股權(quán)。而在大幅減持重慶頤尚股份之后，國旅聯(lián)合卻仍3次向重慶頤尚提供1.1億元、6000萬元及5900萬元委托貸款，其中最后的一筆貸款也成為壞賬準(zhǔn)備金額之一。

目前，重慶頤尚陷入涉嫌無證開發(fā)和資金鏈斷裂的泥潭，而國旅聯(lián)合也隨之越陷越深。

投資10年終成“包袱”

2006年，正值國旅聯(lián)合在南京“墾荒”成功，躊躇滿志之時。彼時，國旅聯(lián)合在南京投建的頤尚溫泉度假區(qū)經(jīng)營良好，實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)利潤3151萬元，為尋求更多商機(jī)，把目光轉(zhuǎn)向重慶和北京。

2006年11月，國旅聯(lián)合以1150萬元買下重慶雅居物業(yè)有限公司90%的股權(quán)，并于次年更名為重慶頤尚溫泉開發(fā)有限公司，自此開始了與重慶頤尚長達(dá)十年的“羈絆”。

2007年8月，國旅聯(lián)合又以貨幣和房屋的方式對重慶頤尚進(jìn)行增資6740萬元，增資后，其持有重慶頤尚股份比例也增至98.625%。2008年3月，國旅聯(lián)合以160萬元收購剩余股權(quán)，最終持有重慶頤尚100%股權(quán)。

2011年11月，國旅聯(lián)合又作為第一期出資方，以貨幣方式再對重慶頤尚增資3600萬元。以此測算，僅在重慶頤尚的股權(quán)投資上，國旅聯(lián)合歷年累計投資額就達(dá)1.16億元。

此外，重慶頤尚的溫泉度假區(qū)項目于2007年上半年開始動工一期工程，次年投入運(yùn)營。國旅聯(lián)合在2006年~2010年，陸續(xù)向重慶頤尚投資或超9000萬元，用于溫泉項目建設(shè)、征地投資等。比如，2006年11月，國旅聯(lián)合以950萬元回購博雅居內(nèi)屬于其他自然人的8幢別墅，此外項目新建、改造及裝修投資不超過3000萬元；2007年6月，國旅聯(lián)合擬增加投資1680萬元用于重慶頤尚溫泉頤養(yǎng)園項目的建設(shè)……

然而，對于國旅聯(lián)合的此番盛愛，重慶頤尚卻難以報償。梳理國旅聯(lián)合歷年披露財報可發(fā)現(xiàn)，2007年尚處于開發(fā)階段，重慶頤尚虧損360萬元，截至2008年末，實現(xiàn)凈利潤287萬元。而據(jù)2012年發(fā)布的公告顯示，2009年、2010年、2011年，重慶頤尚的凈利潤分別為115萬元、375萬元、134萬元，而營業(yè)利潤卻分別為-239萬元、-1883萬元、-5561萬元。

不過，在2012年的轉(zhuǎn)讓股權(quán)公告中顯示：“2011年重慶頤尚經(jīng)審計凈利潤為虧損7578萬元，按權(quán)益法計算給公司合并報表帶來虧損3410萬元，由于重慶頤尚處于開發(fā)建設(shè)階段，預(yù)計未來兩年仍將繼續(xù)虧損”。

雖然此后國旅聯(lián)合再未披露重慶頤尚的經(jīng)營狀況，但不難發(fā)現(xiàn)，這個投資10年的項目如今已成“包袱”。

委托貸款“輸血”寄望地產(chǎn)復(fù)盤

據(jù)陸邦一介紹，最初國旅聯(lián)合打算把南京湯山頤尚溫泉的模式完全復(fù)制過去，“但是重慶的整個市場環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境跟華東這邊還是有區(qū)別，后來我們就決定退出，逐步把股權(quán)賣掉”。

2009年5月，國旅聯(lián)合發(fā)布股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告，將其持有的重慶頤尚44%股權(quán)、11%股權(quán)，分別轉(zhuǎn)讓給重慶上宏物業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“上宏物業(yè)”）和自然人李海娜。

而2012年10月，國旅聯(lián)合又以4800萬元再次轉(zhuǎn)讓重慶頤尚30%股權(quán)給陜西華拓經(jīng)貿(mào)有限公司，僅保留其15%股權(quán)，原因是“為減少重慶頤尚對國旅聯(lián)合的影響”。

沒料到的是，在2009年大幅減持55%股份后，2011年12月、2012年6月國旅聯(lián)合又先后向重慶頤尚提供1.1億元、6000萬元的委托貸款。在2012年又兩次減持至僅余15％股份后，2014年，國旅聯(lián)合再次向重慶聯(lián)合提供了5900萬元委托貸款，截至貸款期限2015年9月30日，這筆欠款仍未還清。

國旅聯(lián)合既已大幅減持其股份，為何又提供超2億元貸款？對此，陸邦一回應(yīng)稱，原來做溫泉度假酒店，是希望等做到每年三四十萬客流量、周邊配套都較完善時，再做一些房地產(chǎn)開發(fā)，做重慶項目的時候是想往這個方向涉及，“如果重慶頤尚在地產(chǎn)方面有所作為的話，也可以給公司帶來很大利益”。

可見當(dāng)時國旅聯(lián)合仍對重慶頤尚抱以期望，卻未料落到目前境況——去年7月，由于重慶頤尚欠款難還，國旅聯(lián)合向重慶頤尚及及其債務(wù)擔(dān)保人重慶上宏物業(yè)(集團(tuán))有限公司發(fā)起訴訟，令重慶頤尚償清債務(wù)。陸邦一告訴記者，截至目前，雙方還在調(diào)解中，國旅聯(lián)合已派律師跟進(jìn)，以確保債務(wù)能夠收回。

盡管國旅聯(lián)合目前在重慶頤尚僅持股15%，且仍在訴訟糾紛。陸邦一也稱，上市公司現(xiàn)在并未參與到重慶頤尚的實際經(jīng)營。但記者探訪發(fā)現(xiàn)，頤尚溫泉小鎮(zhèn)內(nèi)仍可見國旅聯(lián)合的痕跡。比如，在一塊“頤尚在中國”宣傳牌上，詳細(xì)介紹了國旅聯(lián)合全國各地的子公司，而對目前該公司實控人徐志強(qiáng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)介紹卻鮮有提及，涉嫌無證開發(fā)的地產(chǎn)項目也名為“國旅·頤錦園”。

減持之謎

國旅聯(lián)合蹊蹺減持重慶頤尚 渝商徐志強(qiáng)巧取控制權(quán)

每經(jīng)記者 鄢銀嬋 每經(jīng)編輯 趙 橋

一項原本被上市公司頗為看好的投資為何陷入困境？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2009年國旅聯(lián)合（600358，SH）引入合作方，成為項目重要轉(zhuǎn)折點。

種種跡象顯示，該合作方通過多種途徑獲得國旅聯(lián)合重慶頤尚溫泉開發(fā)有限公司（以下簡稱重慶頤尚）實控權(quán)，且在二期項目重要事項上弱化國旅聯(lián)合的投票權(quán)，引入地產(chǎn)開發(fā)，最終陷入資金鏈斷裂的絕境。

一樁蹊蹺的股權(quán)轉(zhuǎn)讓

盡管有當(dāng)?shù)卣畠?yōu)惠政策護(hù)航，但國旅聯(lián)合卻選擇逐步減少其在重慶頤尚的話語權(quán)。這背后隱藏著不為人知的無奈。

重慶頤尚歷年詳細(xì)工商檔案顯示，2009年7月17日，重慶頤尚召開了一次股東會議，該會議共計審議了9項事項，其中有三項頗為令人側(cè)目，包括決議選舉公司董事會成員為金巖、徐志強(qiáng)、余綠林、李衛(wèi)、金文瀚；同意國旅聯(lián)合將44%股份、11%股份分別以4400萬元和1100萬元轉(zhuǎn)讓給重慶上宏物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱上宏物業(yè)）以及自然人李海娜。

僅僅一個月后，重慶頤尚的股權(quán)關(guān)系再次發(fā)生變更。一份簽署日期為2009年8月17日的股東會決議顯示，全體股東同意上宏物業(yè)將其持有的重慶頤尚20%股份轉(zhuǎn)讓給李衛(wèi)（與此前首次被選舉為董事會成員的李衛(wèi)為同一人），轉(zhuǎn)讓價為2000萬元，轉(zhuǎn)讓后，重慶頤尚的股權(quán)關(guān)系為國旅聯(lián)合、上宏物業(yè)、李衛(wèi)、李海娜分別持股45%、24%、20%和11%。

至于為何上宏物業(yè)要將20%的股份轉(zhuǎn)讓給自然人李衛(wèi)，目前尚不得而知，不過國旅聯(lián)合2009年12月發(fā)布的一則公告，令該事項更顯撲朔迷離。

國旅聯(lián)合公告稱，上宏物業(yè)、李海娜、李衛(wèi)已宣布成為一致行動人，其合計持股比例達(dá)55%。按照上述三位股東的公開表述，三方將在股東會表決時，采取完全相同的決定。這也意味著，國旅聯(lián)合實際上失去了重慶頤尚的控制權(quán)。

引人關(guān)注的是，上述歷次股東會議，國旅聯(lián)合股東代表人金巖均有出席參加并投票。此外，記者在查詢重慶頤尚詳細(xì)工商檔案時，并未發(fā)現(xiàn)上述三者結(jié)為一致行動人的股東會議決議內(nèi)容。

據(jù)了解，國旅聯(lián)合此前之所以將股份出售給上宏物業(yè)和李海娜，其目的在于引進(jìn)合作方，保證重慶頤尚二期征地工作和后續(xù)項目開發(fā)的順利進(jìn)行。“留存45%的股份設(shè)置，說明當(dāng)時國旅聯(lián)合應(yīng)該還是希望能夠保留重慶頤尚的控股權(quán)。”重慶資本市場觀察人士張煦表示。

有分析認(rèn)為，李衛(wèi)在上宏物業(yè)進(jìn)入重慶頤尚的同一日被選舉為董事會成員，說明上宏物業(yè)在爭取重慶頤尚實控權(quán)上早有籌謀。“沒轉(zhuǎn)讓給李衛(wèi)股份前，上宏物業(yè)的持股比例在44%，要達(dá)成一致行動人關(guān)系存在難度，轉(zhuǎn)讓股權(quán)后，股權(quán)比例進(jìn)一步得到稀釋，更好操作。”一位不愿具名的分析人士表示。

至于國旅聯(lián)合在上述一系列變動中是否屬于被迫接受，目前尚無法定論，不過那紙一致行動人的相關(guān)承諾也為重慶頤尚項目后期發(fā)展埋下伏筆。

神秘渝商徐志強(qiáng)

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此后重慶頤尚的股權(quán)又經(jīng)歷多次變更，手法頗為精到，上宏物業(yè)實控人徐志強(qiáng)逐步坐上絕對控股股東之位。

2011年4月，李海娜將其持有的11%重慶頤尚股份以1100萬元轉(zhuǎn)讓給重慶尚同企業(yè)營銷策劃公司（以下簡稱尚同營銷），該公司法定代表人正是徐志強(qiáng)。

2013年12月12日，國旅聯(lián)合將其持有的30%重慶頤尚股份以4800萬元轉(zhuǎn)讓給陜西華拓經(jīng)貿(mào)有限公司；而就在短短12天后，陜西華拓便急迫地將這30%股份再轉(zhuǎn)讓給上宏物業(yè)，轉(zhuǎn)讓價格仍為4800萬元；2天后，李衛(wèi)也將其所持有的20%股份以1600萬元轉(zhuǎn)讓給上宏物業(yè)。至此，徐志強(qiáng)成功成為重慶頤尚的絕對控制人。

值得一提的是，李海娜、李衛(wèi)、陜西華拓將其所持股份轉(zhuǎn)讓給徐志強(qiáng)時，不約而同地選擇了平價方式，與國旅聯(lián)合同期出讓價格相比“便宜不少”。比如同2009年獲得股份成本相比，2013年國旅聯(lián)合賣出的30%股份，溢價率達(dá)60%；而李海娜2009年買進(jìn)和2011年賣出價格均一致；李衛(wèi)曾持有的20%股份賣出價格同買進(jìn)價格相比，將增資等因素納入后，也為零溢價。

不過，目前記者尚無法從工商檔案中獲知李海娜、李衛(wèi)、陜西華拓與徐志強(qiáng)之間的實際關(guān)系。那么徐志強(qiáng)究竟是誰？其獲得重慶頤尚控制權(quán)的目的究竟是什么？

工商檔案中徐志強(qiáng)提供的履歷顯示，其在1981年至1992年期間曾在重慶市城建局工作，后下海經(jīng)商。上宏物業(yè)在重慶解放碑商業(yè)區(qū)置有“賽格爾國際大廈”、南坪緊連步行街商業(yè)區(qū)置有“金信大廈”。

此外，徐志強(qiáng)在醫(yī)藥領(lǐng)域也涉足頗深。不僅運(yùn)營梁平縣紅十字會醫(yī)院，該醫(yī)院為縣級綜合性非營利性一級醫(yī)院，還持有重慶醫(yī)藥工業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱醫(yī)藥工業(yè)）75%股份，該公司所投資的“藥上堂”連鎖藥房有分店200多家。

徐志強(qiáng)旗下公司還與重慶大型國企化醫(yī)集團(tuán)有所交集。工商檔案顯示，由徐志強(qiáng)為法定代表人、上宏物業(yè)持有65%股份的運(yùn)中地產(chǎn)，化醫(yī)集團(tuán)則持有其35%股份。此外，化醫(yī)集團(tuán)還持有醫(yī)藥工業(yè)25%的股份。

“從當(dāng)時各方面實力來看，徐志強(qiáng)不論是資金方面還是政府關(guān)系都具有一定優(yōu)勢，國旅聯(lián)合當(dāng)時選擇將其引入合作開發(fā)溫泉項目，也在情理之中。”重慶房地產(chǎn)市場分析人士王維表示。

土地使用權(quán)成關(guān)鍵

包括王維在內(nèi)的分析人士認(rèn)為，徐志強(qiáng)之所以對重慶頤尚股權(quán)如此情有獨(dú)鐘，關(guān)鍵在于其擁有的土地使用權(quán)。

據(jù)土地招拍掛網(wǎng)顯示，重慶頤尚于2007年9月競拍獲得北碚施家梁鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃01-4/01號宗地，總面積為49000平方米，規(guī)劃建筑面積為49000平方米，成交價為2845萬元，折合樓面地價為581元/平方米，規(guī)劃用途為旅館業(yè)用地。

而同期位于北碚水土鎮(zhèn)的一塊總面積為6021平方米、規(guī)劃建筑面積為15053平方米、規(guī)劃用途為商住用地的土地，成交價為386萬元，折合樓面價為256元/平方米。

“單從成交樓面均價看，重慶頤尚的地塊還要貴點，但如果重慶頤尚將該塊土地作為住宅用地來開發(fā)，按照2.5容積率計算，成本價則更低。”王維表示。

上宏物業(yè)、李衛(wèi)、李海娜成為一致行動人后，承諾“一致行動的約定僅適用于重慶頤尚溫泉二期的土地開發(fā)，原有的一期溫泉經(jīng)營仍應(yīng)以國旅聯(lián)合的意見為主”。這也意味著，國旅聯(lián)合前期在該二期項目的一些決策計劃也可能被打亂。

“我們不做地產(chǎn)，其他溫泉項目都沒有做地產(chǎn)。”國旅聯(lián)合董秘陸邦一說。

記者獲取的多項證據(jù)表明，徐志強(qiáng)所主導(dǎo)的重慶頤尚在二期規(guī)劃中確實納入了別墅和洋房兩種住宅業(yè)態(tài)。

“上宏物業(yè)畢竟是做房地產(chǎn)出身的，2010年左右房地產(chǎn)市場正值紅火期，旅游地產(chǎn)概念在當(dāng)時也比較受追捧，頤尚項目做地產(chǎn)也挺正常的。”王維說。

有分析認(rèn)為，正是上述一致行動人承諾令徐志強(qiáng)掌握了重慶頤尚二期項目的絕對話語權(quán)，從而走下一步險棋——“無證”開發(fā)且銷售樓盤，再加上土地用途變更一事不如預(yù)期，最終拖垮了資金鏈。

（實習(xí)生陳月花對本文亦有貢獻(xiàn)）

虧損探因

重慶頤尚溫泉項目虧損背后：錯失政策紅利 產(chǎn)品定位存偏差

每經(jīng)記者 鄢銀嬋 每經(jīng)編輯 趙 橋

10年前，重慶提出打造“溫泉之都”的規(guī)劃引來多方資本扎堆，國旅聯(lián)合（600358，SH）就是其中之一。

10年后，重慶早已成功將“世界溫泉之都”稱號收入囊中，而國旅聯(lián)合重慶頤尚溫泉項目仍深陷虧損泥淖。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從最初介入時政策紅利之門大開，到眼下溫泉經(jīng)濟(jì)面臨多重尷尬，國旅聯(lián)合重慶頤尚溫泉開發(fā)有限公司（下稱重慶頤尚）已經(jīng)錯過了“最好的時代”。

搭車“溫泉之都”紅利

令投資者頗感興趣的是，一家遠(yuǎn)在南京的上市公司為何會在2006年不遠(yuǎn)千里收購一家看似與其旅游主業(yè)毫不搭邊的公司股權(quán)？

記者查詢重慶頤尚歷年工商檔案顯示，公司成立于2001年，經(jīng)過多次股權(quán)變更，主營范圍先后經(jīng)歷了生態(tài)農(nóng)業(yè)開發(fā)、花卉種植園藝到物業(yè)管理、旅游項目開發(fā)到房地產(chǎn)開發(fā)等更迭。

“當(dāng)時這家公司選擇在重慶布局開發(fā)溫泉項目，和重慶建設(shè)‘溫泉之都’的規(guī)劃有一定關(guān)系。”重慶旅游行業(yè)一不愿具名人士表示。

公開資料顯示，早在2004年11月，重慶市政府決策咨詢專家委員會委員彭應(yīng)吉就提出打造重慶第四張名片——溫泉之都，引起時任重慶市常務(wù)副市長黃奇帆贊賞；2005年重慶便出臺了《關(guān)于加快“五方十泉”建設(shè)打造“溫泉之都”的意見》（以下簡稱《意見》），提出將投資113.2億元，力爭3年內(nèi)建設(shè)東、西、南、北“五方十泉”，基本形成重慶溫泉旅游產(chǎn)業(yè)的總體框架。

據(jù)北碚區(qū)人民政府官網(wǎng)2006年發(fā)布的消息，雅居物業(yè)（重慶頤尚前身）所開發(fā)的博雅居項目恰好是政府敲定的三大重點溫泉項目之一。

“重慶當(dāng)時針對打造溫泉之都的力度很大，相關(guān)項目在行政審批方面也更容易開綠燈。”重慶房地產(chǎn)市場分析人士王維表示。

根據(jù)上述《意見》，涉及“五方十泉”的溫泉項目享有多重優(yōu)惠。比如，在土地供應(yīng)上，將優(yōu)先供應(yīng)周邊土地使用權(quán)和采礦權(quán)、所涉及的公建部分，經(jīng)審批，市、區(qū)兩級土地出讓金、配套費(fèi)全部實行先征后返等。

重慶頤尚所開發(fā)項目可獲得政府補(bǔ)貼在國旅聯(lián)合的公告中也有所證實。2012年8月，國旅聯(lián)合發(fā)布的公告顯示，重慶頤尚溫泉項目確實隸屬于“五方十泉”，2010年其營收的政府補(bǔ)貼款達(dá)2323.43萬元。

不過國旅聯(lián)合表示，上述2323.43萬元政府補(bǔ)貼款截止2012年8月一直未取得，且尚未獲得政府批文，成為壞賬幾率較高。

“按照當(dāng)時的時間段推測，那幾年重慶上馬的溫泉項目非常多，在補(bǔ)貼這塊不論是力度上還是審查嚴(yán)格度上都有變化。”王維表示。

錯失“最好時代”

一方面政府支持力度空前，另一方面上市公司頻頻輸血，不過重慶頤尚仍將一手好牌打爛了。

在2016年5月重慶市政府信箱所公布的在營溫泉項目中，重慶頤尚的業(yè)績均靠后，2014年，旅游總收入為286.72萬元；而貝迪頤園溫泉、融匯溫泉、南溫泉、北溫泉、悅榕莊等收入均在千萬元以上。

3月11日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實地走訪頤尚溫泉，當(dāng)天重慶天氣晴朗，且是周六，但景區(qū)內(nèi)游客稀少。“從我到這上班，生意基本都是這個樣子，多的時候一天有上百人，少的時候只有十來人。”景區(qū)內(nèi)一名保潔人員表示。

事實上，頤尚溫泉虧損多年同整個重慶溫泉行業(yè)有關(guān)系。2012年，世界溫泉及氣候養(yǎng)生聯(lián)合會授予重慶“世界溫泉之都”的稱號。此后，重慶市政府、當(dāng)?shù)毓俜矫襟w對溫泉經(jīng)濟(jì)的關(guān)注力度都有所減弱。

“據(jù)我了解，目前重慶的‘五方十泉’連旅游專線車都沒開通，旅行社推出的重慶1日游線路中也很少會將溫泉納入，所謂的第四張名片實際上利用率很低。”上述重慶旅游行業(yè)人士表示。

“頤尚這個項目有點生不逢時。”該人士表示，重慶頤尚在2008年底才開業(yè)，但經(jīng)營不到3年、市場還未培育好，就在2011年選擇停業(yè)整修，2014年底再次開業(yè)時，重慶溫泉的政策扶持力度又減弱了，并且那幾年開業(yè)的溫泉項目特別多，市場格局已經(jīng)形成，頤尚要再分流難度更大，可以說已經(jīng)錯過了最好的時代。

產(chǎn)品定位尷尬

除了時間節(jié)點未踩準(zhǔn)外，令重慶頤尚項目身陷困境的另一個原因在于自身產(chǎn)品定位的問題。

中國溫泉旅游網(wǎng)相關(guān)人員告訴記者，同十幾年前1億元左右就能撬動溫泉經(jīng)濟(jì)的時代相比，最近幾年的投資門檻已抬高好幾倍，“拿地動不動就幾千畝、投資額動輒數(shù)十億，不單單是做溫泉，還包括地產(chǎn)，旅游配套，導(dǎo)致投資規(guī)模比較大。”

公開資料顯示，重慶頤尚的二期規(guī)劃中同樣囊括了地產(chǎn)、五星級酒店等業(yè)態(tài)。

“‘溫泉+地產(chǎn)’是非常常見的，重慶大多數(shù)溫泉項目都是這種操作模式，頤尚這個項目即使拿到了規(guī)劃、城建等部門的許可證，要把它做活也存在一定難度。”重慶市地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析人士榮騰洪表示，重慶頤尚的項目選址存在問題。

頤尚溫泉地處北碚近郊，距離主城超過30公里，再加上周邊環(huán)境稍顯雜亂，配套不高，難以吸引游客。記者在前往頤尚溫泉的路上也發(fā)現(xiàn)，頤尚溫泉坐落在G212國道一側(cè)，道路上大貨車云集。

此外，目前重慶頤尚所推出的地產(chǎn)業(yè)態(tài)包括聯(lián)排別墅的花園洋房，別墅建面均價達(dá)1萬元/平方米，洋房建面均價則在5000元/平方米。“別墅和洋房產(chǎn)品的面積大，總價也比較高，接受人群比較有限。”榮騰洪說。

重慶頤尚溫泉項目所在區(qū)位也比較尷尬。“度假房這一產(chǎn)品，它的核心在于度假休閑，但其距離主城區(qū)太近，恰好處在1小時經(jīng)濟(jì)圈的尷尬位置，沒有給用戶逗留的理由。重慶仙女山、黃水等地主打避暑賣點，且距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，銷售就不錯。”榮騰洪表示。

(實習(xí)生陳月花對本文亦有貢獻(xiàn))

轉(zhuǎn)型之路

轉(zhuǎn)型難見效壞賬成拖累 國旅聯(lián)合去年虧1.6億

每經(jīng)記者 白蕓 每經(jīng)編輯 趙橋

連年游離在虧損邊緣的國旅聯(lián)合（600358，SH），本已在2015年實現(xiàn)扭虧，而2016年卻又交出了一份虧損1.63億元的“不及格”成績單。

近日，國旅聯(lián)合發(fā)布了2016年度報告，其主業(yè)虧損7200萬元?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近兩年，國旅聯(lián)合轉(zhuǎn)型戶外文娛之心頗為迫切，接連投資數(shù)項戶外文體項目，金額超6000萬元，覆蓋體育、演藝演出等領(lǐng)域，不過至今未見顯著成效，業(yè)績貢獻(xiàn)亦不明顯。

此外，來自參股公司北京頤錦酒店有限公司（以下簡稱北京頤錦）和國旅聯(lián)合重慶頤尚溫泉開發(fā)有限公司（以下簡稱重慶頤尚）的多筆“陳年”壞賬準(zhǔn)備難以追回，總額達(dá)1.6億元，也令國旅聯(lián)合的處境“雪上加霜”。

主業(yè)虧損轉(zhuǎn)型“欠火候”

2月25日，國旅聯(lián)合發(fā)布的年報顯示，2016年國旅聯(lián)合實現(xiàn)營業(yè)收入1.17億元，比上年同期增加了32.78%，但凈利潤卻虧損1.63億元。同時，近年來公司始終掙扎在虧損邊緣，2013年~2015年，公司扣除非經(jīng)常性收益后均出現(xiàn)虧損, 累計虧損達(dá)到3.51億元。

據(jù)2016年預(yù)虧公告，國旅聯(lián)合2016年主營業(yè)務(wù)虧損約7200萬元，與上期相比增加虧損約2100萬元。國旅聯(lián)合的全資子公司南京國旅聯(lián)合湯山溫泉公司（以下簡稱湯山溫泉公司）是公司目前主要收入來源之一，2016年湯山溫泉公司營收為6920萬元，占國旅聯(lián)合總營收的63%。但2014年起，湯山溫泉公司就開始出現(xiàn)虧損，2014年~2016年分別虧損2415萬元、1094萬元及2635萬元。

當(dāng)被問及主業(yè)出現(xiàn)虧損的原因時，國旅聯(lián)合董秘陸邦一對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一方面是固定資產(chǎn)投入特別大，包括能耗都非常大；另一方面是沒有形成連鎖，是單體的，“華東地區(qū)我們是第一家做出來的，后來各個溫泉酒店都起來了，競爭非常激烈，因為各方面的原因，現(xiàn)在都不怎么賺錢。”

2015年開始，國旅聯(lián)合嘗試做戶外文體娛樂方面的轉(zhuǎn)型，陸邦一認(rèn)為，“因為我們原來是做溫泉度假酒店這些旅游板塊，和體育、演藝活動都能夠聯(lián)動發(fā)展。”

記者發(fā)現(xiàn)，國旅聯(lián)合已在此領(lǐng)域投入超6000萬元，今年參與開發(fā)冬運(yùn)會項目、承辦電競嘉年等數(shù)個相關(guān)項目。

不過從目前來看，戶外文娛方面的業(yè)務(wù)仍處于初期布局階段。據(jù)陸邦一透露，這些項目有很多都是出于布局考慮，投得不多，有的投資占比比較少，戶外文體板塊目前占的比重不大，但是可能在未來發(fā)展上能產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，所以先做一些這方面的布局。

有些初期“試水”項目進(jìn)展并不如意。公告顯示，2015年國旅聯(lián)合投資200萬元與拳威文化共同舉辦的泰拳項目，因準(zhǔn)備倉促導(dǎo)致票房、贊助均不理想，虧損458萬元；與山水盛典合作的《昭君出塞》舞臺劇，本計劃全球巡演100場，卻在演出4場后就虧損28萬元，該項目去年4月已停止巡演，并暫無重啟計劃。至于停演原因，陸邦一稱：“不便透露。”

1.4億壞賬難收回

除了主營業(yè)務(wù)出現(xiàn)較大虧損外，應(yīng)收款項、委托貸款等出現(xiàn)大幅減值跡象也是國旅聯(lián)合出現(xiàn)大額虧損的主因之一。

預(yù)虧公告顯示，部分應(yīng)收款項、其他應(yīng)收款、委托貸款及長期股權(quán)投資出現(xiàn)減值跡象，計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備金額約為7700萬元，而上期金額僅為1383萬元，金額增長近4.5倍。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，近年來國旅聯(lián)合賬目上出現(xiàn)多筆總額高達(dá)2.2億元的其他應(yīng)收款，其中有1.6億元都預(yù)計無法收回，計提壞賬準(zhǔn)備。在這幾筆其他應(yīng)收款中，有兩筆來自其參股公司重慶頤尚和北京頤錦酒店的共計1.7億元其他應(yīng)收款，占據(jù)總額的75%，其中1.4億元預(yù)計無法追回計提壞賬準(zhǔn)備。

重慶頤尚為國旅聯(lián)合帶來了6858萬元壞賬，至今雙方的訴訟糾葛仍未了結(jié)，同時重慶頤尚還深陷無證開發(fā)、資金鏈斷裂等多重困局中。

此外，來自北京頤錦的7304萬元壞賬也十分引人注意。北京頤錦原是國旅聯(lián)合的子公司。公告資料顯示，前期國旅聯(lián)合曾借支大量資金給北京頤錦用于會所的裝修工程。而后，北京頤錦經(jīng)營陷虧損，為減少虧損，國旅聯(lián)合于2011年、2012年先后向北京仕源偉業(yè)投資管理顧問有限公司轉(zhuǎn)讓了共計81%的股權(quán)。

當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到位于麗都商圈的北京頤錦酒店時，并沒有看到預(yù)想中的高級溫泉會所，取而代之的是入駐了眾多商家的頤錦廣場。頤錦廣場內(nèi)分布著餐飲店、美容會所、美發(fā)店等與溫泉會所相差甚遠(yuǎn)的店鋪。

“它（北京頤錦）現(xiàn)在是把這塊分租給商戶，然后收租金的經(jīng)營形式，欠我們的債務(wù)通過收租金來抵償。”陸邦一解釋道，“那個差額還蠻大的，因為我們投入的還挺多。”