在房地產(chǎn)行業(yè)黃金十年，花樣年破釜沉舟進行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型；在行業(yè)集中度攀升3000億巨頭涌現(xiàn)的當下，在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路上行進的花樣年控股卻透露出重拾地產(chǎn)業(yè)務的意愿，花樣年董事局主席潘軍稱此為第二次轉(zhuǎn)型。

3月17日，花樣年控股披露2016年度業(yè)績公告，業(yè)績報告顯示，花樣年2016年總收入為109.21億元，同比增加33.8%；毛利為35.28億元，同比增加40.1%。值得關注的是年度利潤僅為10.64億元，大幅減少24.1%，導致公司擁有人應占年度利潤僅剩8.06億元，同比減少多達33.4%。

據(jù)悉，在3月20日于香港舉辦的業(yè)績發(fā)布會上，花樣年董事會主席兼總裁潘軍宣布，2017年開始，花樣年將啟動第二次業(yè)務轉(zhuǎn)型，重視地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，輕重并舉，并將推行跟投機制，調(diào)動員工拿地積極性，今年銷售目標是150億元。

地產(chǎn)規(guī)模遲滯利潤下滑

在過去的轉(zhuǎn)型路上，花樣年投入70%的精力和資源在輕資產(chǎn)業(yè)務的布局和運營上，房地產(chǎn)業(yè)務目標是保持穩(wěn)定。雖然其管理層強調(diào)不會去地產(chǎn)化，但地產(chǎn)業(yè)務規(guī)模的緩慢增長已是明顯的事實。

花樣年2016年年報顯示，公司去年全年銷售金額為122.06億元，完成了銷售目標(120億元)的101.7%，總收入同比增加33.8%，達到109.2億元，毛利增加40.1%至35.28億元。銷售收入貢獻主要來自武漢、成都、桂林、蘇州等13個城市，其中成渝地區(qū)貢獻了31.5%的銷售業(yè)績，占據(jù)最大份額。

盡管2016年銷售金額同比增加8.3%，但與行業(yè)龍頭恒大85.4%的增長率相比增幅極低。去年一年，花樣年僅有7個項目動工開發(fā)，規(guī)劃總建面為50.5萬平方米；共有17個項目竣工，合計總建面為125.4萬平方米。截至2016年年末，花樣年土儲為1538萬平方米，而2016年花樣年全年的銷售面積為132.5萬平方米。

在營收之外，花樣年2016年的利潤數(shù)據(jù)不容樂觀。年報顯示，公司2016年的毛利率為32.3%，高于2015年的30.9%。盡管毛利率提高，但花樣年的利潤卻是大幅削減，由2015年的14.03億元減少至10.64億元，跌幅為24.1%，公司擁有人應占年度利潤僅剩8.06億元，同比減少多達33.4%。

拖累公司業(yè)績最大的兩項是其他收入以及融資成本。公告顯示其毛利同比增長近10億，其他收入虧損同比增加4.8億，融資成本同比增加近6.3億。優(yōu)先票據(jù)及債券利息增加，是融資成本變動異常主因。數(shù)據(jù)顯示，2016年優(yōu)先票據(jù)及債券的利息支出為13.65億，同比2015年的8.87億，增加近4.78億，使得融資成本大幅提高。

花樣年方面表示，利潤減少主要是由于匯兌虧損所致，2016年，人民幣兌美元及港元的匯率有所下降，而公司持有外幣資產(chǎn)和外幣負債，因而導致匯兌虧損。2015年花樣年的匯兌虧損為2.34億元，2016年增加184.6%至6.66億元。

此外，2016年花樣年的凈負債比率為83%，較2015年75.6%上升了8.9%?；幽陮Υ私忉屖?，2016年公司償還了一筆7.1億元的永續(xù)債，才令負債率上升。若將這筆永續(xù)債還原為債務，實際上2016年凈負債率是下降了3.5%。

重提地產(chǎn)謀二次轉(zhuǎn)型

花樣年的業(yè)績公告顯示，2016年總收入109.21億元中，房地產(chǎn)開發(fā)板塊貢獻83.65億元，占比高達76.6%，而花樣年集團內(nèi)，來自物業(yè)管理、酒店、文旅、金融、教育、養(yǎng)老等多個輕資產(chǎn)業(yè)務相加的總收入占比僅為23.4%。

營收占比近八成的地產(chǎn)業(yè)務對花樣年依然至關重要，但其規(guī)模增長遲緩已成為花樣年必須面對的難題。在3月20日的業(yè)績會上，潘軍公開表示從2017年開始到2020年，花樣年要借助社區(qū)服務能力進行第二次轉(zhuǎn)型，由社區(qū)服務運營商開始輕重并舉、產(chǎn)融結(jié)合，變成基于以社區(qū)服務行業(yè)為支點的產(chǎn)業(yè)金融集團。

在拿地方面，除了依靠公開招拍掛外，花樣年還要通過自身在運營開發(fā)、資源整合、品牌溢價上的優(yōu)勢，采用并購、一二級聯(lián)動開發(fā)、舊城改造等多種方式獲取項目。2016年全年花樣年通過合作開發(fā)的方式，新增了近百萬方土儲。

在舊改方面，花樣年2012年轉(zhuǎn)型之初就開始布局深圳舊改，目前在深圳有5個已經(jīng)簽訂框架協(xié)議的舊改項目，其中葵涌的舊改項目預計今年下半年有25萬平方米的貨量推出市場，后期每年可以保持50萬~60萬平方米的供應量。

在一二線布局面臨壓力，花樣年透露將加大五六線城市的布局，通過與當?shù)仄髽I(yè)合作開發(fā)的小股操盤模式，六線城市將作為地產(chǎn)業(yè)務的另一個發(fā)力點。花樣年業(yè)績公告顯示，公司2016年的銀行結(jié)余及現(xiàn)金為91.36億，同比增加217%，或許能為此擴張?zhí)峁┲巍?/p>

不過有熟悉花樣年的人士認為，花樣年的戰(zhàn)略失誤就是輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型舍本逐末，輕地產(chǎn)重物業(yè)因而錯過了中國房地產(chǎn)的十年黃金期。在行業(yè)集中度不斷攀升的當下，中小規(guī)模房企再提規(guī)模機會不會太多。

相對房地產(chǎn)開發(fā)的重資產(chǎn)，輕資產(chǎn)業(yè)務中，花樣年集團內(nèi)物業(yè)管理部分貢獻了16.52億元，是除了房地產(chǎn)開發(fā)外，花樣年諸多業(yè)務中最大的收入來源，占輕資產(chǎn)業(yè)務共25.56億元中的64.4%。而其他多元化業(yè)務中，社區(qū)金融的互金平臺“錢生花”(開展社區(qū)O2O小額信貸業(yè)務)也開始貢獻收入，其于2016年的營收為0.733億元。

作為花樣年輕資產(chǎn)業(yè)務平臺的旗艦，彩生活貢獻物業(yè)管理部分收入的絕大份額。作為全球最大的居住社區(qū)服務運營商，截至2016年12月31日，彩生活總共簽約管理面積3.951億平方米，服務小區(qū)2339個。2016年收入13.42億，同比增長62.2%；經(jīng)營活動現(xiàn)金流3.22億元，同比增長34.5%，表現(xiàn)甚佳。

按照花樣年控股掌舵人潘軍的布局，2017年的花樣年將輕重并舉，但在地產(chǎn)業(yè)務上的突圍依然尚需觀察。