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每經(jīng)記者 黃博文 蔡雅蕓

“兩個土生土長的北京人結(jié)婚，相當(dāng)于兩個上市公司合并”，北京學(xué)區(qū)房的段子最近刷爆了朋友圈。

此前媒體報(bào)道150萬元的北京“學(xué)區(qū)過道”也反映出北京“學(xué)區(qū)房”的吸金能力。今天，在北京住建委對住宅平房的分割作出了新的規(guī)定后，過道學(xué)區(qū)房將從市場上徹底消失。

今日，北京住建委在其官方網(wǎng)站上發(fā)布了一則《關(guān)于加強(qiáng)國有土地上住宅平房測繪、交易及不動產(chǎn)登記管理的通知》，規(guī)定嚴(yán)格依照規(guī)劃許可內(nèi)容和不動產(chǎn)權(quán)登記證明記載的房屋平面布局進(jìn)行測繪成果審核和不動產(chǎn)登記，嚴(yán)控住宅平房一間擅自分割為多間的行為。

對住房租賃“N＋1”形式仍急需法制落地的現(xiàn)狀來說，上述通知是將住宅分割的對象更加細(xì)化了。

天價通道學(xué)區(qū)房現(xiàn)身北京

過道學(xué)區(qū)房出現(xiàn)于去年6月，當(dāng)時鏈家中介網(wǎng)站上掛出房源信息，北京大耳胡同10.9平米的“零居室”，也就是過道。核心賣點(diǎn)是：不能建房，有房本可以落戶，且可獲得實(shí)驗(yàn)一小前門分校的“學(xué)區(qū)”指標(biāo)，本房房本未滿兩年，需繳納增值稅，由于原始購買價較高，所以個稅可以差沒，根據(jù)自身情況繳納首套1%二套3%的契稅即可。本房為平房，只能北京市戶口全款購買。當(dāng)時報(bào)價150萬元，折合單價約為13萬元/平方米。

據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，一位房產(chǎn)中介對他們公司近期成交的一套學(xué)區(qū)房表示非常震驚：“最近學(xué)區(qū)房真是上天了，一套1.8平方米的房子的最后120萬元成交，這個房子就位于東城區(qū)府學(xué)區(qū)。”估算了下，這套房子每平方米超過66萬元。

在3月20日，有媒體報(bào)道，閑魚司法拍賣平臺現(xiàn)一套170平方米的北京二環(huán)金融街附近的豐匯園小區(qū)房產(chǎn)，起拍價為1964萬元。然而，這個價格仍遠(yuǎn)低于市場價，不到20分鐘便引來6位競拍人。根據(jù)中介的信息，豐匯園小區(qū)目前均價在20萬~22萬元/平方米。但是，這個“天價學(xué)區(qū)房”網(wǎng)絡(luò)司法拍賣在今天上午中因故中止，據(jù)悉是被法院撤回。

其實(shí)早在2013年，北京住建委就聯(lián)合多部門出臺通知規(guī)范群租市場，要求應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住。

就在一天前，根據(jù)《北京晚報(bào)》的報(bào)道，北京市教委明確表示，“過道學(xué)區(qū)房”不能作為入學(xué)資格條件。

而上述《通知》也針對既有存量做出規(guī)范，要求屬地房管部門或其委托機(jī)構(gòu)對住宅平房進(jìn)行現(xiàn)場核驗(yàn)，將具有院落居民通行、應(yīng)急救援功能的部位，在《存量房房源核驗(yàn)信息表》中標(biāo)注為“通道”。

也就是說，曾經(jīng)在北京學(xué)區(qū)房市場上出現(xiàn)過的“過道學(xué)區(qū)房”，被官方正式否定了。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，之所以出現(xiàn)所謂“通道學(xué)區(qū)房”，是北京有一些平房屬于私產(chǎn)，單價特別高，面積小不限購，作為投資產(chǎn)品升值非?？?。部分房產(chǎn)經(jīng)歷風(fēng)吹日曬或者交易變遷成為所謂通道，但全北京這樣的房子數(shù)量極少，禁止此類不會對于學(xué)區(qū)房交易產(chǎn)生大的影響。

政策難讓學(xué)區(qū)房退燒

事實(shí)上，北京學(xué)區(qū)房的房價漲幅在10年間如火箭般直線上升。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2006年，北京學(xué)區(qū)房售價大概在9000元至1萬元之間，而現(xiàn)在，10萬元／平方米的單價已是常態(tài)。

在3月17日，北京限購升級，號稱史上最嚴(yán)，即“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限購政策，進(jìn)一步提高二套房貸款首付款比例，最長貸款年限不超過25年，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易需滿3年及以上。

這也導(dǎo)致網(wǎng)簽量大增。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)，17日，北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽1497套，較前一日增加近40%，創(chuàng)2016年9月30日以來單日網(wǎng)簽量的新高。到了18日，網(wǎng)簽量仍高達(dá)968套，與平時100套左右的網(wǎng)簽量相比，可謂驚人。

針對北京市住建委出臺的新規(guī)，張大偉認(rèn)為對當(dāng)下火爆的學(xué)區(qū)房市場基本沒有影響，北京學(xué)區(qū)房市場火熱的根源在于教育資源分布的不均，跟住建委的調(diào)控關(guān)系不大。 

比如北京最貴的學(xué)區(qū)房不是西海東，而是朝陽，特別是朝陽外國語、陳經(jīng)綸幾個學(xué)區(qū)，單價基本都10萬元+。雖然這些學(xué)校不如西海東片區(qū)，但因?yàn)槌枀^(qū)的戶籍制度不嚴(yán)格，老北京人比例低，相當(dāng)于全北京無戶籍的人都搶朝陽這幾個學(xué)校的學(xué)區(qū)房，體現(xiàn)的就是教育資源的不均。 

除了叫停“過道學(xué)區(qū)房”，據(jù)新華社報(bào)道，北京市教委還表示，將完善入學(xué)政策，指導(dǎo)區(qū)教委在熱點(diǎn)區(qū)域試行多校劃片（即在小學(xué)招生階段，片區(qū)內(nèi)多個門牌號對應(yīng)多所學(xué)校，在初中招生階段，多所小學(xué)對應(yīng)多所中學(xué)），以降低學(xué)區(qū)房的擇校功能。 

但張大偉認(rèn)為，只要還是以房捆綁上學(xué)，且其他區(qū)縣的教育資源仍比不上西城、東城和海淀三區(qū)，政府的管控政策難為學(xué)區(qū)房降溫，未來樓市“頂尖學(xué)區(qū)（單價）二三十萬的價格可能降下來，但是十幾萬的可能比比皆是”。