每經(jīng)記者杜冉樂 眼下，經(jīng)歷了前一段時間的資本瘋狂追捧之后，房產(chǎn)中介業(yè)又將面臨一場前所未有的資本煎熬。 3月21日，明牌珠寶（002574，SZ）公告擬以發(fā)行新股及現(xiàn)金方式收購蘇州好屋（以下簡稱好屋中國）75%股權(quán)的重大資產(chǎn)重組突然終止。原因是受當(dāng)前A股市場監(jiān)管環(huán)境、政策變化影響等。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述重組標(biāo)的彼時預(yù)估增值率高達(dá)570%，而此前明牌珠寶曾豪擲7億元收購了好屋中國25%股權(quán)，但去年后者業(yè)績不達(dá)預(yù)期，較對賭協(xié)議的約定少了近5000萬元。 上述消息意味著好屋中國在A股市場的整體上市進(jìn)程受阻。但好屋中國總裁董向東表示，好屋目前經(jīng)營穩(wěn)定、現(xiàn)金流正常，調(diào)控政策對業(yè)務(wù)影響正在逐步減小。 好屋上市擱淺 2015年底，明牌珠寶曾斥資7億元收購好屋中國25%股權(quán)，試圖在珠寶主業(yè)外開辟新的利潤增長點。 對于好屋中國而言，這意味著自稱“國內(nèi)首家房產(chǎn)O2O全民眾銷平臺”的房產(chǎn)中介已邁開沖刺A股市場的重要一步。 去年9月份，明牌珠寶又拋出一份重大資產(chǎn)重組預(yù)案，試圖以股份加現(xiàn)金支付方式以總收購價24億元收購好屋中國剩下75%的股權(quán)。如果該交易順利實施，這意味著好屋中國將實現(xiàn)整體上市。 記者注意到，好屋中國前次被收購時的100%股權(quán)整體估值為28億元，但去年收購時以去年6月底為評估基準(zhǔn)日的100%股權(quán)整體估值卻飆升成了32.5億元，前后估值差額達(dá)4億元。 明牌珠寶收購好屋中國25%股權(quán)時，好屋中國相關(guān)股東承諾2016年、2017年和2018年預(yù)計分別實現(xiàn)凈利潤不低于1.80億元、2.50億元和3.20億元。 然而，世事難料。去年底，明牌珠寶公告稱9月底以來部分城市陸續(xù)出臺樓市調(diào)控政策，可能會對其重大資產(chǎn)重組標(biāo)的——好屋中國的經(jīng)營產(chǎn)生影響，將標(biāo)的資產(chǎn)審計及評估基準(zhǔn)日往后調(diào)整。 這僅是一個開始。今年以來，全國樓市調(diào)控持續(xù)加碼，限購覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大，2月底證監(jiān)會發(fā)布了關(guān)于非公開發(fā)行股票的多條新規(guī)，劍指A股定增沉珂，明牌珠寶稱其配套融資部分可能調(diào)整。 3月中下旬以來，上市公司進(jìn)入2016年年報披露的集中期，特別是重組股更受到資本市場的高度關(guān)注。3月21日，明牌珠寶密集發(fā)布多條公告，其中涉及好屋中國2016年業(yè)績承諾未能實現(xiàn)的消息。 記者注意到，2015年底，明牌珠寶相關(guān)高層接待多家機構(gòu)調(diào)研時表示，“從企業(yè)價值上看，好屋中國的投前估值是25億，投后28億，他們今年的凈利潤約在1億元，基于現(xiàn)有的業(yè)務(wù)，預(yù)計16年的凈利潤會到2億左右，這個估值我們覺得是合理的”。 但現(xiàn)實卻比預(yù)想的糟糕。去年，好屋中國實現(xiàn)凈利潤（扣非后）僅大約1.3億元，比對應(yīng)的對賭業(yè)績1.8億元少了近5000萬元。同時，明牌珠寶也宣布其終止收購好屋中國75%的股權(quán)。 在全景網(wǎng)互動平臺上，明牌珠寶董事長虞阿五表示，好屋2016年承諾業(yè)績未達(dá)標(biāo)，是受到了行業(yè)調(diào)控的影響，這是短期的。公司目前是好屋第二大股東，暫無調(diào)整持股比例的計劃。 好屋中國總裁董向東《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，好屋目前經(jīng)營穩(wěn)定、現(xiàn)金流正常，調(diào)控政策對業(yè)務(wù)影響正在逐步減小。 中介高估值泡沫之憂 除了好屋中國之外，當(dāng)前國內(nèi)還有一些較典型的大型房產(chǎn)中介正在沖刺A股，其資本估值一度均曾出現(xiàn)過暴漲。 2月28日，以零售百貨為主業(yè)的A股上市公司昆百大A（000560，SZ）宣告擬通過定增及現(xiàn)金和協(xié)議收購北京我愛我家100%股權(quán)。記者注意到，相對于該中介7.27億元的凈資產(chǎn)，昆百大給出的預(yù)估值達(dá)到66.58億元，評估增值率高達(dá)815.61%。 更更重要的是，我愛我家相關(guān)股東也做出了高額業(yè)績承諾，即2017年~2019年分別實現(xiàn)凈利潤將不低于5億元、11億元及18億元，三年總計34億元。 從我愛我家公開財務(wù)數(shù)據(jù)來看，其2014年凈利潤虧損6718萬元，2015年凈利潤1.49億元，2016年前三季度凈利潤3億元，當(dāng)年三季度末總資產(chǎn)50.89億元，但總負(fù)債達(dá)43.4億元。 記者注意到，年初國創(chuàng)高新曾擬豪擲38億元收購深圳Q房網(wǎng)，一度引爆資本圈與房地產(chǎn)圈。據(jù)悉，注冊成立于2012年的Q房網(wǎng)，當(dāng)時實繳資本僅100萬元，2015年初實繳資本增至5000萬元。 此后，Q房網(wǎng)估值一路飆升。2015年11月起，該公司引入新的投資者，按最新一次增資定價，估值從28.5億元上漲到近30億元。去年8月，該公司完成第五次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，估值提升到38億元。 無論是傳統(tǒng)房產(chǎn)中介，還是插上了互聯(lián)網(wǎng)翅膀的新興房產(chǎn)中介，資本給予其高估值的背后，是對其業(yè)績高增長的樂觀預(yù)期。 與好屋模式類似的成都一家房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房屋交易及相關(guān)領(lǐng)域這個市場很大，他們對幾千萬的資本融資根本都看不上，也不缺錢。 上述負(fù)責(zé)人透露，其旗下的房產(chǎn)中介目前已實現(xiàn)盈利，營業(yè)收入有幾千萬元，目前就是按照上市標(biāo)準(zhǔn)做好財報，但關(guān)鍵是業(yè)務(wù)運營與管理，計劃五、六年內(nèi)在創(chuàng)業(yè)板上市，屆時估值更高。 調(diào)控沖擊部分中介業(yè)績 記者注意到，當(dāng)前，一些房產(chǎn)中介2016年經(jīng)營業(yè)績遭遇下滑。比如在創(chuàng)業(yè)板上市的三六五網(wǎng)，2016年營業(yè)收入近6億元，同比下滑近7%，實現(xiàn)凈利潤1.08億元，同比下滑14.2%。 三六五網(wǎng)明確表示，去年第四季度公司主要業(yè)務(wù)區(qū)域長三角地區(qū)普遍出臺了“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策”，房地產(chǎn)市場驟冷，成交量同比下降30%~60%；且因政策影響，市場供需雙方均采取觀望態(tài)度，開發(fā)企業(yè)明顯放緩了推盤節(jié)奏，推盤量也遠(yuǎn)低于預(yù)期。 目前，主營業(yè)務(wù)聚焦于上海樓市的新三板掛牌中介華燕房盟去年中期毛利率已遭遇下滑，數(shù)據(jù)顯示當(dāng)期為15%，同比下滑3個百分點。據(jù)悉，同樣在新三板掛牌的樓市通網(wǎng)去年中期除了毛利率下滑之外，凈利同比僅微增0.72%，扣非后凈利同比下滑3.9%。