眼下，經(jīng)歷了前一段時(shí)間的資本瘋狂追捧之后，房產(chǎn)中介業(yè)又將面臨一場(chǎng)前所未有的資本煎熬。 3月21日，明牌珠寶（002574，SZ）公告擬以發(fā)行新股及現(xiàn)金方式收購(gòu)蘇州好屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)好屋中國(guó)）75%股權(quán)的重大資產(chǎn)重組突然終止。原因是受當(dāng)前A股市場(chǎng)監(jiān)管環(huán)境、政策變化影響等。 每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者注意到，上述重組標(biāo)的彼時(shí)預(yù)估增值率高達(dá)570%，而此前明牌珠寶曾豪擲7億元收購(gòu)了好屋中國(guó)25%股權(quán)，但去年后者業(yè)績(jī)不達(dá)預(yù)期，較對(duì)賭協(xié)議的約定少了近5000萬(wàn)元。 上述消息意味著好屋中國(guó)在A股市場(chǎng)的整體上市進(jìn)程受阻。但好屋中國(guó)總裁董向東表示，好屋目前經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、現(xiàn)金流正常，調(diào)控政策對(duì)業(yè)務(wù)影響正在逐步減小。 好屋上市擱淺 2015年底，明牌珠寶曾斥資7億元收購(gòu)好屋中國(guó)25%股權(quán)，試圖在珠寶主業(yè)外開(kāi)辟新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。 對(duì)于好屋中國(guó)而言，這意味著自稱(chēng)“國(guó)內(nèi)首家房產(chǎn)O2O全民眾銷(xiāo)平臺(tái)”的房產(chǎn)中介已邁開(kāi)沖刺A股市場(chǎng)的重要一步。 去年9月份，明牌珠寶又拋出一份重大資產(chǎn)重組預(yù)案，試圖以股份加現(xiàn)金支付方式以總收購(gòu)價(jià)24億元收購(gòu)好屋中國(guó)剩下75%的股權(quán)。如果該交易順利實(shí)施，這意味著好屋中國(guó)將實(shí)現(xiàn)整體上市。 每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者注意到，好屋中國(guó)前次被收購(gòu)時(shí)的100%股權(quán)整體估值為28億元，但去年收購(gòu)時(shí)以去年6月底為評(píng)估基準(zhǔn)日的100%股權(quán)整體估值卻飆升成了32.5億元，前后估值差額達(dá)4億元。 明牌珠寶收購(gòu)好屋中國(guó)25%股權(quán)時(shí)，好屋中國(guó)相關(guān)股東承諾2016年、2017年和2018年預(yù)計(jì)分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)不低于1.80億元、2.50億元和3.20億元。 然而，世事難料。去年底，明牌珠寶公告稱(chēng)9月底以來(lái)部分城市陸續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控政策，可能會(huì)對(duì)其重大資產(chǎn)重組標(biāo)的——好屋中國(guó)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響，將標(biāo)的資產(chǎn)審計(jì)及評(píng)估基準(zhǔn)日往后調(diào)整。 ▲圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó) 這僅是一個(gè)開(kāi)始。今年以來(lái)，全國(guó)樓市調(diào)控持續(xù)加碼，限購(gòu)覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大，2月底證監(jiān)會(huì)發(fā)布了關(guān)于非公開(kāi)發(fā)行股票的多條新規(guī)，劍指A股定增沉珂，明牌珠寶稱(chēng)其配套融資部分可能調(diào)整。 3月中下旬以來(lái)，上市公司進(jìn)入2016年年報(bào)披露的集中期，特別是重組股更受到資本市場(chǎng)的高度關(guān)注。3月21日，明牌珠寶密集發(fā)布多條公告，其中涉及好屋中國(guó)2016年業(yè)績(jī)承諾未能實(shí)現(xiàn)的消息。 記者注意到，2015年底，明牌珠寶相關(guān)高層接待多家機(jī)構(gòu)調(diào)研時(shí)表示，“從企業(yè)價(jià)值上看，好屋中國(guó)的投前估值是25億，投后28億，他們今年的凈利潤(rùn)約在1億元，基于現(xiàn)有的業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)16年的凈利潤(rùn)會(huì)到2億左右，這個(gè)估值我們覺(jué)得是合理的”。 但現(xiàn)實(shí)卻比預(yù)想的糟糕。去年，好屋中國(guó)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)（扣非后）僅大約1.3億元，比對(duì)應(yīng)的對(duì)賭業(yè)績(jī)1.8億元少了近5000萬(wàn)元。同時(shí)，明牌珠寶也宣布其終止收購(gòu)好屋中國(guó)75%的股權(quán)。 在全景網(wǎng)互動(dòng)平臺(tái)上，明牌珠寶董事長(zhǎng)虞阿五表示，好屋2016年承諾業(yè)績(jī)未達(dá)標(biāo)，是受到了行業(yè)調(diào)控的影響，這是短期的。公司目前是好屋第二大股東，暫無(wú)調(diào)整持股比例的計(jì)劃。 好屋中國(guó)總裁董向東每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者表示，好屋目前經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、現(xiàn)金流正常，調(diào)控政策對(duì)業(yè)務(wù)影響正在逐步減小。 中介高估值泡沫之憂(yōu) 除了好屋中國(guó)之外，當(dāng)前國(guó)內(nèi)還有一些較典型的大型房產(chǎn)中介正在沖刺A股，其資本估值一度均曾出現(xiàn)過(guò)暴漲。 ▲圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó) 2月28日，以零售百貨為主業(yè)的A股上市公司昆百大A（000560，SZ）宣告擬通過(guò)定增及現(xiàn)金和協(xié)議收購(gòu)北京我愛(ài)我家100%股權(quán)。記者注意到，相對(duì)于該中介7.27億元的凈資產(chǎn)，昆百大給出的預(yù)估值達(dá)到66.58億元，評(píng)估增值率高達(dá)815.61%。 更更重要的是，我愛(ài)我家相關(guān)股東也做出了高額業(yè)績(jī)承諾，即2017年~2019年分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)將不低于5億元、11億元及18億元，三年總計(jì)34億元。 從我愛(ài)我家公開(kāi)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，其2014年凈利潤(rùn)虧損6718萬(wàn)元，2015年凈利潤(rùn)1.49億元，2016年前三季度凈利潤(rùn)3億元，當(dāng)年三季度末總資產(chǎn)50.89億元，但總負(fù)債達(dá)43.4億元。 記者注意到，年初國(guó)創(chuàng)高新曾擬豪擲38億元收購(gòu)深圳Q房網(wǎng)，一度引爆資本圈與房地產(chǎn)圈。據(jù)悉，注冊(cè)成立于2012年的Q房網(wǎng)，當(dāng)時(shí)實(shí)繳資本僅100萬(wàn)元，2015年初實(shí)繳資本增至5000萬(wàn)元。 此后，Q房網(wǎng)估值一路飆升。2015年11月起，該公司引入新的投資者，按最新一次增資定價(jià)，估值從28.5億元上漲到近30億元。去年8月，該公司完成第五次股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)乐堤嵘?8億元。 無(wú)論是傳統(tǒng)房產(chǎn)中介，還是插上了互聯(lián)網(wǎng)翅膀的新興房產(chǎn)中介，資本給予其高估值的背后，是對(duì)其業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)的樂(lè)觀預(yù)期。 與好屋模式類(lèi)似的成都一家房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者，房屋交易及相關(guān)領(lǐng)域這個(gè)市場(chǎng)很大，他們對(duì)幾千萬(wàn)的資本融資根本都看不上，也不缺錢(qián)。 上述負(fù)責(zé)人透露，其旗下的房產(chǎn)中介目前已實(shí)現(xiàn)盈利，營(yíng)業(yè)收入有幾千萬(wàn)元，目前就是按照上市標(biāo)準(zhǔn)做好財(cái)報(bào)，但關(guān)鍵是業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)與管理，計(jì)劃五、六年內(nèi)在創(chuàng)業(yè)板上市，屆時(shí)估值更高。 調(diào)控沖擊部分中介業(yè)績(jī) 記者注意到，當(dāng)前，一些房產(chǎn)中介2016年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)庥鱿禄?。比如在?chuàng)業(yè)板上市的三六五網(wǎng)，2016年?duì)I業(yè)收入近6億元，同比下滑近7%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.08億元，同比下滑14.2%。 三六五網(wǎng)明確表示，去年第四季度公司主要業(yè)務(wù)區(qū)域長(zhǎng)三角地區(qū)普遍出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策”，房地產(chǎn)市場(chǎng)驟冷，成交量同比下降30%~60%；且因政策影響，市場(chǎng)供需雙方均采取觀望態(tài)度，開(kāi)發(fā)企業(yè)明顯放緩了推盤(pán)節(jié)奏，推盤(pán)量也遠(yuǎn)低于預(yù)期。 目前，主營(yíng)業(yè)務(wù)聚焦于上海樓市的新三板掛牌中介華燕房盟去年中期毛利率已遭遇下滑，數(shù)據(jù)顯示當(dāng)期為15%，同比下滑3個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)悉，同樣在新三板掛牌的樓市通網(wǎng)去年中期除了毛利率下滑之外，凈利同比僅微增0.72%，扣非后凈利同比下滑3.9%。 每經(jīng)編輯曾健輝李凈翰