新一輪房地產(chǎn)調(diào)控在這個3月持續(xù)深入，主要表現(xiàn)為已限購城市的政策加碼和更多城市加入限購行列。根據(jù)當(dāng)前中央“房子是用來住的，不是用來炒的”這個總的指導(dǎo)思想和去庫存的總基調(diào)，對房地產(chǎn)市場因城施策、一城一策的調(diào)控和引導(dǎo)還將成為常態(tài)。

而深入研究當(dāng)前中國消費升級、產(chǎn)業(yè)升級需求和公共服務(wù)痛點、住房供給痛點，會發(fā)現(xiàn)中央對于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革落在房地產(chǎn)領(lǐng)域的任務(wù)遠(yuǎn)非去庫存那么單一。如何將“用來住的”房子蓋得更好？如何服務(wù)居住者？如何從城市配套服務(wù)角度轉(zhuǎn)變開發(fā)者角色？里面蘊含著新玩法和大機會。

實際上，從2014年房地產(chǎn)出現(xiàn)上一輪歷史低谷，關(guān)于房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時代或游戲“下半場”的論調(diào)便不斷，房企也紛紛談轉(zhuǎn)型升級。但如同20多年前中國商品房市場真正開啟，國民對好的居住環(huán)境和城市面貌的需求托起中國房地產(chǎn)的“黃金時代”一樣，當(dāng)前房企轉(zhuǎn)型升級真正的核心仍然是需求。

從這個意義上來說，房地產(chǎn)行業(yè)不是進(jìn)入了下半場，而是進(jìn)入了又一個全新的上半場。

城市化推動者的角色轉(zhuǎn)變

3月22日，在網(wǎng)易房產(chǎn)主辦的“開發(fā)商的城市責(zé)任與運營”圓桌論壇上，萬科集團(tuán)高級副總裁、上海區(qū)域本部首席執(zhí)行官張海講述了萬科與上海這座城市25年共同生長的故事。

20多年前，當(dāng)萬科將他在上海第一個項目的售樓處建在位于上海西南七寶鎮(zhèn)的水稻田上，吸引著騎著自行車、帶著現(xiàn)金而來的購房者時，誰都沒有想到多年后，這個區(qū)域會被納入上海中心城區(qū)，承載全球城市核心功能。這是城市化的上海速度，也是城市發(fā)展的魅力。

彼時，和萬科一起坐上上海城市化這趟高速列車的，還有日后以湯臣一品奠定豪宅市場地位的湯臣集團(tuán)，浦東最終以不輸曼哈頓的速度印證了湯君年先生當(dāng)年的眼光。

幾乎是在同一時間段，來自新加坡的仁恒置地也瞄準(zhǔn)了上海，在陸家嘴核心區(qū)建設(shè)仁恒濱江園，至今仍是上海擁有外籍業(yè)主最多的房地產(chǎn)發(fā)展商之一。仁恒的董事局主席鐘聲堅先生，2015年在上海仍斷言，中國還有太多的需求。

1998年，我國進(jìn)行需求側(cè)改革，確立商品房市場主體地位，開啟了房地產(chǎn)的黃金時代，房企只需拿地、蓋房即可，不愁賣，這一趨勢甚至延續(xù)了十幾年之久。

這十幾年，也是中國飛速城市化的十幾年。作為中國城市的主要建設(shè)者之一，房地產(chǎn)開發(fā)商在這一歷史進(jìn)程中的作用不可磨滅。當(dāng)然，這一世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城市化進(jìn)程，也迅速造就了一個個如萬科一樣的航母級企業(yè)。

2016年，萬科全年實現(xiàn)銷售金額3647.7億元，其中上海區(qū)域16城貢獻(xiàn)1200億元業(yè)績，創(chuàng)下萬科單一大區(qū)最高業(yè)績。

著名企業(yè)家張瑞敏曾說，只有時代的企業(yè)，沒有成功的企業(yè)。

在當(dāng)前政策和市場語境下，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍將規(guī)?；馁€注押注在城市紅利，而不是從城市責(zé)任角度做配套服務(wù)、做關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的話，其風(fēng)險將是不斷累積的。

房地產(chǎn)業(yè)本身是社會影響力極強的行業(yè)，人們甚至用居住改變中國來形容他的力量。開發(fā)商通過自己的產(chǎn)品改變的不僅是人們的居住形態(tài)，更包括城市的文化形態(tài)、城市的生活方式。因此，開發(fā)商當(dāng)從社會價值、城市責(zé)任等諸多角度均衡自身定位。

2013年,萬科集團(tuán)總裁郁亮提出萬科從專注住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商，如今距離這一定位的提出已經(jīng)過去3年，“城市配套服務(wù)商”正在全國加速踐行中。

“萬科‘城市配套服務(wù)商’的轉(zhuǎn)型目標(biāo)即是在此認(rèn)知上不斷革新而來，目前上海區(qū)域的‘熱帶雨林’業(yè)務(wù)體系也是在此基礎(chǔ)上應(yīng)運而生”，張海說。

房地產(chǎn)進(jìn)入供給側(cè)改革時代

“熱帶雨林”是萬科城市配套服務(wù)商在上海區(qū)域的系統(tǒng)化與個性化表達(dá)，既是萬科華東16城多年來對于多元化業(yè)務(wù)的探索成果，也是對于城市配套服務(wù)商在長三角區(qū)域未來之路的憧憬和期冀。

如果沒記錯的話，這應(yīng)該是張海第三次在公開場合闡釋上海區(qū)域的“熱帶雨林”。

2016年底，萬科上海區(qū)域第一次在松花湖提出要做地產(chǎn)的“熱帶雨林”，張海為其做過注解，熱帶雨林是世界上生命力最強的生態(tài)系統(tǒng)，它有幾個特點：第一、物種復(fù)雜多樣，彼此間生物鏈緊密關(guān)聯(lián)，互相依賴、互相循環(huán)；第二，自然形成，不設(shè)定生長方向，適用于新物種意外發(fā)生和進(jìn)化；第三，此消彼長，對抗力、穩(wěn)定力最強，對外界變化可實現(xiàn)自我調(diào)節(jié)。

今年年初，張海系統(tǒng)闡述了萬科上海區(qū)域的“熱帶雨林”。他強調(diào)：“通過熱帶雨林體系所形成的這張全景圖，是萬科上海區(qū)域在這兩年做的實踐，其核心就是包容創(chuàng)新和協(xié)同發(fā)展。”

“也正因為如此，我們不僅要做好‘好房子、好服務(wù)和好社區(qū)’的住宅業(yè)務(wù)，還要探索產(chǎn)業(yè)、拓展型業(yè)務(wù)、金融資管以及城市更新等業(yè)態(tài)。在這種情況下，公司內(nèi)部業(yè)務(wù)的多元化以及業(yè)態(tài)復(fù)雜程度遠(yuǎn)超從前。”

中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及消費發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入一個結(jié)構(gòu)性變革、產(chǎn)業(yè)升級具有歷史性意義的新階段，當(dāng)下熱議的供給側(cè)改革正是基于這種市場發(fā)展背景提出的。中國將進(jìn)入以品質(zhì)需求作為導(dǎo)向的品質(zhì)消費時代和生活方式變革時代，這對于中國房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展方向及理念，將會是一次全新的梳理和升華。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰曾表示，未來房地產(chǎn)市場面臨的不再是需求不足或沒有需求的問題，而是需求改變了，產(chǎn)品卻沒有變，質(zhì)量和服務(wù)跟不上的問題。

實際上，不光是房地產(chǎn)，這一問題如今已經(jīng)出現(xiàn)在中國大部分行業(yè)。如制造業(yè)，這幾年出現(xiàn)的中國游客蜂擁到日本購買馬桶蓋事件，就是產(chǎn)品的更新能力跟不上需求升級的典型。

作為房企，解決客戶的需求痛點，甚至適當(dāng)?shù)囊I(lǐng)需求，這其中能量巨大。從這個意義上來說，萬科上海區(qū)域的“熱帶雨林”或許能為房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)改革提供一類范本。

“熱帶雨林”如何生長？

“過去五年來，萬科在上海實踐相當(dāng)大一部分是升級，有一小部分是轉(zhuǎn)型。”張海在當(dāng)日的論壇上說。

這些升級和轉(zhuǎn)型，實際上正逐步豐富著這個茂盛的“熱帶雨林”生態(tài)體系。目前，上海萬科的產(chǎn)品線涵蓋產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、醫(yī)養(yǎng)、教育、長租公寓等八大城市配套服務(wù)項目初成體系。

以2016年表現(xiàn)突出的上海萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為例，最新數(shù)據(jù)顯示，上海萬科打造的10個產(chǎn)業(yè)項目已然布局上海六大商務(wù)區(qū)，包括大型購物中心、服務(wù)式公寓、寫字樓和企業(yè)總部園區(qū)等非住宅項目，總建筑面積逾600萬平方米。主要包括三條產(chǎn)品線：存量改造、產(chǎn)業(yè)商務(wù)園和萬科中心辦公綜合體、產(chǎn)城融合綜合開發(fā)產(chǎn)品。

城市更新方面，上海延安西路1262號這棟見證了上海90多年風(fēng)云變遷的歷史建筑，在去年成為萬科首個主城區(qū)城市更新項目。地塊上現(xiàn)存的著名的鄔達(dá)克作品孫科別墅以及其他幾處上世紀(jì)二十年代的西班牙風(fēng)格建筑，都是重要的歷史文化遺產(chǎn)。

萬科另一城市更新項目張江國創(chuàng)中心，由上海萬科攜手張江文控共同開發(fā)，以工業(yè)4.0為內(nèi)核，通過導(dǎo)入張江資源、推動科技創(chuàng)新、提升城市體驗，依托萬科國際化開發(fā)運營理念，致力于成為具有全球影響力的科技創(chuàng)新成果策源地。

醫(yī)養(yǎng)業(yè)務(wù)板塊，在張海看來是上海萬科“轉(zhuǎn)型實踐”的一部分。“雖然可能盈利上各有各的說法，如果不做意味著無法實現(xiàn)基本的養(yǎng)老，客戶需求已經(jīng)是多元化。”他說，“我們的嵌入式養(yǎng)老和即將發(fā)布的集中式養(yǎng)老，意味著一個轉(zhuǎn)型”。

上海萬科將他的首個嵌入式養(yǎng)老機構(gòu)智匯坊放在了25年前進(jìn)入上海的第一個項目萬科城市花園，那片上海西南七寶鎮(zhèn)當(dāng)年的農(nóng)田，2016年11月19日迎來了萬科在上海第一個萬科廣場系購物中心項目——七寶萬科廣場的開業(yè)，標(biāo)志著萬科在七寶板塊的25年開發(fā)形成了一個完整的節(jié)點。

目前除智匯坊項目這種嵌入式的模式之外，萬科還設(shè)計了另外兩種不同的養(yǎng)老發(fā)展模式，包括在大型社區(qū)附近建一些養(yǎng)老配建。通過這種方式將實現(xiàn)比智匯坊這類更大體量的服務(wù)中心，同時提供更多服務(wù)內(nèi)容。另外，萬科也在探索混合式的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，即有一部分比例的持有部分，同時也有一部分比例對外銷售。與此同時，在未來產(chǎn)品中還會加入社區(qū)診斷，社區(qū)醫(yī)療，把這幾個集合起來，資源嫁接，共贏共生。

除了養(yǎng)老，上海萬科在教育方面的探索也可圈可點。養(yǎng)老和教育，這兩大問題常常直指公共服務(wù)痛點，也是最需持續(xù)投入?yún)s回報相對漫長的行業(yè)，足以體現(xiàn)萬科做城市配套服務(wù)商的誠意。

2016年9月，上海萬科第一所自辦學(xué)校——萬科雙語學(xué)校也在上海七寶地區(qū)開學(xué)。

自此，上海萬科25年深耕七寶板塊，形成了包括住宅、商辦、廣場系購物中心、學(xué)校等在內(nèi)的完整的城市居住和服務(wù)生態(tài)體系，成為城市“熱帶雨林”的最佳注解。

張海認(rèn)為，這一方面是萬科的發(fā)展過程，另外一方面也是中國城市，特別是中國大城市發(fā)展的縮影。

未來，消費者必然越來越挑剔，對住房的需求已經(jīng)從人住升級到了人居。要激活與創(chuàng)造需求，就不得不進(jìn)行服務(wù)升級，為用戶打造全新的人居服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。無論是科技、綠色，還是文化、養(yǎng)老、物流、金融等，機會恐怕更多的是留給了房企中的細(xì)分龍頭和綜合巨頭了。

25年前，騎自行車買萬科房子的是20歲的年輕人，25年后，他們形成了一個龐大的財富群體，同時也面臨著更多問題需要萬科作為城市配套服務(wù)商去幫助解決。

“這個過程連在一起看，確實是很有價值的”，張海說，“它符合與客戶共創(chuàng)的趨勢。”（商業(yè)資訊）