“3·17”北京樓市新政落地后，二手房市場首當(dāng)其沖，依靠成交生存的中介機(jī)構(gòu)必然會受到較大影響。北京商報記者走訪發(fā)現(xiàn)，解決在途單潛在違約風(fēng)險成為二手房中介的第一件事。同時，新政后北京二手房市場明顯走弱，預(yù)計成交量下行將持續(xù)很長一段時間。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，市場下行，將導(dǎo)致一定規(guī)模的二手房中介人員離職、門店關(guān)閉等現(xiàn)象出現(xiàn)。最嚴(yán)調(diào)控下，“修煉內(nèi)功”和“業(yè)務(wù)多元化”是二手房中介機(jī)構(gòu)生存下去兩個不錯的選擇。

日子不好過了

“雖然北京樓市調(diào)控政策出臺相對突然，但也是預(yù)料之中的事情。只不過這一來，我們的日子就沒那么好過了。”朝陽區(qū)青年路區(qū)域某中介門店經(jīng)紀(jì)人小張告訴北京商報記者，新政出臺后，店面比之前冷清了許多。

小張稱，3月上半月，店面內(nèi)幾乎看不到經(jīng)紀(jì)人的身影，大家基本都在外面忙著帶客戶看房以及辦理交易流程；不過，新政出臺后的這幾日，經(jīng)紀(jì)人更多的時間是待在店里，打電話解讀政策、約客戶看房，每天的帶看次數(shù)明顯減少了。

鏈家官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，新政實施后的首個周末（3月18日-3月19日）帶看量為37339和35133人次，而此前的一個周末（3月11日-3月12日）分別為56256和49870人次，比較來看新政后首個周末帶看人次瞬間下降近2萬人次，換算比例的話，環(huán)比分別下降近40%和30%。3月20日（周一）帶看量為6699人次，此前一周的周一帶看量為13386人次，環(huán)比跌幅近50%。

此外，新政出臺后，“新增客源”的數(shù)量也大大減少，3月前幾個周末的日新增客源數(shù)都在11000-12000人水平，新政后的第一個周末新增客源量只有9000人上下。新增房源也從此前周末的日增1800-1900套下降到了1500多套。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近幾日北京二手房市場表現(xiàn)開始走弱，這也證明調(diào)控政策效果較為明顯，此前市場較快升溫的情況有望得到抑制。同時，新政剛剛開始實施，收緊的調(diào)控政策仍將延續(xù)很長一段時間，對于二手房中介而言，“苦日子”才剛剛開始。

據(jù)了解，2013年4月北京曾經(jīng)出臺過“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，結(jié)束了北京連續(xù)13個月市場上行的態(tài)勢，成交量開始逐漸萎縮，這一現(xiàn)象一直持續(xù)到2014年底。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，參考過去的經(jīng)驗和上海、深圳的經(jīng)驗，北京樓市調(diào)控政策出臺后，二手房市場成交量將會出現(xiàn)明顯減少，并持續(xù)較長一段時間。

解決在途單風(fēng)險

北京樓市新政出臺后，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為對二手房市場影響最大，購房人購買第二套二手房時基本是零杠桿。值得注意的是，首套標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格化（即“認(rèn)房又認(rèn)貸”），對在途交易影響較大。其中，影響最大的則是已成交但未網(wǎng)簽的群體，預(yù)計全市此類交易量在1萬單左右，要注意后期的違約風(fēng)險。

某房產(chǎn)中介相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前北京二手房市場上70%以上為換房群體，“認(rèn)房認(rèn)貸”嚴(yán)格了首套標(biāo)準(zhǔn)，換房群體“先賣后買”也被界定為二套，首付為60%（普宅）或者80%（非普），首付門檻的大幅增加可能帶來滿足首付的群體占比減少。對于已成交但未網(wǎng)簽的交易而言，首付的大幅增加，導(dǎo)致交易出現(xiàn)違約的概率大大增加。

北京商報記者走訪了多個區(qū)域的二手房門店發(fā)現(xiàn)，基本每個店面都存在上述情況的在途單。針對這種情況，門店經(jīng)紀(jì)人稱，目前有兩種解決辦法。一是補首付額較少的客戶，一般會選擇湊齊多出的首付完成交易；二是買方、賣方以及中介機(jī)構(gòu)三方“和平解約”。

北京商報記者就在途單潛在違約風(fēng)險應(yīng)如何解決的問題采訪了鏈家等中介機(jī)構(gòu)，對方回應(yīng)稱：“將嚴(yán)格執(zhí)行北京市相關(guān)部門出臺的調(diào)控政策，主動與客戶溝通、解讀政策的含義，穩(wěn)定市場預(yù)期。同時，要高度關(guān)注市場違約風(fēng)險，盡可能保護(hù)消費者權(quán)利。”

事實上，北京商報記者走訪中發(fā)現(xiàn)，不僅是上述已成交未網(wǎng)簽的交易受到影響，很多有意向近期簽約的客戶也因首付比例的調(diào)整，導(dǎo)致購房計劃不得不擱淺。

東四環(huán)區(qū)域某中介門店經(jīng)紀(jì)人小趙稱，目前他不僅有一單在途單要解約，近期有意向簽約的客戶中也有兩個終止購房計劃。其中一個是剛需客戶，因為有過貸款記錄，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策實施后，在北京買房變成二套，首付比例提升至60%，因首付不夠取消買房計劃；另外一個客戶是換房，本來他的房屋已經(jīng)出售但還未網(wǎng)簽，現(xiàn)在正在溝通解約，導(dǎo)致他的買房計劃也要延緩。

離職關(guān)店或再現(xiàn)

北京樓市調(diào)控政策升級的同時，對于市場主體（房企及中介公司）的監(jiān)管仍持續(xù)收緊。3月20日，北京市住建委執(zhí)法部門隨即對部分房地產(chǎn)開發(fā)在售項目及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)門店進(jìn)行了隨機(jī)執(zhí)法檢查，通報北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司安寧莊東路分公司存在未如實記錄經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等問題。北京市住建委執(zhí)法部門已下發(fā)責(zé)令改正通知書，在進(jìn)一步調(diào)查取證后將予以行政處罰。

樓市政策趨緊導(dǎo)致成交量下滑、監(jiān)管持續(xù)收緊，在最嚴(yán)調(diào)控之下，北京市二手房中介機(jī)構(gòu)將面臨“寒冬”。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，預(yù)計今年二手房中介行業(yè)將出現(xiàn)一定規(guī)模的經(jīng)紀(jì)人離職、門店關(guān)閉等現(xiàn)象。

2016年，樓市的回暖，給予二手房中介公司信心。一方面，新興互聯(lián)網(wǎng)中介開始設(shè)立線下門店；另一方面，傳統(tǒng)二手房中介機(jī)構(gòu)也忙于開店擴(kuò)張，鞏固并進(jìn)一步搶占市場份額。在此情況下，2016年中介門店數(shù)量進(jìn)一步增加。但是，2017年北京二手房市場將極大可能出現(xiàn)下行，屆時，一些難以盈利的二手房中介門店可能會出現(xiàn)關(guān)停的現(xiàn)象。

不僅僅是店面，從業(yè)人員也是。二手房中介行業(yè)本就是人員流失率較高的行業(yè)，一旦樓市遇冷，底薪較少的經(jīng)紀(jì)人將拿不到可觀的銷售提成，那時二手房經(jīng)紀(jì)人員的流失率會進(jìn)一步提升。

業(yè)務(wù)多元化

最嚴(yán)調(diào)控之下，二手房中介該如何度過呢？有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“修煉內(nèi)功”和“業(yè)務(wù)多元化”是市場遇冷時中介公司要做好的事情。

所謂“修煉內(nèi)功”，是指經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)專業(yè)化水平的提升。鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受北京商報記者采訪時表示，對于一線經(jīng)紀(jì)人而言，“修煉內(nèi)功”即提升行業(yè)知識的專業(yè)度、維護(hù)并拓展房客源端的關(guān)系、提升服務(wù)水平和意識。

行業(yè)人士稱，房地產(chǎn)市場存在一定的周期性，單純依靠二手房買賣交易的中介機(jī)構(gòu)難免會受到市場波動的影響。但是，如果二手房中介機(jī)構(gòu)能夠做到“業(yè)務(wù)多元化”，不單單以二手房買賣業(yè)務(wù)為主，那么該類公司的市場抗壓能力也將得到有效提升。

上述人士進(jìn)一步解釋，中介公司業(yè)務(wù)多元化包括發(fā)展品牌租賃、海外房產(chǎn)以及拓展上下游相關(guān)業(yè)務(wù)等。

以品牌租賃為例，2016年，政府提出“購租并舉”政策，支持租賃市場機(jī)構(gòu)化發(fā)展。目前，各路資本殺入長租公寓市場，這對于擁有房客源基礎(chǔ)的中介機(jī)構(gòu)而言是一次較大的機(jī)遇。目前，中介機(jī)構(gòu)做長租公寓規(guī)模較大的是鏈家的自如友家。未來，租賃市場發(fā)展空間巨大，不失為中介機(jī)構(gòu)多元化發(fā)展的一種有益嘗試。