每經(jīng)記者 杜冉樂

截至目前，全國(guó)已有40多個(gè)城市進(jìn)入樓市調(diào)控模式。其中，個(gè)別城市的調(diào)控處于升級(jí)或“添補(bǔ)丁”狀態(tài)。平抑房?jī)r(jià)，除了直接采取限購(gòu)或限貸等之外，還有哪些較有效的措施？

今年全國(guó)“兩會(huì)”上，住房租賃成了一個(gè)熱點(diǎn)話題。3月24日，鏈家研究院率先披露了《租賃市場(chǎng)系列研究報(bào)告》，稱2016年中國(guó)房地產(chǎn)交易總額中的二手房占比首次超40%，同比大幅提高。

實(shí)際上，上述大趨勢(shì)已率先在資本市場(chǎng)作出了反應(yīng)。前不久，地產(chǎn)大鱷融創(chuàng)中國(guó)斥資26億元成為鏈家持股比例達(dá)6.25%的重要股東，稱看好未來存量房市場(chǎng)機(jī)會(huì)。最近，昆百大擲66億元收購(gòu)北京我愛我家豪，預(yù)估值比賬面值劇增5.7倍。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，鏈家與我愛我家均是北京二手房中介大鱷，甚至在全國(guó)二手房市場(chǎng)的占有份額也比較高，目前仍在跑馬圈地，擴(kuò)張地盤。

上述研報(bào)顯示，以一線城市為例，比如2016年，北京、上海和深圳的二手房成交量已達(dá)到新房成交量的2.2倍、3.3倍和2.4倍。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，過去幾年，以一線為代表的熱點(diǎn)城市的新房供給能力越來越弱，預(yù)計(jì)未來將進(jìn)一步下降，像南京、天津、廈門和重慶等越來越多的城市二手房的發(fā)展勢(shì)不可擋。

記者注意到，3月初以來，身為一線專業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)之一的魔方生活服務(wù)集團(tuán)加速全國(guó)化擴(kuò)張，曾先后布局了成都、鎮(zhèn)江等核心城市。

楊現(xiàn)領(lǐng)說：“這種情況下，如果二手房供給不能補(bǔ)充需求，就無法建立多元化的彈性供給體系，房?jī)r(jià)的上漲剛性也難以根本上改變。”

按照鏈家研究院的研究結(jié)論，住房租賃業(yè)走向成熟化的標(biāo)準(zhǔn)主要有幾點(diǎn)：第一是租房人口占比，比如全國(guó)層面超過30%，一線城市超過40%，越是房?jī)r(jià)高的城市，這個(gè)比重原則上應(yīng)越高；第二是租房收入比，像全國(guó)層面不超過30%，一線城市不超過50%。

“租房收入占比太低，說明市場(chǎng)供應(yīng)能力不成熟，提供的產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)不夠；占比太高意味著需求端的支付壓力太大，不能長(zhǎng)期持續(xù)。”楊現(xiàn)領(lǐng)強(qiáng)調(diào)說，從國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際情況來看，30%是國(guó)家層面的標(biāo)準(zhǔn)線，50%是國(guó)際大都市的標(biāo)準(zhǔn)線。

除此之外，記者注意到，上述標(biāo)準(zhǔn)還包括人均租住面積，像全國(guó)平均不低于20平方米，一線城市不低于15平方米，產(chǎn)業(yè)鏈趨于成熟，相互配合、支持與促進(jìn)；出現(xiàn)一批上市公司。而當(dāng)前美國(guó)人均租賃面積47平方米，日本25平方米，中國(guó)香港僅13.1平方米。

2月下旬，世聯(lián)行旗下世聯(lián)君匯正式掛牌新三板。興業(yè)證券研報(bào)指出，世聯(lián)行已在長(zhǎng)租公寓、小樣社區(qū)和養(yǎng)老服務(wù)等方面拓展存量資產(chǎn)管理服務(wù),未來將通過世聯(lián)君匯進(jìn)一步拓寬存量入口。

楊現(xiàn)領(lǐng)表示，未來在租賃領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)類公司最有價(jià)值。預(yù)計(jì)一線和二線城市出現(xiàn)幾個(gè)大型公司和幾十個(gè)中小型公司是非常正常的，大公司市值超過千億元也是大概率事件。