今年以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)又經(jīng)歷了一波上漲。面對(duì)遲遲不能降溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大家心中不禁升起了這樣的疑惑：

為什么人們對(duì)房地產(chǎn)如此熱衷，樂(lè)此不疲？

在很多人看來(lái)，城市化的大趨勢(shì)下，越來(lái)越多的人流入城市，改變了住房的供需關(guān)系；也有人認(rèn)為，對(duì)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的熱衷，是人們對(duì)稀有教育資源的重視。

不過(guò)，就在昨天，有人用另一個(gè)理論解釋了瘋狂的樓市。

上海中心城區(qū)的房?jī)r(jià)跑贏貨幣增長(zhǎng)

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，在3月25日下午，在某沙龍上，東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇拋出來(lái)一個(gè)有趣話題：哪些投資能夠跑贏廣義貨幣的增長(zhǎng)？

邵宇給出的一個(gè)答案是：上海四大核心區(qū)的房?jī)r(jià)。

他分析指出，從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來(lái)看，1985年～2017年M2（廣義貨幣）翻了303倍，30年的復(fù)合增長(zhǎng)率為21%。

也就是說(shuō)，如果1985年你有1萬(wàn)塊錢，你是萬(wàn)元戶，現(xiàn)在相當(dāng)于你的等值財(cái)富是303萬(wàn)元戶左右，年化以后，每年年化增長(zhǎng)是21%，并且持續(xù)30年，這意味著什么？意味著如果不能為財(cái)富增值、保值，每年增長(zhǎng)21%，并且持續(xù)30年，你的錢就貶值了，這是由我們整個(gè)國(guó)家流動(dòng)性的增長(zhǎng)速度決定的。

邵宇認(rèn)為，因?yàn)橹袊?guó)真正有市場(chǎng)化的房地產(chǎn)是從1998年開(kāi)始，2000年～2017年上海四個(gè)核心區(qū)（徐匯、靜安、盧灣和黃浦）房?jī)r(jià)漲了20倍，換算成30年的復(fù)合增長(zhǎng)率為10%（年化以后每年增長(zhǎng)率為6%）。

但是在上海的其他區(qū)域，房?jī)r(jià)大漲也就是過(guò)去十年，大概十年漲10倍。北京、上海、廣州、深圳差不多都是這樣的。每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）在鏈家提供數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，2006年1月，北京市的均價(jià)在7600元／平米，到了2016年5月，則上漲到了3.23萬(wàn)元／平米，10年翻了4.25倍；北京二手房方面，2006年1月時(shí)為6200元／平米，到了2016年5月，則上漲到了4.03萬(wàn)元／平米，十年翻了6.5倍。

你也許會(huì)問(wèn)，上海核心區(qū)的房?jī)r(jià)30年年化增長(zhǎng)率才6%，怎么又說(shuō)跑贏了廣義貨幣貨幣21%的增長(zhǎng)率呢？

邵宇解釋說(shuō)，（這是因?yàn)椋┐蠖鄶?shù)買房者都是加了杠桿的。如果全款買房，收益只有6%而已，如果加了杠桿的話，首付兩成就是5倍杠桿，最后結(jié)果是23%。這就是為什么核心城市跟核心區(qū)域的房?jī)r(jià)經(jīng)久不衰、永遠(yuǎn)不敗的道理。

大城市的部分房?jī)r(jià)能夠經(jīng)久不衰，甚至在能跑贏M2的增速，因此有人提出了“貨幣寬松導(dǎo)致樓市泡沫”的問(wèn)題。

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，央行行長(zhǎng)周小川今天（3月26日）在博鰲論壇上予以了回應(yīng)。

據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，周小川表示，不能說(shuō)貨幣寬松政策造成通脹和資產(chǎn)泡沫，這其實(shí)不是預(yù)期的后果；經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)貨幣政策寬松的話，很可能會(huì)導(dǎo)致更高的通貨膨脹，或者導(dǎo)致某些資產(chǎn)泡沫，金融市場(chǎng)或者房地產(chǎn)市場(chǎng)，或者其他資產(chǎn)泡沫，但人們還是需要做取舍，還是要關(guān)注康復(fù)、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇這一面。

這些東西也跑贏貨幣增速

難道只有投資一線城市最好的房子才能讓自己的資產(chǎn)不貶值嗎？

其實(shí)早在2016年11月，邵宇也發(fā)表了一次類似的演講。據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，在那次演講中，邵宇還給出了另外3個(gè)長(zhǎng)期以來(lái)復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)21%的投資。

首先，據(jù)他的分析，1990年～2016年冬蟲(chóng)夏草的價(jià)格翻了145倍，從有數(shù)據(jù)的1990年開(kāi)始，到最高峰的2013年，3500根的冬蟲(chóng)夏草從大概每斤150塊錢一口氣漲到21萬(wàn)。換算成30年的復(fù)合增長(zhǎng)率為22%，勉強(qiáng)趕上M2的增速。

每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）在中藥材天地網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，目前一公斤3000條、產(chǎn)自西藏的冬蟲(chóng)夏草價(jià)格為13.5萬(wàn)元／公斤，即一條大約45元，最近一年價(jià)格上漲了22.73%，而在上世紀(jì)80年代，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)冬蟲(chóng)夏草平均價(jià)格為每公斤1000元左右。

▲數(shù)據(jù)來(lái)源：中藥材天地網(wǎng)

不過(guò)，冬蟲(chóng)夏草有一個(gè)缺點(diǎn)，它不耐儲(chǔ)藏，不能買一大堆放在家里。

第二個(gè)跑贏了M2增速的是什么？是上海的車牌。

邵宇指出：

上海車牌2001年第一次進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)化拍賣，當(dāng)年12月拍出了“宇宙”最低價(jià)，一張車牌100塊錢。數(shù)據(jù)顯示，從2001年到2017年，上海車牌牌照價(jià)格增速兇猛，價(jià)格翻了882倍，換算成30年的復(fù)合增長(zhǎng)率為25%，略高于M2的增速?，F(xiàn)在一張上海牌照最新的成交價(jià)是88860元。

但是現(xiàn)在你肯定也沒(méi)有辦法買一張車牌號(hào)在家里，因?yàn)檫@是被禁止的。

最后一個(gè)跑贏了M2增速的就是股票了，而且是騰訊的股票。

邵宇在演講中說(shuō)，“騰訊應(yīng)該是二級(jí)市場(chǎng)的良心之作，它剛剛上市時(shí)的股價(jià)是4.5元人民幣/股，最高的時(shí)候漲到750元人民幣/股，2004年～2017年股票價(jià)格翻了222倍，30年的復(fù)合增長(zhǎng)率21%。”

每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）發(fā)現(xiàn)，騰訊2004年上市時(shí)招股價(jià)僅3.7港元，在2014年3月7日，騰訊股價(jià)則是達(dá)到646港元之高。2014年5月，騰訊實(shí)施了一次拆股計(jì)劃，1股將變?yōu)?股。拆分之后，騰訊股價(jià)將從500港元的水平，降低至100港元左右；投資買入的門檻，相應(yīng)地從5萬(wàn)港元大幅下降至1萬(wàn)港元。自2014年拆分至今大約兩年時(shí)間，兩年中騰訊控股股價(jià)又漲到了225港元/股，并在近期連創(chuàng)新高。

但邵宇指出，有一個(gè)很不幸的消息：

馬化騰先生自己在6.5元的時(shí)候拋了很多。極少類高速成長(zhǎng)的股票能夠滿足你的要求，當(dāng)然我們必須把眼光放得更長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，不能光看二級(jí)市場(chǎng)，因?yàn)樵诙?jí)市場(chǎng)上以炒股為生，做到年化21%的收益并且持續(xù)30年，活著的人只有一個(gè)，就是巴菲特先生。

從邵宇的講演內(nèi)容中可見(jiàn)，普通人的財(cái)富要達(dá)到21%的30年年化增長(zhǎng)率是非常不易的，因?yàn)檫_(dá)到這一水平投資標(biāo)的非常少。

眾所周知，2008年美國(guó)陷入金融對(duì)全球造成了巨大影響，為應(yīng)對(duì)危機(jī)，各國(guó)央行都采取了相對(duì)寬松的貨幣政策，使得貨幣增長(zhǎng)速度加快?？墒?，就在今天，央行行長(zhǎng)周小川的一番話非常值得注意。

在今天（3月26日）的舉行的博鰲亞洲論壇“貨幣政策的’度’”分論壇上，周小川表示，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程曲折，不能過(guò)分依賴貨幣政策，應(yīng)該對(duì)再通脹保持充分警惕。

據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，周小川說(shuō)，在中國(guó)，過(guò)去為了應(yīng)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，中國(guó)的貨幣政策是適度擴(kuò)張的貨幣政策，但是在2010年年底的時(shí)候，中國(guó)已經(jīng)回到謹(jǐn)慎的貨幣政策。他指出，全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇會(huì)經(jīng)過(guò)很多曲折，是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，因此貨幣政策也需要逐漸改變，變成比較審慎的貨幣政策。他認(rèn)為，這個(gè)方向需要看到貨幣政策限度，要認(rèn)真去考慮什么時(shí)候如何離開(kāi)貨幣政策寬松的周期，這是一個(gè)非常大的挑戰(zhàn)。

同時(shí)，周小川還表示：

在某些期間，我們會(huì)強(qiáng)調(diào)結(jié)構(gòu)改革以及其他長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略，會(huì)發(fā)出信號(hào)告訴人們不要太依賴于貨幣政策，但是這個(gè)信號(hào)的發(fā)出是很重要的。