每經(jīng)編輯 沈溦    

每經(jīng)記者 沈溦 每經(jīng)編輯 趙橋

在今年全國(guó)兩會(huì)“遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的主基調(diào)下，近日各地樓市新政接連發(fā)布，包括北京、廣州、成都在內(nèi)多達(dá)20城調(diào)控升級(jí)。

3月27日，剛剛出臺(tái)過(guò)土地出讓新規(guī)的杭州余杭區(qū)迎來(lái)春節(jié)后首次宅地出讓，不過(guò)在土地出讓會(huì)當(dāng)場(chǎng)，突然傳出國(guó)土局宣布暫緩出讓良渚街道儲(chǔ)運(yùn)路東商住地塊（余政儲(chǔ)出[2017]2號(hào)）的消息，保證金當(dāng)日退還，現(xiàn)場(chǎng)亦未公布撤銷掛牌的原因。

當(dāng)日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多次致電杭州市國(guó)土局余杭分局相關(guān)部門電話采訪撤銷原因，不過(guò)電話始終未能接通。

多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析稱，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控企穩(wěn)的背景下，土地市場(chǎng)接連出現(xiàn)高溢價(jià)，這顯然為后市穩(wěn)定帶來(lái)不利影響，本次杭州臨時(shí)取消土地出讓，可能存在進(jìn)一步加緊調(diào)控土地價(jià)格的預(yù)期。

“高價(jià)地”連出

資料顯示，上述余政儲(chǔ)出[2017]2號(hào)地塊為古墩路北、郎斗路東地塊，位于出讓面積53212平方米(約80畝)，容積率2.5，體量13萬(wàn)平方米，起始價(jià)21.29億元，樓面起始價(jià)16002元/平方米。

據(jù)悉，該出讓地塊位于良渚新城核心區(qū)域，區(qū)域位置優(yōu)越，各項(xiàng)配套逐步成熟。良渚新城也成為杭州市余杭區(qū)繼未來(lái)科技城之后，地價(jià)最為接軌主城的又一大板塊。繼1月19日三家開(kāi)發(fā)商分食良渚新城三宗商住地后，良渚新城樓面價(jià)超過(guò)16000元/平方米的地塊已經(jīng)達(dá)到4宗，而此次出讓的宅地起拍樓面價(jià)就為16002元/平方米，這意味著又將新添一宗。

值得注意的是，3月24日，杭州蕭山區(qū)市北兩宗相鄰宅地出讓，最終一場(chǎng)“惡戰(zhàn)”之后，兩宗地塊分別由融信以36.46億元，溢價(jià)81.26%和恒大以36.2億元，溢價(jià)78.74%斬獲，樓面價(jià)分別達(dá)30816元/平方米和30387元/平方米，這也創(chuàng)下了錢塘江南岸的地價(jià)新高。

在土地連連高溢價(jià)的壓力下，3月24日當(dāng)晚，杭州出臺(tái)土地出讓新規(guī)：當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí)地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷售；溢價(jià)率達(dá)到70%時(shí)鎖定限價(jià)，轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例；當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人投報(bào)自持面積比例為100%時(shí)，轉(zhuǎn)入投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施的程序。

與此同時(shí)，杭州市國(guó)土資源局也掛牌了5宗將于4月份出讓的主城區(qū)地塊（杭政儲(chǔ)出[2017]4-8號(hào)地塊），其中包括桃源、翠苑等地塊將成首批試點(diǎn)地塊。

易居研究院智庫(kù)研究中心嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于杭州土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，此前蕭山兩宗土地樓板價(jià)都破3萬(wàn)，已經(jīng)引起了很大的關(guān)注。這使得杭州土地管理部門調(diào)控土地價(jià)格的壓力很大。而且余杭土地投資價(jià)值絲毫不遜于蕭山區(qū)，所以緊急叫停也是為了規(guī)避高價(jià)拿地的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)也要注意到此類中止的消息，繼而更好地規(guī)劃拿地工作。后續(xù)不排除此類土地出讓會(huì)附有較為苛刻的條款，即房企拿地的各類約束增加。

值得注意的是，這是近半年內(nèi)，杭州市再次對(duì)土地出讓規(guī)則進(jìn)行收緊。2016年9月底，杭州市頒布土拍溢價(jià)限制措施，規(guī)定當(dāng)土地競(jìng)價(jià)溢價(jià)率超過(guò)100%（含）時(shí)，競(jìng)得人應(yīng)在簽訂土地出讓合同起一個(gè)月內(nèi)全額付清土地出讓金。當(dāng)土地競(jìng)價(jià)溢價(jià)率超過(guò)120%（含）時(shí)，除需滿足上述條件，該地塊所建商品房屋還須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷售；土地競(jìng)價(jià)溢價(jià)率達(dá)到150%時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，在滿足前述兩項(xiàng)條件基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)向現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施面積，并按投報(bào)面積最高者確定競(jìng)得人。

杭州樓市熱度不減

在力求維穩(wěn)的樓市調(diào)控政策下，開(kāi)發(fā)商在對(duì)后市預(yù)估樂(lè)觀的情況下拿地?zé)崆榫痈卟幌隆?/p>

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近來(lái)杭州市場(chǎng)在調(diào)控之下呈現(xiàn)出購(gòu)房火爆的局面。在政府限價(jià)和供應(yīng)量少的多種因素下，杭州樓市近來(lái)成交狀況依然見(jiàn)好。

據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，上周（3.20-3.26），杭州市區(qū)新建商業(yè)地產(chǎn)簽約套數(shù)達(dá)2199套，環(huán)比增長(zhǎng)36.6%，并且為連續(xù)第七周環(huán)比增長(zhǎng)；二手房簽約量環(huán)比前一周（3.13-3.19）微幅增長(zhǎng)，再創(chuàng)去年10月以來(lái)新高。

世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞對(duì)記者分析稱，樓市呈現(xiàn)出火熱現(xiàn)象，從根源上來(lái)說(shuō)，是投資渠道過(guò)窄導(dǎo)致的大量資金涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)所致。

杭州雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳則表示，從杭州的情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度持續(xù)已有一年多的時(shí)間，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律上來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)無(wú)疑已到達(dá)一個(gè)高點(diǎn)，“目前看來(lái)，在投資依然難有新增長(zhǎng)點(diǎn)的情況下，樓市熱潮何時(shí)能退依然難把握，但對(duì)于投資購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較差需要保持注意。”