每經(jīng)編輯 魏瓊    

每經(jīng)記者 魏瓊

3月29日，廣州迎來(lái)調(diào)控升級(jí)后的第一次大規(guī)模土地拍賣，位于白云、海珠和增城區(qū)的9宗地塊遭到開發(fā)商的激烈爭(zhēng)奪。其中時(shí)代地產(chǎn)以55437元/平方米樓面價(jià)競(jìng)得海珠區(qū)廣紙輕工地塊，總價(jià)約20.4億元，溢價(jià)率219%，刷新廣州樓面價(jià)格新紀(jì)錄。

在廣州限購(gòu)升級(jí)后，不限購(gòu)的增城成為廣州樓市和土地市場(chǎng)最大的熱點(diǎn)。今日增城推出5宗地，樓面價(jià)突破2萬(wàn)元大關(guān)，逼近區(qū)域房?jī)r(jià)，碧桂園則成為最大的贏家，連續(xù)斬獲三宗地塊。

海珠樓面價(jià)達(dá)5.5萬(wàn)/平方米

今日廣州迎來(lái)土地拍賣高潮，一次性出讓9總地塊，包括7宗住宅地，1宗商務(wù)地以及1宗旅館用地。其中增城的旅館用地流拍，其余8宗地塊攬金高達(dá)190億元。海珠區(qū)、增城樓面價(jià)再創(chuàng)新高。

位于海珠區(qū)的廣紙輕工地塊由時(shí)代地產(chǎn)以總價(jià)20.4億元，競(jìng)配建44100平方米斬獲，折合樓面價(jià)55437元/平方米，溢價(jià)率219%。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察，海珠區(qū)的廣紙輕工地塊已打破龍湖首開創(chuàng)下的45469元/平方米樓面價(jià)紀(jì)錄，成為廣州單價(jià)最貴的地塊。

資料顯示，海珠廣紙輕工地塊總面積20211平方米，總建筑面積為80844平方米，起拍樓面價(jià)17377元/平方米。

因占據(jù)稀缺的一線江景資源，周邊樓盤缺貨，這一地塊吸引了包括保利、萬(wàn)科、碧桂園和招商蛇口等在內(nèi)的24家實(shí)力開發(fā)商的爭(zhēng)奪。

關(guān)于高價(jià)拿地，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系時(shí)代地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人表示目前沒有可回應(yīng)的內(nèi)容。

位于白云區(qū)華盛地塊最終由金地集團(tuán)以總價(jià)8.34億元，配建面積1.89萬(wàn)平斬獲，折合樓面價(jià)32900元/平，溢價(jià)153%。

科學(xué)城KXC-S-4地塊最終被多益網(wǎng)絡(luò)以44619萬(wàn)元的底價(jià)拿下，樓面價(jià)6490元/平，增城的旅館用地流拍。

增城樓面價(jià)破2萬(wàn)大關(guān)

作為今日土地出讓的大戶，增城在廣州樓市調(diào)控升級(jí)后上演“搶房大戲”，“開盤必日光”成為增城的真實(shí)寫照，價(jià)格也出現(xiàn)一定幅度的上漲。

今日增城推出5總宅地，均遭到開發(fā)商的激烈爭(zhēng)奪，樓面地價(jià)不斷被刷新。其中荔城街宅地競(jìng)拍僅10分鐘即被神秘的“劉先生”以個(gè)人名義拍下，樓面價(jià)1.4萬(wàn)/平，一舉成為增城最貴地塊。

緊接著永寧街章陂村地塊再次打破“劉先生”創(chuàng)下的紀(jì)錄，招商蛇口以43.5億的總價(jià)，配建面積達(dá)8.46萬(wàn)平方米拿下，折合樓面價(jià)高達(dá)20195元/平。

招商蛇口創(chuàng)下的紀(jì)錄很快又被碧桂園刷新，后者以總價(jià)112億元連續(xù)拿下增城三宗地塊。其中永寧街崗豐村83101230A17005號(hào)地塊總價(jià)15.42億元，配建面積3.51萬(wàn)平方米，折合樓面價(jià)22743元/平。83101230A17006號(hào)地塊，成交價(jià)為43.12億元，配建為10.755萬(wàn)平，折合樓面價(jià)23963元/平方米平； 83101230A17007號(hào)地塊，為今日所拍最大地塊，碧桂園以53.51億元，配建面積13萬(wàn)平方米的代價(jià)拿下，樓面價(jià)為23599元/平方米。

網(wǎng)易房產(chǎn)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，3月1日~3月28日，增城共成交3160套，占全市成交的26.5%，成為全市銷冠。成交均價(jià)為12379元/平方米，今日土地成交樓面地價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于增城房?jī)r(jià)，也高于廣州限購(gòu)升級(jí)后首日增城樓盤價(jià)格，大面積再現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象。

方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志認(rèn)為，本次最高成交價(jià)為2.4萬(wàn)/平，增城地價(jià)一年暴漲近100%。地價(jià)上漲幅度遠(yuǎn)超中心區(qū)，未來(lái)項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在3.5萬(wàn)/平左右。

土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷累積

廣州樓市調(diào)控升級(jí)后首周，廣州樓市成交出現(xiàn)“內(nèi)縮外漲”的情況。限購(gòu)區(qū)域調(diào)控效果明顯，成交大幅度下降，不限購(gòu)區(qū)域的增城成交量大漲，幾乎占全市總成交量的近一半。

方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，在廣州出臺(tái)史上最猛新政后，中心區(qū)地價(jià)再度被刷新是出乎意料的。海珠樓面價(jià)5.5萬(wàn)/平方米，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)近8萬(wàn)元/平方米，這一價(jià)格將大大高于廣紙板塊所有在售項(xiàng)目的售價(jià)。

據(jù)鄧浩志計(jì)算，除非兩年內(nèi)全市房?jī)r(jià)仍保持年30%左右的上漲速度，否則該項(xiàng)目虧損。

資深房地產(chǎn)專家龍斌接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，土地市場(chǎng)的火熱程度完全出乎預(yù)料，地價(jià)高企，房?jī)r(jià)低不了。地塊周邊一手二手房?jī)r(jià)乃至整體市場(chǎng)受影響走高，是大概率事件。

開發(fā)商高價(jià)拿地也有一絲無(wú)奈，廣州供應(yīng)少，需要拿地生產(chǎn)，不然面臨退出市場(chǎng)和市場(chǎng)占有率降低的風(fēng)險(xiǎn)。從年報(bào)來(lái)看，開發(fā)商手握大量現(xiàn)金，有足夠的資金支持在土地市場(chǎng)拿地。

以增城為例，開發(fā)商的高價(jià)拿地是基于對(duì)廣州市場(chǎng)樂(lè)觀的判斷，拿總比不拿好。龍斌表示，地價(jià)越高，風(fēng)險(xiǎn)越高，目前廣州土地市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)在不斷累積。未來(lái)2年政策和市場(chǎng)表現(xiàn)不確定性多，增城土地市場(chǎng)過(guò)熱，后市政府抑制措施會(huì)怎么加碼將是今年的懸念和看點(diǎn)。