每經(jīng)實習(xí)記者 程成

3月28日，北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布一則整頓“商改住”公告，稱北京市住建委執(zhí)法部門當(dāng)日在檢查中發(fā)現(xiàn)，林肯公園、萬科天地、恒大未來城、泰和中央廣場、龍湖西宸廣場和尚峰一號等6個涉嫌將規(guī)劃批準(zhǔn)的商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛?，并對外進(jìn)行宣傳的開發(fā)項目，被停止網(wǎng)簽。

此消息一出，輿論嘩然。在此前2天，北京市住建委官網(wǎng)已發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，意在進(jìn)一步規(guī)范本市商業(yè)、辦公類項目管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“商改住”背后的套利驅(qū)動

新規(guī)顯示，商業(yè)、辦公類項目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、適用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛荆环科笮陆ㄉ剔k類項目，最小分割單位不得低于500平方米；不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。

隨后，林肯公園、萬科天地、恒大未來城、泰和中央廣場、龍湖西宸廣場和尚峰一號等6個涉嫌將規(guī)劃批準(zhǔn)的商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛?，并對外進(jìn)行宣傳的開發(fā)項目，被停止網(wǎng)簽。此外，鏈家、我愛我家等15家中介門店，因違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途被責(zé)令停業(yè)整頓。

據(jù)《證券時報》報道，該公告發(fā)布后的2天時間內(nèi)，北京市商辦類項目的簽約量僅僅有3套且全都為企業(yè)購買。而過去幾個月，北京市商辦類物業(yè)每個月簽約量在3000套以上。

新政下，北京商辦市場迅速降溫。在優(yōu)淘城總裁薛建雄看來，住宅類項目和商辦類項目就像蹺蹺板的兩端，住宅價格走高，商改住就存在空間；商辦類價格走高，也會存在住改商的空間。北京對商改住現(xiàn)象的整頓也是情理之中。

去年8月，北京曾一直在流傳著政府要徹底叫停“商改住”的傳言，但政策最后并未真正落地。而早在幾年前，北京市相關(guān)部門就已著手對商改住項目進(jìn)行規(guī)范。

2010年，北京發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項目銷售管理有關(guān)問題的通知》，要求各房地產(chǎn)企業(yè)在取得酒店類項目立項核準(zhǔn)或備案批復(fù)文件后，不得擅自改變項目用地性質(zhì)和規(guī)劃用途經(jīng)營使用，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自分割轉(zhuǎn)讓。

次年，北京下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，明確指出，商業(yè)、辦公類項目，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計。 

各地對“商改住”態(tài)度不一 

其實，部分商辦轉(zhuǎn)住宅原則上國家是允許的。去年6月3日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》曾指出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

此前，四川、重慶以及蘇州、昆明等也都有條件地放開“商改住”。如四川規(guī)定已全部繳清土地出讓金的待開發(fā)商業(yè)用地，可根據(jù)土地使用權(quán)人申請，在符合規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定條件下，經(jīng)審批轉(zhuǎn)型為商品住宅用地，重新核定出讓價款。重慶則規(guī)定項目未預(yù)售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請調(diào)整商住比例，經(jīng)批準(zhǔn)適當(dāng)調(diào)減商業(yè)規(guī)模。

年初，上海市場的類住宅項目也因商改住現(xiàn)象比較普遍而被暫停網(wǎng)簽。上海市長應(yīng)勇在回答媒體提問時說，類住宅項目在土地性質(zhì)、使用年限、水電氣配套和使用價格、居住人員落戶和子女就學(xué)以及房屋交易的稅率等方面，都和普通商品住宅有明顯的區(qū)別。

薛建雄表示，“商辦市場在房價高企的時候，對緩解居住需求，確實起到很大作用，但隨著后期入市的商改住項目越來越大，部分商改住項目里的住戶甚至提出落戶、學(xué)區(qū)等非分要求，給政府造成很大壓力。長期來看，商辦項目必然要回歸其商業(yè)屬性。”