對(duì)話動(dòng)機(jī)

從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及各地住建部門發(fā)布的信息看,對(duì)房地產(chǎn)中介結(jié)構(gòu)的整治還在繼續(xù),甚至可以說力度越來越大。此輪整治是否真因房?jī)r(jià)高漲這一原因而起?能否拉住房地產(chǎn)中介這匹“脫韁的野馬”?圍繞這些問題,《法制日?qǐng)?bào)》記者與業(yè)內(nèi)專家展開了對(duì)話。

對(duì)話人：北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波、易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)

嚴(yán)厲整治利于中介健康發(fā)展

記者:北京密集調(diào)控樓市的這10天里,房地產(chǎn)中介也頻頻被查處。3月26日,因涉嫌違規(guī)代理商辦項(xiàng)目、涉嫌參與炒房哄抬房?jī)r(jià)等行為,28家房地產(chǎn)中介門店被責(zé)令停業(yè)整頓。

嚴(yán)躍進(jìn):對(duì)于房地產(chǎn)中介哄抬房?jī)r(jià)行為的集中整治,反映出有關(guān)部門已經(jīng)把房地產(chǎn)中介作為市場(chǎng)主體監(jiān)管的很重要的一類代表。從市場(chǎng)表現(xiàn)來看,房地產(chǎn)中介背后的二手房交易市場(chǎng)是比較難監(jiān)管的,從房地產(chǎn)中介的角度來監(jiān)管二手房市場(chǎng),這也體現(xiàn)了北京市現(xiàn)在對(duì)于市場(chǎng)管控的密集程度在提高。

這次的整治與房地產(chǎn)中介行業(yè)最近出現(xiàn)的房屋違規(guī)銷售有很大關(guān)系,這一點(diǎn)是監(jiān)管部門比較深惡痛絕的,所以要對(duì)這種行為采取嚴(yán)厲管制。對(duì)于房地產(chǎn)中介行業(yè)來說,過去違約的成本比較小,當(dāng)監(jiān)管力度不夠大時(shí),他們的壓力也比較小。所以,這次整治也是監(jiān)管部門下了比較大的決心,也可以對(duì)二手房交易市場(chǎng)形成比較有成效的監(jiān)管。

樓建波:房地產(chǎn)中介的問題一直是一個(gè)讓人很頭疼的問題。原來,房地產(chǎn)中介由工商、住建委監(jiān)管,還有對(duì)房地產(chǎn)中介人員的考試。后來,在工商登記之后規(guī)定要備案,可是不備案的話也沒有什么辦法,而且針對(duì)房地產(chǎn)中介人員的考試變成了一種能力認(rèn)定,所以有關(guān)部門在管理房地產(chǎn)中介時(shí)比較難。

從房地產(chǎn)中介行業(yè)管理的角度來講,這一次的整治能讓這個(gè)行業(yè)在一個(gè)更健康的軌道上發(fā)展,是一件好事。

記者:我們注意到,對(duì)于房地產(chǎn)中介的整治并非僅限于此。3月23日,北京市住建委還對(duì)鏈家、我愛我家、麥田、華熙、存房、金色時(shí)光、愛屋吉屋、易合、金城阜業(yè)、中原10家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人進(jìn)行集體約談。北京住建委官網(wǎng)上的消息顯示,以市場(chǎng)成交情況看,這10家中介機(jī)構(gòu)的簽約量占到北京市存量房總成交量的八成左右。也就是說,規(guī)范好這10家房地產(chǎn)中介的經(jīng)營(yíng)行為,對(duì)穩(wěn)定北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到重要作用。

嚴(yán)躍進(jìn):這也能夠?qū)ζ渌康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)產(chǎn)生較為明顯的影響,使得房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的近期業(yè)務(wù)操作會(huì)更加規(guī)范,尤其是在私下收費(fèi)、盲目做大價(jià)差、對(duì)“連環(huán)單”交易風(fēng)險(xiǎn)提示不夠等方面。

應(yīng)該說,近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的“躁動(dòng)”,在很大程度上與房地產(chǎn)中介的違規(guī)操作有關(guān)。通過此類約談,實(shí)際上也是希望房地產(chǎn)中介近期要采取規(guī)范的做法,否則“槍打出頭鳥”,嚴(yán)厲查處甚至取締經(jīng)營(yíng)都是有可能的。尤其是明確了房地產(chǎn)中介不得參與炒房的要求和思路,更是希望房地產(chǎn)中介行業(yè)要有職業(yè)規(guī)范,這對(duì)于此類機(jī)構(gòu)后續(xù)的經(jīng)營(yíng)會(huì)有較大的影響。

中介從業(yè)人員素質(zhì)需提高

記者:有人說,一些二手房的價(jià)格完全掌握在房地產(chǎn)中介手里,他們想讓房?jī)r(jià)漲就能漲起來,想讓房?jī)r(jià)降就能降下去。這種觀點(diǎn)應(yīng)如何看待?

嚴(yán)躍進(jìn):對(duì)于房地產(chǎn)中介有沒有操縱房?jī)r(jià)這個(gè)問題,從本質(zhì)上來說,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有一種浮躁的心態(tài),房地產(chǎn)中介只不過是做交易的人,他們并不是房?jī)r(jià)暴漲暴跌現(xiàn)象的根本原因,他們不過是通過買賣房屋來賺取差價(jià)或者說是傭金。

從后續(xù)來說,隨著大城市存量房市場(chǎng)占比越來越多,如何提高房地產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)的職業(yè)水平就成為一個(gè)問題,是否應(yīng)該有一個(gè)行業(yè)準(zhǔn)入門檻值得考慮。比如,鏈家在招聘員工時(shí)就要求是大學(xué)生,體現(xiàn)出房地產(chǎn)中介行業(yè)對(duì)于從業(yè)人員素質(zhì)的要求越來越高。這個(gè)行業(yè)以后還是應(yīng)該實(shí)行一種末位淘汰制,將一些中小中介淘汰掉,只有這樣,整個(gè)行業(yè)才有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

樓建波:對(duì)于這個(gè)問題,我認(rèn)為有兩點(diǎn),第一點(diǎn)是,我們不能排除有一些房地產(chǎn)中介在推高二手房?jī)r(jià)格方面起了不好的作用,這是肯定存在的。不過,高房?jī)r(jià)的原因還有很多。

第二點(diǎn),整治房地產(chǎn)中介,是因?yàn)橹薪橛羞`法違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為。比如,房地產(chǎn)中介故意給當(dāng)事人交易制造一些障礙,給雙方不如實(shí)地披露信息。房地產(chǎn)中介在經(jīng)營(yíng)過程中、在與客戶打交道時(shí)違法違規(guī)了,這樣才會(huì)被清理整頓,才會(huì)受到一些行政處罰。而不是因?yàn)榉績(jī)r(jià)高了就來整治一下房地產(chǎn)中介,拿出幾家房地產(chǎn)中介收拾收拾,這一點(diǎn)要說清楚。

記者:房地產(chǎn)中介的特殊地位,也為他們參與房地產(chǎn)投機(jī)提供了條件。促成了房產(chǎn)交易,房地產(chǎn)中介才能拿到中介費(fèi)。對(duì)于購(gòu)房者的投機(jī)行為,房地產(chǎn)中介應(yīng)該是最容易發(fā)現(xiàn)的,但是為了獲取傭金,他們可以裝作不知情。不但如此,一些不法中介還會(huì)運(yùn)用其對(duì)房地產(chǎn)政策和房屋買賣知識(shí)的熟悉,縱容甚至教唆購(gòu)房者采用某種手段規(guī)避政策,乃至幫購(gòu)房者打通審核關(guān)節(jié)?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn):這次整頓之后,撤掉了一些房地產(chǎn)中介的房源,這一點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)來講是有一定震懾作用的,或者說震懾的嚴(yán)厲程度比較大,會(huì)使之有了更明顯的守法經(jīng)營(yíng)意識(shí)。過去,一些房地產(chǎn)中介可能對(duì)監(jiān)管無動(dòng)于衷,這次之后,房地產(chǎn)中介在經(jīng)營(yíng)時(shí)需要認(rèn)真考慮監(jiān)管問題。

樓建波:整治房地產(chǎn)中介行業(yè)中的不正當(dāng)行為才是重點(diǎn),對(duì)于有問題的該處罰就處罰,但是一定不要把高房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)中介聯(lián)系起來,也一定不要把對(duì)房地產(chǎn)中介的處罰和賣高價(jià)房聯(lián)系起來。一家房地產(chǎn)中介賣了一套天價(jià)的房子,但他在交易過程中是完全透明公開的,沒有違法違規(guī)行為,監(jiān)管部門自然不會(huì)處罰這家房地產(chǎn)中介,這才是法治精神。

記者:從表面上看,高價(jià)房源不會(huì)公開掛牌,但是否能排除暗地里推銷和交易的可能,因?yàn)楦邇r(jià)房源的利潤(rùn)空間更大、更有誘惑力。

嚴(yán)躍進(jìn):在實(shí)際情況中,高價(jià)房源肯定是有誘惑的,所以后續(xù)應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)的從業(yè)者有一個(gè)要求,如果被查出的違規(guī)次數(shù)比較多,那么就應(yīng)該要有一定的懲治措施,比如沒收營(yíng)業(yè)執(zhí)照等,這樣才會(huì)有影響力,只有產(chǎn)生了這樣的影響力,才會(huì)使得房地產(chǎn)中介的經(jīng)營(yíng)更加規(guī)范。