每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 實習記者 程成 每經(jīng)編輯 楊 軍    

每經(jīng)記者 杜冉樂 實習記者 程成 每經(jīng)編輯 楊 軍

熱門概念一出，資本蜂擁而動。4月1日，國家宣布以雄縣、安新縣和容城縣為大致范圍設(shè)立“雄安新區(qū)”。該決定公布后，不少人靈敏地嗅到了商機，多只概念股隨后被熱炒。

4月5日、6日，京漢股份（000615，SZ）一開盤即被大單封漲停。資本熱炒該股，主要是指向京漢股份幾年前與安新縣簽下的一個緊鄰白洋淀的1500畝養(yǎng)老項目。

當前，雄安新區(qū)被賦予了比肩深圳與上海浦東的國家級新區(qū)，但上述項目是否真的值得資本狂炒？京漢股份坦言，其與安新縣的合作當前僅限于框架協(xié)議，暫無土地交付。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者深入安新縣對該項目進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了京漢股份自己陳述的相關(guān)內(nèi)容之外，其現(xiàn)狀比外界想象的可能還要“差”很多。

7年前在白洋淀旁布局房地產(chǎn)

早在2010年8月，京漢置業(yè)在安新縣做起了房地產(chǎn)開發(fā)，主要項目是京漢·四季會館。該項目位于安新縣旅游東路，屬于商業(yè)、旅游服務(wù)項目，占地2.92萬平方米，總建筑面積2.45萬平方米，當前為京漢置業(yè)自持項目。

記者發(fā)現(xiàn)，京漢股份于2015年9月22日的借殼重組預案中明確提到，京漢置業(yè)（京漢股份子公司）已與當?shù)卣炇鹆?500畝土地合作框架協(xié)議。

4月4日，記者前往安新縣大王鎮(zhèn)，向多位村民求證該養(yǎng)老項目究竟在哪兒，但他們也一臉茫然，不清楚此事。多位在白洋淀大堤上從事摩的生意的當?shù)厝烁嬖V記者，前幾年這個區(qū)域確實簽了一個大型養(yǎng)老旅游綜合體項目。“聽說這個項目的老板與大王鎮(zhèn)北六村、中六村、張六村和南六村四個村簽了租地協(xié)議。”大王鎮(zhèn)張六村的一位張姓村民告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

記者從京漢股份2016年年報獲悉，京漢置業(yè)租用安新縣大王鎮(zhèn)張六村村民委員會農(nóng)田16.4萬平方米，租金為383.85萬元；租用安新縣向村自然人農(nóng)用地4.36萬平方米，租金為127.43萬元。兩項的租賃期限均為13年。

京漢股份證券事務(wù)代表徐群喜告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，公司租用的20萬平方米的農(nóng)田和農(nóng)用地，與占地1500畝地的項目不是同一項目。但具體是什么項目，徐群喜并未告知，稱一切以日前發(fā)布的公告為準。

4月5日，記者再次趕往安新縣大王鎮(zhèn)，實地探訪該養(yǎng)老綜合體項目的進展。記者在現(xiàn)場看到，上述會館項目主要為仿古別墅，包括18棟別墅及部分酒店物業(yè)，于2013年底竣工，會館內(nèi)的京漢雅閣璞邸酒店已開業(yè)運營。該會館內(nèi)的一名工作人員說，“目前，別墅只租不售，每棟別墅日租金大概3000多元。”

在該會館內(nèi)，記者看到每棟別墅地上兩層，均帶有戶外溫泉，但庭院內(nèi)雜草叢生，悄無聲息，道路和墻壁有些斑駁，個別地方蒙上了一層灰塵。在一棟四合院內(nèi)，房門大開，但空無一人。

記者查詢大型房產(chǎn)電商平臺“房天下”進一步獲悉，京漢四季會館之前一直對外銷售，每棟售價大約在500萬~700萬元。京漢置業(yè)重組預案則透露，該會館項目2014年轉(zhuǎn)入自持。

不過，上述會館工作人員多次強調(diào)該項目只租不售。其中，一名工作人員表示，“安新縣房屋交易早已凍結(jié)，房屋也無法過戶買賣。”

在京漢四季會館外側(cè)，記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，其周邊并未有商業(yè)開發(fā)跡象，而西側(cè)、北側(cè)、南側(cè)大部分區(qū)域為農(nóng)田，并有些許村民自建房屋。以此觀之，京漢股份的上述超大型養(yǎng)老綜合體項目自簽約3年來，并未有任何實質(zhì)性進展。就目前而言，除了現(xiàn)有的京漢四季會館外，上述超級大項目顯然無法為京漢股份帶來實際效益。

日前，京漢股份坦言其與安新縣曾簽下的《合作框架協(xié)議》僅為框架協(xié)議，土地沒有交付，土地款也沒有交納，且無其他任何進展。目前國家對安新縣的整體規(guī)劃已發(fā)生重大變化，上述框架協(xié)議的履行存在很大的不確定性。

近日在雄安新區(qū)，記者采訪了容城縣與安新縣相關(guān)政府部門官員，其均強調(diào)各地不能再有開發(fā)建設(shè)活動，要嚴查“兩違”行為，大王鎮(zhèn)多位村民也表示去年已要求停止相關(guān)建設(shè)活動，建材等不準私運入村。

京漢去年房地產(chǎn)毛利率18%

2015年，從安新縣白洋淀走出來的地產(chǎn)傳奇大佬田漢通過“債轉(zhuǎn)股”的形式，以16億元作價將京漢置業(yè)借殼湖北金環(huán)從而實現(xiàn)間接上市。

記者注意到，從京漢置業(yè)借殼重組預案來看，涉及北京金漢、香河京漢、通遼京漢、溫嶺京漢、廊坊京漢、香河金漢、北京京漢邦信等12家參控股子公司。截至2014年10月底，該房企總資產(chǎn)為24億元，凈資產(chǎn)約為5.26億元，資產(chǎn)負債率為78%，當年前10個月毛利率為17.36%，2013年毛利率僅為2.69%。

按照業(yè)績對賭承諾，京漢控股（京漢股份的母公司）及其他相關(guān)股東承諾京漢置業(yè)2015年、2016年、2017年、2018年實現(xiàn)扣除非經(jīng)常性損益后歸屬于母公司所有者的凈利潤分別為1.13億元、1.5億元、2.15億元、2.28億元、5886萬元。

2015年，京漢置業(yè)完成借殼上市。2016年5月，湖北金環(huán)更名為京漢股份，主業(yè)從化纖轉(zhuǎn)型為化纖與房地產(chǎn)。面對業(yè)績承諾壓力，京漢股份去年5月通過收購重慶一家企業(yè)51%股權(quán)間接拿下重慶鳳凰中國西部文化城項目，獲取土地面積約12.9萬平方米。

記者梳理公開資料發(fā)現(xiàn)，2016年9月，京漢股份與控股股東京漢控股發(fā)起設(shè)立襄陽隆運產(chǎn)業(yè)基金，規(guī)模為2億元，其中自身出資1.2億元，投資范圍不限于醫(yī)療健康及有增長潛力的行業(yè)龍頭等。

2016年11月，京漢股份“殺入”太原，試圖通過股權(quán)增資方式出資1.02億元主導太原西山城郊森林公園項目開發(fā)。今年3月初，京漢股份與強旺國際、鶴山騰悅地產(chǎn)、江門映暉灣地產(chǎn)簽署了合作開發(fā)“海德莊園”項目的框架協(xié)議，該項目占地約611畝，土地估值約4.34億元。

2016年，京漢股份實現(xiàn)扣非后凈利潤1.89億元，完成了2016年1.52億元的業(yè)績承諾。但記者研究其2016年年報發(fā)現(xiàn)，公司2016年實現(xiàn)營業(yè)收入42.4億元，同比增幅75.8%，歸屬于上市公司股東凈利潤下滑54%，實現(xiàn)扣非后凈利9447萬元，卻同比暴增245.8%，經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為8.25億元，同比下滑約54.5%。

更為關(guān)鍵的是，京漢股份2016年占總營收逾八成的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率僅18%，同比下滑11個百分點。其中，作為該房企營收重鎮(zhèn)的北京區(qū)域毛利率僅11%，同比下滑27.5個百分點，在其布局的4個區(qū)域中表現(xiàn)最差。

京漢股份2016年財務(wù)狀況