每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 楊軍    

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 楊軍

截至目前，已有40余城密集出臺調(diào)控政策，多地樓市出現(xiàn)價量回落。而與政策連番加碼形成鮮明對比的是則土地市場的狂熱。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月30日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億元，同比2016年同期的3689.1億元上漲了59.6%；拿地排名前20的房企拿地總金額超過3030.63億元，其中超過70%分布在調(diào)控城市中。

3月29日，時代地產(chǎn)以5.5萬元/平方米的單價拿下廣州海珠地塊，在廣州政策輪番加碼下刷新廣州樓面地價。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者觀察，這僅僅是時代地產(chǎn)斬獲高價地的其中之一，自2015年底，時代地產(chǎn)已先后在東莞、佛山、廣州等地拿下多宗高溢價地塊。

早前，時代地產(chǎn)一向以穩(wěn)健模式著稱，近兩年卻頻頻高價拿地，其底氣何在？

去年土地儲備同比超兩成

時代地產(chǎn)公布的2016年年報顯示，截至2016年12月31日，時代地產(chǎn)土地儲備達到1306萬平方米，同比2015年的1056萬平方米增加23.7%。2016年，時代地產(chǎn)新購入廣州、佛山、東莞等珠三角7城14宗地塊，新增建筑面積為343萬平方米，收購成本為184.52億元，同比2015年的108.85億元購地金額大增69.5%。

2015年底，時代地產(chǎn)以33億元的總價在廣佛連拿兩宗高價地塊；緊接著2016年初，時代地產(chǎn)以64億元的總價斬獲佛山南海雙料高價地塊；2016年5月，時代地產(chǎn)首進東莞以9.15億元拿下橫瀝地塊，樓面地價達到5690元/平方米，溢價率為422%，遠超出橫瀝原樓面單價紀錄1945元/平方米；2016年9月，時代地產(chǎn)以13.3億元拿下東莞茶山地塊，成交樓面地價為1.25萬元/平，溢價率為411%；茶山高價地余熱未退，時代地產(chǎn)又以14億元總價拿下東莞石排地塊，樓面價為9928元/平方米，溢價率高達502%；2016年底，經(jīng)過117輪競拍，時代地產(chǎn)以“168273萬元+2000平方米配建”競得佛山南海區(qū)里水鎮(zhèn)地塊，成交樓面價為12499元/平方米，刷新了里水板塊樓面價紀錄。

關(guān)于2017年3月29日拿地是否理性以及風險評估考量情況，時代地產(chǎn)相關(guān)負責人在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時回應(yīng)稱，拿下海珠地塊是經(jīng)過深思熟慮后做的決定，也做了風險評估。

此外，時代地產(chǎn)行政總裁岑釗雄曾在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，外界看到的是高溢價，卻忽略了低起拍價，在低起拍價的情況下帶來的高溢價不算是高價拿地。

財經(jīng)評論員嚴躍進認為，高價拿地的利弊需要權(quán)衡，尤其是對于一些高價用地來說，實際上還是需要和地產(chǎn)周期緊緊把握在一起。換而言之，高價地的獲取其實并不是風險的來源點，關(guān)鍵是后續(xù)能否在市場升溫的時候推出相關(guān)項目，進而獲取產(chǎn)品的高溢價。

在明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策看來，高價搶地是讓所有開發(fā)商頭疼的問題，迫于業(yè)績壓力，要持續(xù)增長不能沒有土地儲備。核心城市的土地拿一塊少一塊，不拿可能就會被邊緣化，甚至面臨退出房地產(chǎn)的危機。

有觀點認為，目前出現(xiàn)大房企收并購、中小房企高價拿地的現(xiàn)象。中小房企在收并購方面資源和能力不如大房企，競爭力較弱，為了在房地產(chǎn)行業(yè)謀求一席之地，被迫高價拿地。劉策認為，中小房企在高價拿地后維持不下去，則會出現(xiàn)賣地或者引入合作伙伴的情況，加速大房企的收并購。

今年拿地計劃資金已用過半

目前，在調(diào)控加碼的市場環(huán)境下，頻頻高價拿地將給時代地產(chǎn)帶來怎樣的挑戰(zhàn)？

據(jù)《南方都市報》報道，截至3月17日，時代地產(chǎn)今年已花費58 .27億元拿地，加上3月底的廣州地塊，目前拿地金額達到78.64億元，達到全年拿地計劃135億元的58.25%。

而時代地產(chǎn)2016年年報公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年12月31日，時代地產(chǎn)銀行存款和現(xiàn)金為118.8億元，減去拿地支出的78.64億元以及19.6億元短期債務(wù)，目前，現(xiàn)金覆蓋拿地支出和短期債務(wù)后，時代地產(chǎn)資金為20.56億元。

同策研究總監(jiān)張宏偉接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時認為，拿地資金一般是分期支付的，實際的支付金額可能在三分之一左右，基于目前的資金情況，正常的資金周轉(zhuǎn)還是能應(yīng)付的。

時代地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，公司2016年的融資成本為8.32%，比2015年的9.64%有所下降。

張宏偉表示，時代地產(chǎn)的大量項目集中布局在珠三角地區(qū)，也是樓市調(diào)控的重點區(qū)域，高價拿地對時代地產(chǎn)后續(xù)的經(jīng)營情況提出了較高的要求，如果出現(xiàn)銷售承壓的狀況，會出現(xiàn)資金壓力。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年一二線熱點城市調(diào)控政策升級，一季度一線城市住宅成交量降四成，住宅市場成交量持續(xù)回落，50個代表城市商品住宅市場月均成交量在2650萬平方米，同比下降約15%。

劉策分析指出，開發(fā)商賭的就是房價漲幅和限購限貸是否會放松，賭贏了，則可能在行業(yè)排位和話語權(quán)上有上升；賭輸了，企業(yè)可能就會陷入危機，將面臨被高負債壓得喘不過氣的局面?，F(xiàn)在國家對融資渠道管得很嚴，確實對開發(fā)商現(xiàn)金流帶來不小的壓力，所以在高價拿地的時候要知道自己“幾斤幾兩”，有多大的鍋煮多少的飯，避免因為資金壓力而淪為賣地賣項目求生的被動境地。

嚴躍進認為，當前融資政策收緊，需要對后續(xù)的融資環(huán)境做一個審慎評估，尤其是近期一些城市限購以后，新房市場受到各類影響，如何減少調(diào)控對項目銷售的影響，是時代地產(chǎn)后續(xù)需要做的，也是緩解資金壓力的一個重要舉措，當然也需要開拓新的融資渠道。