每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習記者 唐潔 每經(jīng)編輯 羅偉    

編者按

【在當前全國樓市不斷升級調(diào)控背景下，房企巨頭卻在這個春天迎來了屬于自己的美好風景。

克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，萬科、碧桂園與恒大今年一季度銷售額突破千億元，均實現(xiàn)了同比暴增。為何它們?nèi)阅軐崿F(xiàn)高增長？這不禁令外界深感震驚。

不僅如此，從房企前10強的數(shù)據(jù)來看，進入的門檻又進一步提高了，達到了330億元。這到底是為什么？它們是如何實現(xiàn)了逆市增長？這對房企又意味著什么？

市場的火爆表現(xiàn)說明，一方面雖然核心城市調(diào)控收緊，但預(yù)期未改導(dǎo)致需求外溢至三四線城市；另一方面，2016年銷售較好的大房企資金充裕，繼續(xù)開工加推可售貨源，其規(guī)模效益日漸凸顯。

中國指數(shù)研究院指出，未來在調(diào)控政策積極深化的背景下，部分熱點城市成交將繼續(xù)面臨下行壓力，而多數(shù)三四線城市在去庫存政策支持下有望延續(xù)平穩(wěn)增長態(tài)勢?！?/p>

每經(jīng)實習記者 唐潔 每經(jīng)編輯 羅偉

在多地限購限貸加碼、因城施策升級的一季度，各大房企依然火力全開迎來逆勢上漲。據(jù)克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示：萬科、碧桂園、恒大這三強的銷售額都已突破千億元，榜單前十強門檻同比大幅上漲至330億元，令外界震驚。

市場的火爆表現(xiàn)說明，一方面雖然核心城市調(diào)控收緊，但預(yù)期未改導(dǎo)致需求外溢至三四線城市；另一方面，2016年銷售較好的企業(yè)資金充裕，繼續(xù)開工加推可售貨源。

中國指數(shù)研究院指出，未來在調(diào)控政策積極深化的背景下，房地產(chǎn)市場有望穩(wěn)步回歸理性，從不同城市看，部分熱點城市供應(yīng)不足且調(diào)控力度較大，成交將繼續(xù)面臨下行壓力，而多數(shù)三四線城市在去庫存政策支持下有望延續(xù)平穩(wěn)增長態(tài)勢。

房企巨頭規(guī)模效益凸顯

據(jù)統(tǒng)計，一季度累計共有32個城市出臺調(diào)控政策。一方面政府希望通過因城施策的分類調(diào)控逐步建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制，另一方面房地產(chǎn)企業(yè)整合進一步加劇，“強者恒強”的趨勢日益明顯。

萬科、碧桂園、恒大三強已成鼎立之勢，一季度萬科以1496億元的銷售額位列榜首，碧桂園則實現(xiàn)238.8%的飛速增長達到1452.6億元，恒大穩(wěn)扎穩(wěn)打同比增長67.1%至1097.1億元。

有業(yè)內(nèi)人士表示，龍頭企業(yè)在全國各類城市開發(fā)項目、規(guī)避風險的同時，平衡規(guī)模與利潤，布局均衡是三家企業(yè)業(yè)績爆發(fā)的根本原因。

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，目前碧桂園已經(jīng)進駐全國182個城市，有340個在售項目；萬科進駐64個城市在售項目289個；恒大進駐173個城市，在售項目達到343個。

在此基礎(chǔ)上，一季度的高業(yè)績增長離不開三家企業(yè)在春節(jié)期間大舉開展的營銷活動，尤其是對三四線城市的促銷力度，加碼返鄉(xiāng)置業(yè)的同時推動了去庫存。碧桂園更加大了春節(jié)期間的廣告投放力度，于央視黃金時段投放廣告并冠名春節(jié)聯(lián)歡晚會，提高了企業(yè)知名度。

除此之外，三家房企各具優(yōu)勢。恒大向來憑借高土儲量通過迅速開發(fā)銷售的方式實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。其2016年業(yè)績實現(xiàn)突飛猛漲的關(guān)鍵在于，2015年的新開工面積達到89%之高。據(jù)花旗估計，目前恒大手中的土地儲備估值高達1.7萬億元，目前以快速擴張的模式廣布三四線城市，并以低價入市高去化率贏得增長點。

碧桂園近來勢頭兇猛，一季度的高增長得益于三四線城市小周期基本面向好。碧桂園副總裁程光煜表示：“一二月份的快速增長主要得益于市場的良性穩(wěn)定，以及碧桂園在2015年、2016年的合理布局，以至產(chǎn)品競爭力提升。”據(jù)悉，碧桂園在深耕三四線城市的同時加大了對一二線城市的拓展，并且增加了海外項目——森林城市。值得注意的是，碧桂園在過去三四年間主要進攻馬來西亞和澳大利亞等海外市場，業(yè)績貢獻率逐漸提升，拓展海外市場已成為碧桂園的長期戰(zhàn)略。

三巨頭中，萬科的銷售均價最高。據(jù)同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，今年一月份，萬科以1.44萬元/平方米的銷售均價位列榜首，碧桂園微漲至1.08萬元/平方米，恒大則稍有下降，變成9607元/平方米。

十強中魯能異軍突起

根據(jù)克而瑞公布的榜單，一季度前十強的門檻提至330.6億元，同比大幅上漲69.5%。且銷售前十強的企業(yè)之和超過7300億元，占前三十強總銷售額的65.6%。

除了中海保利這樣的一線房企，十強之中不得不提的一匹黑馬就是魯能。從2014年的79億元到2016年的646.7億元，魯能近三年的復(fù)合增長率達到186%之高，并且由2016年年度榜單的第18名一舉進入今年一季度的前十強。

除了深耕傳統(tǒng)核心城市外，克而瑞研報指出，魯能地產(chǎn)的品牌化戰(zhàn)略是其實現(xiàn)跨越式發(fā)展的一大支撐點。魯能近來積極踐行“一帶一路”“健康中國”等國家戰(zhàn)略方針，并以此為契機開展系列營銷活動，極大地提升了其品牌的知名度與影響力。

同時，作為“千億預(yù)備班”的龍湖地產(chǎn)，此次也在一季度中殺出重圍入圍前十強。據(jù)統(tǒng)計，龍湖在今年一二月份的銷售額同比增加了269%，三月份繼續(xù)加碼，僅一季度銷售額就已經(jīng)完成全年目標的39.1%。

截至目前，龍湖的可售貨值達到1700億元，充足的貨量是其業(yè)績預(yù)增的前提。同時龍湖大力發(fā)展房地產(chǎn)存量業(yè)務(wù)，其旗下的長租品牌冠寓在全國累計開業(yè)近500家，在冠寓的大本營成渝兩地2017年更將升至2000家。

龍湖內(nèi)部人士表示，目前長足公寓的毛利率在35%，經(jīng)過后期的精細化運作，對客戶的進一步化分，將把這個業(yè)務(wù)打造成一個比較長期可持續(xù)的業(yè)務(wù)。

冠軍氣象

萬科一季度“奪冠”：銷售額超1500億 對三四線謹慎

每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 羅 偉

調(diào)控持續(xù)加碼的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)卻迎來賣得最好的一個春天。日前克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，萬科、碧桂園、恒大這三家房企銷售業(yè)績已經(jīng)突破千億元，萬科重回銷售冠軍寶座。

歷史最好成績出爐，部分領(lǐng)軍房企卻表示出對后續(xù)行情的觀望情緒，龍頭房企萬科在年報中表示了對激進土地市場的擔憂。過去的一年，萬科的資產(chǎn)負債率首次超過80%，包括財務(wù)費用、管理費用等在內(nèi)的“三費”支出同步大幅提升，拖累凈利的增速。

城市分化的影響也體現(xiàn)在萬科的年報上，基于對三四線城市的審慎態(tài)度，萬科2016年存貨跌價準備較2015年底大幅增長82.3%。萬科總裁郁亮表示，房價普遍上漲的局面已經(jīng)結(jié)束。

營收減速費用上升

4月5日晚間，萬科發(fā)布一季度業(yè)績公告。公告顯示，2017年3月份萬科實現(xiàn)銷售面積399.5萬平方米，銷售金額636.4億元；今年1~3月份公司累計實現(xiàn)銷售面積988.2萬平方米，銷售金額1502.7億元。這份業(yè)績在克而瑞發(fā)布的第一季度房企銷售金額排行中位列榜首。

這是房企賣的最好的一個春天，碧桂園、恒大也同時實現(xiàn)千億元突破，但“盛世”之下隱憂仍存。

中國指數(shù)院發(fā)布的報告指出，百強房企凈利潤增長率仍低于營業(yè)收入增長率10.6個百分點，行業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象依然凸顯。萬科在其2016年度報告開篇就指出，在主要城市房屋市場再度升溫的同時，土地市場的表現(xiàn)更為激進，面粉貴過面包不再是個案，而已經(jīng)成了普遍現(xiàn)象，這足以令開發(fā)企業(yè)進退維谷，陷入焦慮之中。

年報顯示，2016年萬科實現(xiàn)銷售金額3647.7億元，同比增長39.5%，營業(yè)收入2404.8億元，增長23%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為210.2億元，增長16%，顯著低于營收及銷售的增長率，另外兩家“三千億巨頭”恒大、碧桂園也是如此，顯示出盈利水平在走低。

與此對應(yīng)的是行業(yè)負債率持續(xù)攀升。中指院的數(shù)據(jù)顯示，2016年百強企業(yè)資產(chǎn)負債率均值達到76.7%，較2015年提高1.1個百分點。

萬科2016年度報告顯示，萬科資產(chǎn)負債率達到80.54%，為公司上市以來首次突破80%的關(guān)口，高于134家A股房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負債率中位數(shù)68.53%；代表償債能力的流動比率降至1.24，為1993年以來的最低水平。

不過在億翰智庫上市房企研究中心主任張化東看來，資產(chǎn)負債率并不能代表企業(yè)真實的負債水平，因為基于審慎的會計準則，預(yù)收賬款也劃歸為負債。萬科2016年度的資產(chǎn)負債表中，預(yù)收賬款達2746億元，占總資產(chǎn)的比重為33.06%，剔除預(yù)帳款的有效負債率為47.48%，低于百強企業(yè)均值。

值得關(guān)注的是，萬科在過去一年的“三費”支出大幅上升，財務(wù)費用由2015年的4.78億元增長至2016年的15.92億元，同比增幅高達233%，利息支出增加是主要原因。

另外，萬科2016年銷售費用51.6億元，同比上升24.71%，萬科歸因于銷售規(guī)模增長；管理費用支出68億元，同比上升43.31%，財報解釋稱“經(jīng)營規(guī)模增長，人工費用增加”。

一位不愿具名的券商分析師指出，“三費”上升或顯示出股權(quán)之爭已經(jīng)影響到萬科的管理效率。萬科董秘朱旭在2016年度業(yè)績會上表示，始于2015年7月的股權(quán)事件，令公司的經(jīng)營管理短期內(nèi)面臨前所未有的不確定性，公司將“穩(wěn)定隊伍、控制風險、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展”作為工作的重要內(nèi)容。

謹慎進行存貨減值

在次輪調(diào)控周期中，一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，自2016年10月開始新一輪熱點城市調(diào)控以來，一二線城市成交已連續(xù)5個月縮量，而同期三四線城市已連續(xù)5個月超預(yù)期持續(xù)放量。

華創(chuàng)證券近期發(fā)布的研報認為，本次三四線城市樓市具有普遍性和全局性的熱銷，而這種普遍性的現(xiàn)象無法用近期主流觀點——大城市需求外溢的邏輯來解釋，包括人口回流、逆城鎮(zhèn)化等邏輯僅能解釋大城市周邊三線城市的樓市熱銷，卻無法延伸和下沉至更低能級的、更末端的廣大三四線城市。

萬科在判定此番三四線城市的房地產(chǎn)熱方面更為謹慎，具體的做法是大幅增加存貨減值準備。

具體來看，萬科2016年新計提了存貨跌價準備的項目分布在7個城市，分別是南充、鎮(zhèn)江、大連、撫順、寧波、營口以及南通，計提金額合計8.39億元。還有部分項目在2016年初便存在跌價準備，且沒有在年內(nèi)實現(xiàn)全部轉(zhuǎn)銷，這些項目分布于煙臺、烏魯木齊、溫州和唐山。

萬科首席財務(wù)官孫嘉在業(yè)績會上表示，基于審慎財務(wù)策略，萬科將項目歷史售價、最新售價和周邊售價與項目已發(fā)生和未發(fā)生成本兩相對比，之后合理計提準備；2016年，萬科新增存貨減值準備合計約8.4億元，涉及1個老項目和6個新項目。

“我們認為存貨減值是基于市場情況和審慎性財務(wù)原則所做出的正常減值，未來市場情況我們也是持謹慎態(tài)度，因為這些項目絕大部分是在三線、四線城市，包括鎮(zhèn)江、營口、南充等城市，我們對這些地方還是持謹慎態(tài)度。”孫嘉說。

近期《經(jīng)濟參考報》援引萬科總裁郁亮的話表示，房價暴漲的可能性在減小，而房價下跌的風險相比以前在增加。萬科去年已經(jīng)對12個城市的13個項目計提了跌價準備13.8億元，較2015年底增長82.3%。萬科已經(jīng)做好了準備，迎接有些城市可能到來的房價下跌。

東方證券分析師竺勁表示，萬科的做法反映出其在三四線城市擴張的難點，價格體系不符合市場預(yù)期，不排除未來萬科會退出上述城市。

未來房地產(chǎn)開發(fā)的機會在哪里？萬科一直以來的判斷都是發(fā)達的都市圈。在2016年年報中，萬科表示，按照中性預(yù)測，以在城市實現(xiàn)定居的實際城鎮(zhèn)化率衡量，我國還有超過二十個百分點的城鎮(zhèn)化空間。未來近兩億農(nóng)村新生代人口大部分將集中在就業(yè)機會較多的發(fā)達城市圈，在人口流入地，住房短缺的現(xiàn)象短期內(nèi)并不會消失。

因此，相比對三、四線城市的謹慎態(tài)度，萬科2016年新增開發(fā)項目173個，其中88.3%的新增項目都位于一二線城市，這在很大程度上反映了萬科對未來房地產(chǎn)市場走勢的看法。

除去城市布局，萬科股權(quán)事件近期迎來明朗化。評級機構(gòu)穆迪發(fā)表研究報告表示，將萬科企業(yè)評級展望由“負面”上調(diào)至“穩(wěn)定。

 

昔日大鱷

復(fù)地集團“蟄伏”后發(fā)力規(guī)模：一季度拿地金額擠進TOP10

每經(jīng)實習記者 馬瑋煒 每經(jīng)編輯 羅偉

第一季度剛剛過去，大型房企規(guī)模依舊呈繼續(xù)擴張之態(tài)，在萬科、恒大、碧桂園一季度銷售額紛紛破千億元之際，多家房企在一季度大舉拿地補倉，投資熱情升溫。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1~3月份進入土地成交額前十的除了萬科、恒大、碧桂園、保利等“老面孔”，還有在近幾年間多次經(jīng)歷人事動蕩、凈利潤下滑嚴重的“昔日地產(chǎn)大鱷”復(fù)地集團。

數(shù)據(jù)顯示，一季度復(fù)地集團土地成交金額130億元，成交土地宗數(shù)2幅，樓面均價12997元／平方米，為武漢漢正街東片的兩宗總體量近百萬平方米地塊。

借蜂巢計劃積極拿地

在首次以超百億元高價在武漢布局后，復(fù)地官微隨即表態(tài)，這是復(fù)星地產(chǎn)繼上海外灘金融中心？BFC、成都金融島等之后，再次囊獲的又一百億級開發(fā)項目，不僅體現(xiàn)了復(fù)星地產(chǎn)以“蜂巢城市”為核心戰(zhàn)略，更彰顯了復(fù)星地產(chǎn)進一步布局華中、深耕江城，助力具有百年歷史的漢正街區(qū)塊實現(xiàn)城市更新升級的決心。

根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者的初步梳理，包括此次漢正街東地塊，復(fù)地集團在武漢已經(jīng)有五個項目，其中，2014年拿下的漢正街銀豐地塊預(yù)計會在年內(nèi)入市，并與此次拿下的漢正街東地塊實現(xiàn)聯(lián)動式發(fā)展。

對此，優(yōu)淘城總裁薛建雄直言，“復(fù)地一直是個機會主義者，碰到機會就會選擇賺個大的，但是他們的運營能力還有待市場考察。”

運營能力體現(xiàn)在公司財報上，根據(jù)梳理，復(fù)地集團2012年到2015年上半年的凈資產(chǎn)收益率分別為11.17%、9.54%、6.47%和4.39%；土儲方面，2012~ 2015年，復(fù)地新增土地面積分別為273.7萬平方米、235.7萬平方米、162.52萬平方米、64.61萬平方米，拿地面積斷崖式下滑之下，規(guī)模萎縮成為必然。

不過，對于在土地市場蟄伏多時的復(fù)地集團此次砸重金在武漢拿地，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則更認為是市場環(huán)境占主導(dǎo)，他直言，復(fù)地集團在武漢拿地，更多是因為熱點城市市場向好，加之因為人事動蕩為復(fù)地集團帶來壓力，讓其一直有著不進則退的壓力，這與其激進拿地不無關(guān)系。

而基于對新一輪城鎮(zhèn)化的理解，復(fù)地集團母公司復(fù)星集團已于2013年提出了產(chǎn)城一體為核心的新型城市開發(fā)解決方案——“蜂巢城市”，即幫助各地建立和引入適合的產(chǎn)業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)變革支撐當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，并促進就業(yè)，進而完善城市的各項功能，此次漢正街東地塊就被集團定位為打造“蜂巢城市”的標桿項目。

“資本玩家”的地產(chǎn)之路

事實上，從1994年就涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的復(fù)地也曾經(jīng)在房地產(chǎn)屆“呼風喚雨”，作為第二家在港上市的內(nèi)地房企，復(fù)地早年間在綜合實力和成長性排行中，位列前十。

然而，近幾年，復(fù)地的地產(chǎn)規(guī)模卻一再萎縮，根據(jù)克而瑞提供的數(shù)據(jù)，其在2016年的總銷售額為381.2億元，僅僅接近銷售冠軍恒大的十分之一，在房企排名中位列第33位。

今年2月下旬，豫園商城擬定增及現(xiàn)金收購上海復(fù)星高科技（集團）有限公司、浙江復(fù)星商業(yè)發(fā)展有限公司的主要資產(chǎn)——復(fù)地（集團）股份有限公司和上海星鴻投資控股有限公司，以及上海市黃浦區(qū)國資委旗下數(shù)個房地產(chǎn)公司股權(quán)。

作為“復(fù)星系”地產(chǎn)版圖籌劃重大資產(chǎn)重組的一步，豫園商城自去年12月下旬起，就一直從黃金珠寶交易向地產(chǎn)板塊加碼，而上述重組動作則被業(yè)內(nèi)解讀為復(fù)星集團謀求地產(chǎn)板塊曲線回歸A股的一個動作。

2011年5月，復(fù)地集團因估值太低而主動從港交所退市，當年實現(xiàn)銷售金額125億元，排名全國房企第32位。其后多年，復(fù)地集團的銷售額一直徘徊在全國房企第33名和第34名之間。

復(fù)地集團的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年6月底，其儲備規(guī)劃建筑面積約1213.66萬平方米，按權(quán)益計總建筑面積約786.6萬平方米，這在現(xiàn)今土地儲備動輒以億萬方計的龍頭房企面前，并不亮眼。

去年年末，一位星浩資本的員工曾告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“郭廣昌的主要心力還是在大醫(yī)療保健領(lǐng)域，并未將地產(chǎn)作為整個復(fù)星的核心產(chǎn)業(yè)，近年來，復(fù)星旗下幾個星自系房地產(chǎn)基金以及地產(chǎn)業(yè)務(wù)核心平臺復(fù)地都表現(xiàn)并不突出，下一步還是會有大的整合調(diào)整。”

而豫園商城的重組動作可以將其優(yōu)質(zhì)的非上市業(yè)務(wù)裝入上市公司，通過資本運作來提升在資金上的運作能力，提高其競爭優(yōu)勢。

薛建雄直言，像這樣的資產(chǎn)重組機會并不多，也許幾年才能碰上一次，但是確實會對公司的估值有重大影響，提升其資金實力。