李宇嘉

截至3月31日，本月出臺樓市調(diào)控政策的城市近40個，覆蓋一二三四線城市，不管從調(diào)控力度、頻率上看，還是從工具使用、發(fā)文和“落地”效率上看，此輪調(diào)控已經(jīng)超越了半年前的上一輪調(diào)控，可謂真正地達(dá)到了“史上最嚴(yán)”。那么，這一輪調(diào)控為何如此密集、嚴(yán)厲，對未來樓市影響有多大呢？

2016年10月以后，通過預(yù)售管制、高價盤網(wǎng)簽限制等措施，新房市場得到有效控制，16個熱點(diǎn)城市新房成交下滑40%左右，70城房價數(shù)據(jù)顯示，熱點(diǎn)城市新房價格非跌即停漲，但量價齊跌并不意味著樓市降溫了。因?yàn)闃鞘行枨箝_始轉(zhuǎn)向不受價格和預(yù)售管控的二手房市場，甚至是不限購的“商住房”市場。近日，住建部強(qiáng)調(diào)，各地調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急，就是加強(qiáng)二手房市場管理。

類住宅是需求的另一個“出口”。2016年，北京類住宅銷售面積增長196%，銷售套數(shù)首次超過住宅，占商品房總成交的60.1%；上海類住宅成交面積增長145%，銷售均價同比增長23%，在售類住宅樓盤消化周期僅5.3個月。

在“穩(wěn)增長”和推進(jìn)城鎮(zhèn)化的背景下，合理住房需求需要支持。但是，本輪樓市逆勢回升，包括春節(jié)前后三四線樓市火爆，投資需求占了很大份額。

去年10月，盡管熱點(diǎn)城市均提高了二套房首付比例，但“離婚并過戶”便可輕易獲得首套房資格，近期北京和深圳離婚購房再次攀升。同時，為突破單身無法購房的限制，上海居然出現(xiàn)了與買房客戶“假結(jié)婚”的荒唐現(xiàn)象。

同時，利用企業(yè)名義購房，可輕易地規(guī)避限購。據(jù)筆者調(diào)研，近期深圳和北京存在兩類以企業(yè)名義規(guī)避限購的炒房，一是國企或機(jī)構(gòu)手上有很多房屋，投資機(jī)構(gòu)以股權(quán)收購方式盤下來，包裝后在二手房市場銷售；二是投資機(jī)構(gòu)在二手住房市場上網(wǎng)羅“老破小”低價住房，包裝后再行出售。此外，歪曲培育租賃市場的“商改租”政策，中介也大肆宣揚(yáng)不限購的“類住宅”的投資價值。

學(xué)位房暴漲是北京近期樓市炒作的典型代表。筆者調(diào)研也發(fā)現(xiàn)，盡管學(xué)位房購置中有改善型需求，但2016年下半年以來，在限購和資金高門檻的情況下，北京西城區(qū)學(xué)位房價格翻了近一倍，換手率高達(dá)3%~5%，投資需求泛起是罪魁禍?zhǔn)?。?dāng)前經(jīng)濟(jì)金融形勢下，預(yù)期已成為樓市重要影響因素，自住、改善與投資需求很難區(qū)分，甚至出現(xiàn)了投資需求驅(qū)逐自住和改善型需求的現(xiàn)象。

三四線樓市超預(yù)期回暖。大城市有“剛需”溢出和“返鄉(xiāng)置業(yè)”利好，同時大城市啟動限購，房價也已高處不勝寒，投資需求涌向三四線城市，特別是三大都市圈內(nèi)的三四線城市。而且，近年來高鐵和軌道交通規(guī)劃紛紛出爐，投資需求有了更多刺激。但據(jù)筆者調(diào)研，軌交規(guī)劃、都市圈規(guī)劃多數(shù)還未落地，自住需求很難實(shí)現(xiàn)，能有多少真實(shí)需求呢？

因此，此輪樓市調(diào)控，盡管各地有差異，但均指向愈演愈烈的投資需求、投機(jī)炒作。首先，一個月內(nèi)密集地、高效率地出爐政策，顯示地方主體責(zé)任完全落地。學(xué)習(xí)北京調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，也就是要貫徹“冒頭即打”的調(diào)控思路。

其次，“認(rèn)房又認(rèn)貸”時隔兩年再次大范圍啟動，意味著要全面壓低購房杠桿，以預(yù)防未來預(yù)期改變后，高杠桿泛濫導(dǎo)致大面積拋盤，從而將風(fēng)險甩給銀行。

再次，三四線城市啟動限購，這在歷史上是第一次。避免三四線樓市被投機(jī)主導(dǎo)，為的是不讓已經(jīng)去化的庫存再次復(fù)歸，讓未來“去庫存”積重難返。

此外，控制三四線樓市，也是為了給都市圈建設(shè)、大小城市之間基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通和公共服務(wù)均等化留出足夠時間。近期，都市圈內(nèi)跨?。ㄊ校┙y(tǒng)一規(guī)劃、生態(tài)保護(hù)、軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在提速，這也將有助于夯實(shí)需求基礎(chǔ)。

此輪調(diào)控過后，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)一二線城市樓市量價將在高位回落，新房市場預(yù)售管制不會改變，量價延續(xù)去年10月份以來的回落態(tài)勢。二手房市場將在高位企穩(wěn)，并在下半年觸頂后緩慢回落。對于三四線城市來說，在去庫存政策推進(jìn)、與大城市高鐵等基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通將提速的情況下，未來樓市將整體延續(xù)增長態(tài)勢，但增幅會明顯回落。

總的來看，全國樓市或?qū)⒃诙径饶┻_(dá)到本輪景氣高位，由于去庫存政策扶持與友好金融環(huán)境的支持，四季度末將開始緩慢下行。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）