新華社廣州4月7日電題：“高房?jī)r(jià)”逼出租賃“黃金期”萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)前景可期——樓市調(diào)控政策“加碼”下的住房租賃市場(chǎng)

新華社記者周強(qiáng)、鄭鈞天

盡管樓市調(diào)控政策不斷加碼、打擊“炒房”聲聲從緊，但對(duì)很多年輕的城市打拼者而言，短期內(nèi)買(mǎi)房仍然顯得遙不可及。記者近日在北上廣深一線城市以及武漢、南京、蘇州等二線城市調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，高房?jī)r(jià)時(shí)代，各地正在探索建立購(gòu)租并舉的住房制度，租賃市場(chǎng)迎來(lái)“黃金發(fā)展期”。

政策利好、市場(chǎng)需求，住房租賃市場(chǎng)前景廣闊

2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》明確，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。其中發(fā)展住房租賃企業(yè)擺在培育市場(chǎng)供應(yīng)主體首要位置。

據(jù)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家介紹，目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中，約90%的房源為個(gè)人出租，而在一些國(guó)家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，專(zhuān)業(yè)租賃企業(yè)提供房源占比在30%左右。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，大力發(fā)展專(zhuān)業(yè)化的住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)，有助于發(fā)揮機(jī)構(gòu)出租者在租賃市場(chǎng)中的示范作用，提高租賃市場(chǎng)的透明度，克服原來(lái)制度設(shè)計(jì)中重銷(xiāo)售、輕租賃的缺陷。

近日，記者在梳理廣東、廣西、貴州、寧夏等地相繼出臺(tái)的實(shí)施意見(jiàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)，規(guī)?；?、機(jī)構(gòu)化運(yùn)作成各地鼓勵(lì)的主要方向。既鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型利用已建成商品房或新建商品房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)，同時(shí)，也鼓勵(lì)各類(lèi)投資者和自然人發(fā)起設(shè)立住房租賃企業(yè)。

種種利好因素刺激下，品牌長(zhǎng)租公寓在住房租賃市場(chǎng)上異軍突起。“與酒店、短租不同，長(zhǎng)租公寓租期主要在6個(gè)月以上，會(huì)提供更多免費(fèi)共享空間。”業(yè)內(nèi)人士表示，從構(gòu)建多層次住房體系的角度來(lái)看，住房租賃市場(chǎng)有很大發(fā)展空間。

滿(mǎn)足不同群體需求，萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)前景可期

上述專(zhuān)家稱(chēng)，中國(guó)有2億以上的流動(dòng)人口，圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿以及生活消費(fèi)，是一個(gè)萬(wàn)億級(jí)住房租賃市場(chǎng)。

鏈家研究院的報(bào)告也顯示，2016年、2020年、2025年，中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模將分別達(dá)到1.1萬(wàn)億元、1.6萬(wàn)億元、2.9萬(wàn)億元，2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元。

記者采訪了解到，品牌長(zhǎng)租公寓是目前市場(chǎng)上正在興起的專(zhuān)業(yè)租賃企業(yè)，其商業(yè)模式主要有兩種：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)從事租賃，如萬(wàn)科旗下的泊寓萬(wàn)匯樓店，不過(guò)，這一模式市場(chǎng)份額占比較小。二是租賃企業(yè)通過(guò)對(duì)“握手樓”、舊廠房、居民商品房等項(xiàng)目進(jìn)行整體承租改造后再面向市場(chǎng)，這種“二房東”角色是當(dāng)前租賃市場(chǎng)的主要形式，例如魔方、YOU+、鏈家自如等。

深圳萬(wàn)科泊寓合伙人陳曉煒介紹，泊寓目前已在北京、上海、廣州、深圳、廈門(mén)、合肥、重慶、沈陽(yáng)等14個(gè)城市開(kāi)設(shè)了42家門(mén)店，其中在深圳，泊寓已獲得8800套長(zhǎng)租公寓，2017年預(yù)計(jì)投放5000至8000套，基本覆蓋深圳所有區(qū)。未來(lái)三年深圳泊寓的整體規(guī)模將達(dá)到10萬(wàn)間。

目前，魔方在北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、蘇州等全國(guó)15個(gè)大中城市房屋租賃數(shù)量約3萬(wàn)間。魔方（中國(guó)）生活服務(wù)集團(tuán)董事長(zhǎng)葛嵐表示，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)未來(lái)將形成“高端有市場(chǎng)，中端有服務(wù)，低端有保障”的格局，呈現(xiàn)多品牌切入細(xì)分市場(chǎng)的趨勢(shì)。

從價(jià)格方面看，各地有差異，面對(duì)企業(yè)的集體公寓，按床位出租，每張床位月租金基本在500—1500元；白領(lǐng)公寓標(biāo)準(zhǔn)，在北上廣等一線城市月租金在3000—6000元，二線城市在2000—4000元。

旭輝控股董事長(zhǎng)林中稱(chēng)，旭輝領(lǐng)寓國(guó)際社區(qū)將涵蓋服務(wù)式公寓、白領(lǐng)公寓和青年公寓等產(chǎn)品，從而滿(mǎn)足不同的租客群體需求。

據(jù)鏈家地產(chǎn)董事長(zhǎng)左暉介紹，鏈家自如擁有房源30萬(wàn)間，出租率已達(dá)99.96%，租期平均為485天；廣州萬(wàn)科泊寓項(xiàng)目出租率也在90%以上。

發(fā)展仍面臨難題待解，期待各地加快出臺(tái)實(shí)施細(xì)則

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)前景廣闊，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為仍面臨一些瓶頸和難題。

陳曉煒說(shuō)，現(xiàn)在拿的房源基本上都是工業(yè)用地、商業(yè)用地或者城中村，電費(fèi)、水費(fèi)都比較貴。

自持物業(yè)從事租賃業(yè)務(wù)也面臨經(jīng)營(yíng)難題。萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰表示，土地成本過(guò)高大大降低了租金回報(bào)率，對(duì)資產(chǎn)持有者來(lái)說(shuō)很難從出租中賺錢(qián)，這也是過(guò)去多年租賃市場(chǎng)無(wú)法發(fā)展的重要原因。

“機(jī)構(gòu)租賃企業(yè)還面臨資金成本高的挑戰(zhàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，在北上廣等大中城市，住宅物業(yè)租金回報(bào)率較高的也只能達(dá)到2個(gè)點(diǎn)左右，一些高端公寓租金回報(bào)率5%，而國(guó)內(nèi)資金成本的年化是5%至8%。

“發(fā)展租賃業(yè)務(wù)還需要找到更便宜的資金用以持有更多的資產(chǎn)，利用規(guī)模效應(yīng)賺錢(qián)。”張大偉建議，應(yīng)進(jìn)一步完善租賃金融市場(chǎng)，暢通險(xiǎn)資、債權(quán)等融資通道，特別是一些低利率資本工具。

廣州萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人張成皓說(shuō)，目前國(guó)家和各省區(qū)市都鼓勵(lì)將商業(yè)用房改為租賃住房，將土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。這些規(guī)定將解決當(dāng)前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的不少難題，我們期待各地能加快出臺(tái)實(shí)施細(xì)則。