從去年開始，中國的房地產(chǎn)市場讓大家都感到無奈。一方面，一線城市和部分熱點城市房價一路飆升，稍微猶豫，就可能買不起房；另一方面，大家又的確感到很多城市的房價過高，難以承受。

于是，今年3月，許多城市再度加碼樓市調(diào)控。其中，最典型的就是北京。一個月內(nèi)，北京出臺十多條調(diào)控政策，將從四面八方涌入的炒房資金堵死在入口處。

但是，你是否注意到，去年那波房地產(chǎn)牛市中，深圳處于輿論的中心，甚至有企業(yè)離開深圳的報道。但今年以來，人們很少再提到深圳樓市了。

每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）發(fā)現(xiàn)，這個被認(rèn)為房價最不可能降的城市今年一季度的房價居然跌了。

深圳房價跌了！

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道，最近陳先生有些郁悶。兩年前，他以約4.6萬/平方米的價格買下龍崗布吉商圈的花語馨一期樓盤。本想脫手賺取差價，但陳先生發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在該樓盤二期項目的新房價格只要約4萬/平方米。

3月29日，新開盤的坪山區(qū)奧園翡翠東灣項目均價約為2.9萬/平方米。客服人員表示，現(xiàn)在買房價格已比去年前三季度優(yōu)惠許多，該樓盤價格最低可至2.6萬——2.7萬/平方米，甚至還能爭取到更多優(yōu)惠。

深圳自去年第四季度啟動“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策后，樓市開始變得冷清，進(jìn)入2017年后仍未有復(fù)蘇跡象。

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳今年第一季度商品住宅成交均價為54846元/平方米，環(huán)比小幅下跌0.75%；期內(nèi)商品住宅成交面積為33.64萬平方米，環(huán)比下跌63.83%。

就深圳市規(guī)劃和國土資源委員會公布的3月份數(shù)據(jù)來看，當(dāng)月全市新房成交均價為54730元/平方米，成交數(shù)量803套，環(huán)比2月均下滑0.1%。

▲深圳市規(guī)劃和國土資源委員會

而主導(dǎo)深圳樓市的二手房市場亦是如此。中指院統(tǒng)計顯示，深圳二手樓價格指數(shù)自去年10月開始持續(xù)下跌至今。今年一季度二手商品住宅成交量為9825套，環(huán)比減少37.9%，同比減少76.8%。

因3月全國熱點城市爭相進(jìn)入全面調(diào)控行列，而深圳卻未再加碼調(diào)控，市場開始擔(dān)憂深圳樓市是否會出現(xiàn)反彈。

就3月來看，深圳二手樓市場價格下跌幅度收窄，成交量環(huán)比上揚，似有回暖跡象。對此，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會表示，近期深圳二手樓市量價回升的主要原因是，部分意向購房者擔(dān)心深圳近期可能跟風(fēng)出臺更嚴(yán)厲調(diào)控措施而失去購房資格，故短時間內(nèi)跑步入市，一定程度上推高了近期深圳樓市成交量。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，3月深圳樓市的回暖主要表現(xiàn)在環(huán)比數(shù)據(jù)上，但由于2月時間短、基數(shù)小，又與春節(jié)碰撞，即使環(huán)比成交量增長，但同比來看依然是大幅下降，因此這并不是樓市的反彈。

深圳房價永不跌？有人說出一個真相

今年以來，深圳樓市冷卻下來并淡出人們話題，讓此前很多關(guān)于“深圳房價永不跌”言論說不通了。對于這一言論，最常見的論據(jù)就是，深圳的地不夠用了。

2016年5月，有媒體報道稱，深圳的住房缺口達(dá)25萬套。

根據(jù)深圳市最新規(guī)劃，“十三五”期間，深圳計劃實現(xiàn)新增住房有效供應(yīng)65萬套；其中，力爭新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售與現(xiàn)售30萬套，保障性住房供應(yīng)35萬套。而同期深圳商品住房總需求預(yù)計約179萬套，其中購房需求約89.8萬套，租賃住房需求約89.2萬套。兩組數(shù)據(jù)對比可以看出，深圳的購房需求量和供應(yīng)量缺口達(dá)到24.8萬套。

回顧“十二五”期間，深圳商品住房供應(yīng)用地總量僅完成規(guī)劃目標(biāo)的64.7%，其間深圳新建商品房均價飆漲了76%，而同期深圳居民人均可支配收入漲幅僅為22%。

深圳市人大也在2016年5月透露出一個數(shù)據(jù)，深圳新增用地供應(yīng)面積連續(xù)5年下降，2015年存量用地供應(yīng)占土地供應(yīng)總量的77.2%。

一方面，深圳有購房需求和供給缺口的壓力；另一方面，深圳新增用地供應(yīng)面積還在下降。有人分析稱，這是因為深圳受城市面積的天然因素限制。

據(jù)上海證券報2015年5月報道，深圳是人口超過2000萬的國際大都市，但深圳轄區(qū)面積非常小，僅為北京的1/8、上海的1/3、廣州的1/4。不到30年的時間，深圳近1990平方公里的空間已到了50%。

《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?76平方公里以內(nèi)。而現(xiàn)在，已經(jīng)用到了約940平方公里。

從2016年到2020年，深圳只有30平方公里新增建設(shè)用地，每年只有6平方公里。但即便6平方公里，住宅也要與產(chǎn)業(yè)“搶地”。

此外，深圳不像北上廣一樣，存在廣闊的、可緩沖的外圍郊區(qū)或郊縣，可以通過發(fā)散式的城市規(guī)劃，讓外圍成為住房市場的主力，也能夠有效平滑房價。

住宅用地縮減是深圳房價長期看漲的源頭。過去幾年，深圳商品住房用地“招拍掛”出讓規(guī)模持續(xù)縮減，不僅推高了地價，關(guān)鍵是制造了供求緊張的預(yù)期，共同推高房價上漲。

但是，就在今天，又有專家提出了截然不同的觀點。

據(jù)新浪財經(jīng)報道，在4月9日舉行的第二屆中國制造2025（深圳）高峰論壇上，深圳市政策研究室主任、黨組書記吳思康表示，深圳目前有住房1041萬套，十三五期間深圳將增加70萬套住房。深圳的戶均人口是2.59人，按照每戶2.59人測算，深圳現(xiàn)有的住房可以容納2800萬人，深圳現(xiàn)在實際人口大概是2000萬人左右，深圳人口的變動趨勢這幾年呈一個總體穩(wěn)定，甚至略有下降的趨勢。從這一點分析，如果房子只是用來住是足夠的，如果用來炒作那就是不夠的。

但是，每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）發(fā)現(xiàn)，吳思康所說的1041萬套住房是深圳住房總量。但深圳主要面臨住房結(jié)構(gòu)的問題。

《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃 (2016-2020)》顯示，根據(jù)2013年住房調(diào)查，深圳全市住房總量為1035萬間套。其中，商品房約128萬套；政策性保障性住房約34萬套；單位及個人自建住房約55萬套；原村民集體經(jīng)濟組織自建、合建房33.44萬棟，約650萬套間；工業(yè)區(qū)配套宿舍及其它6549萬平方米，168萬套間。

也就是說，深圳的1000多萬套房屋中，原村集體及村民自建住房、工業(yè)區(qū)配套宿舍等占比很大。但是，這些房屋質(zhì)量低、環(huán)境差，且存在不同程度的違法建設(shè)問題，不能在市場上流通，難以支撐深圳改善型住房需求。這就導(dǎo)致深圳住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡，難以在短期內(nèi)徹底解決，需通過住房建設(shè)規(guī)劃的長期實施逐步調(diào)整和改善。

由此可見，深圳缺的不是住房，而是可以獲得房產(chǎn)證的、當(dāng)做資產(chǎn)的合法住房。如果不同類型的房產(chǎn)（尤其是村民集體自建）都可以自由流通，深圳也不會存在高房價問題。不過，小產(chǎn)權(quán)房本身存在產(chǎn)權(quán)方面的缺陷，深圳大規(guī)模的村民自建房想要入市流通沒有可能性。但如果將這部分房產(chǎn)用于租賃，對改善深圳整個城市的供需格局，仍有巨大的影響。

每經(jīng)編輯 王嘉琦

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