3月份以來(lái)，北京及環(huán)京區(qū)縣紛紛加強(qiáng)了對(duì)樓市的調(diào)控，尤其是北京，自3月17日啟動(dòng)新一輪樓市調(diào)控政策后，到4月3日將國(guó)有土地上的平房納入限購(gòu)，18天的時(shí)間里，北京連續(xù)出臺(tái)了10項(xiàng)措施為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。

而在北京升級(jí)調(diào)控前，環(huán)京區(qū)域的涿州、淶水已經(jīng)在3月初出臺(tái)了限購(gòu)措施，3月下旬廊坊、保定數(shù)個(gè)區(qū)縣也宣布跟進(jìn)，再加上此前便宣布限購(gòu)的崇禮等地，至此北京及周邊區(qū)域已經(jīng)集體開(kāi)啟了限購(gòu)模式。

不過(guò)，值得注意的是，包括固安、涿州等地在內(nèi)，部分環(huán)京區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是南部地區(qū)，并未出現(xiàn)明顯的降溫，即便是非周末時(shí)間，當(dāng)?shù)氐氖蹣谴髲d內(nèi)仍是人頭攢動(dòng)，其中固安某些樓盤的售價(jià)已接近3萬(wàn)元/平方米，大有超過(guò)燕郊成為環(huán)京樓市的第一熱點(diǎn)區(qū)域。另外涿州的房?jī)r(jià)也已經(jīng)達(dá)到2萬(wàn)元/平方米。

“固安房?jī)r(jià)的上漲主要有三方面原因，一是受益于首都第二機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，固安被劃入了空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，距離新機(jī)場(chǎng)的車程20分鐘；二是北京嚴(yán)格的調(diào)控措施，導(dǎo)致部分資金外溢，流向了周邊區(qū)域；第三點(diǎn)則是雄安新區(qū)的設(shè)立，由于固安恰好處于北京和雄安新區(qū)之間，因此也影響到了固安的房地產(chǎn)市場(chǎng)”。有業(yè)內(nèi)人士指出。

對(duì)于固安等地近期的房?jī)r(jià)，有房企負(fù)責(zé)人表示，“快3萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)，應(yīng)該是近期的高點(diǎn)了，繼續(xù)上漲的可能性不大，尤其是在北京房?jī)r(jià)很可能進(jìn)入下調(diào)周期的這段時(shí)間里，畢竟與其毗鄰的大興天宮院區(qū)域，新房?jī)r(jià)格也不過(guò)5萬(wàn)元/平方米。對(duì)比燕郊和通州的均價(jià)，大概也就是這個(gè)比值”。

新盤價(jià)格接近 3萬(wàn)元/平方米

4月上旬，《證券日?qǐng)?bào)》記者來(lái)到固安某龍頭開(kāi)發(fā)商的售樓處，銷售人員告訴記者，“我們這邊4月份開(kāi)盤的是洋房項(xiàng)目，都是精裝修，現(xiàn)在可以排號(hào)，價(jià)格應(yīng)該在2.7萬(wàn)元/平方米—2.8萬(wàn)元/平方米之間”。

而據(jù)記者了解，該項(xiàng)目去年年初銷售的洋房，價(jià)格僅在1萬(wàn)元/平方米上下。這也意味著，僅1年多的時(shí)間，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)便翻了接近2倍。

同時(shí)，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，雖然并非周末，但售樓大廳內(nèi)的二十多張桌子前，坐滿了前來(lái)咨詢和購(gòu)房的人群，銷售人員表示，即將開(kāi)盤的洋房大概有200多套，主推84平方米的二居和133拼房米的三居，目前排號(hào)的客戶大概有400多人。

記者和其中一位客戶交談中得知，其是前一天晚上從深圳飛過(guò)來(lái)的，當(dāng)天一早便直接和朋友過(guò)來(lái)定了2套133平方米的三居，“主要是為了投資，畢竟工作不在這里”。

該項(xiàng)目的工作人員也告訴記者，大部分前來(lái)買房的都是北京的客戶，本地人極少，而近期非北京地區(qū)的客戶也開(kāi)始逐漸增多。

有市場(chǎng)人士還指出，“如果排號(hào)的人超過(guò)房源數(shù)量的一倍，一般最終的銷售價(jià)格會(huì)比排號(hào)的價(jià)格高一些，樓王中的搶手樓層，單價(jià)最終很可能會(huì)接近3萬(wàn)元/平方米”。

此外，該項(xiàng)目的高層住宅預(yù)計(jì)5月份開(kāi)盤，“肯定會(huì)比洋房便宜一些，毛坯的話價(jià)格不會(huì)超過(guò)2.5萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在只能登記意向客戶，還不能排號(hào)。”上述銷售人員表示，“目前我們基本上是一個(gè)季度調(diào)價(jià)10%”。

相比于上述位于固安北邊更接近機(jī)場(chǎng)的樓盤，固安南部的新盤價(jià)格則相對(duì)便宜一些。在一家固安當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商的售樓處，記者發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目售樓處的桌子旁，同樣沒(méi)有一張空閑的座位，每張桌子前都是一個(gè)銷售人員對(duì)應(yīng)一組客戶。該項(xiàng)目的工作中人員告訴記者，他們的項(xiàng)目一期和二期已經(jīng)銷售完了，現(xiàn)在在售的是三期的5棟樓，“我們這邊不用排號(hào)，想買的話今天就可以簽合同，均價(jià)是2.4萬(wàn)元/平方米，相比北邊的樓盤，我們這里周邊區(qū)縣和本地人買的比較多”。

記者在現(xiàn)場(chǎng)也看到，相比距離大興區(qū)僅一河之隔的固安北部區(qū)域，南部地區(qū)在樓盤質(zhì)量和城市發(fā)展上，都稍遜于北部，而這也直接體現(xiàn)在了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)上面。

限購(gòu)能否控住房?jī)r(jià)？

此前的3月21日，廊坊市通報(bào)稱，該市將于3月22日起正式實(shí)施《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控意見(jiàn)》?！兑庖?jiàn)》指出，實(shí)行住房限購(gòu)的區(qū)域?yàn)槔确皇兄鞒菂^(qū)（含廣陽(yáng)區(qū)、安次區(qū)、廊坊開(kāi)發(fā)區(qū)）、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣。

非本地戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房且購(gòu)房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；本地戶籍居民家庭購(gòu)買第1套住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，首付款比例不低于30%；對(duì)擁有1套住房的本地戶籍居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買住房的，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房的本地戶籍居民家庭，暫停辦理商業(yè)性個(gè)人住房貸款。對(duì)引進(jìn)的外來(lái)人才、取得居住證且自申請(qǐng)購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在廊坊市累計(jì)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）的非本地戶籍居民家庭，憑有關(guān)證明文件參照?qǐng)?zhí)行本地戶籍居民家庭購(gòu)房信貸政策。

而從目前看，50%的首付和非本地戶籍1套住房的限購(gòu)政策，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械挠绊懹邢蕖?/p>

實(shí)際上，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，固安在房貸方面已經(jīng)進(jìn)一步收緊，例如客戶如在北京有房貸尚未還清，那么在固安購(gòu)房的貸款政策便要按二套房執(zhí)行，即首付提高到六成，貸款利率上浮到基準(zhǔn)利率的1.1倍。

對(duì)于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的走勢(shì)，固安的房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者，“去年年初我們這邊的新盤價(jià)格普遍在7000元/平方米—8000元/平方米之間，新機(jī)場(chǎng)的利好消息釋放后，固安的房?jī)r(jià)開(kāi)始快速上漲，到去年10月份調(diào)控密集出臺(tái)前，價(jià)格基本已經(jīng)翻了一倍多，達(dá)到18000元/平方米左右”。

據(jù)悉，去年10月份當(dāng)?shù)卦黾恿藢?duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的檢查力度，證件不齊的項(xiàng)目難以入市，再加上北京“930”新政的影響，前去固安看房的人也明顯減少，固安的房?jī)r(jià)開(kāi)始進(jìn)入盤整期。“雖然成交量下來(lái)了，但是房?jī)r(jià)直到春節(jié)也沒(méi)有什么大的變化”上述人士稱，成交量的下滑也和入市項(xiàng)目減少有關(guān)。

機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也顯示，2015年12月份，固安萬(wàn)華城的均價(jià)為7300元/平方米，2016年年末的均價(jià)則達(dá)到了1.75萬(wàn)元/平方米，太陽(yáng)公園2015年年底的均價(jià)是7500元/平方米，2016年年末的均價(jià)則到了1.85萬(wàn)元/平方米。

而在2017年春節(jié)過(guò)后，隨著北京樓市的迅速升溫，固安的房?jī)r(jià)也再度走入上升通道，雖然當(dāng)?shù)爻雠_(tái)了限購(gòu)措施，但仍難阻固安的房?jī)r(jià)上漲。

新房空置率高 投資客占比大

在新房銷售的帶動(dòng)下，固安的二手房市場(chǎng)近一年來(lái)也頗為活躍。僅在北部區(qū)域的主干道兩側(cè)，便聚集了幾十家中介公司。

“我們這邊主要是兩種房源，一種是房本下來(lái)的，一種是房本還在辦著，當(dāng)然價(jià)格也相差不小。”有中介公司員工表示，“除了老縣城外，北邊和南邊都是最近幾年搞起來(lái)的，項(xiàng)目全都比較新，所以有房本的房源不多，價(jià)格也相對(duì)來(lái)說(shuō)貴一些”。

記者在實(shí)地探訪后發(fā)現(xiàn)，固安北部某大型房企開(kāi)發(fā)的樓盤，目前拿到房本的多是最早幾期的項(xiàng)目，單價(jià)普遍在2.3萬(wàn)元/平方米，不過(guò)由于滿兩年的房源較少，因此稅費(fèi)普遍較高，“固安北部這邊，現(xiàn)在的指導(dǎo)價(jià)大概在2萬(wàn)元/平方米，算上2.7%的中介費(fèi)，單價(jià)也在2.5萬(wàn)元/平方米左右，老城區(qū)和南部區(qū)域相對(duì)便宜，比較新的項(xiàng)目，二手房?jī)r(jià)格在2萬(wàn)元/平方米左右”。上述中介人士稱。

以記者咨詢的幾套住房為例，有房本且滿兩年的某高層住宅，83平方米售價(jià)205萬(wàn)元，疊加稅費(fèi)和中介費(fèi)后，總價(jià)在213萬(wàn)元，單價(jià)為2.56萬(wàn)元/平方米，而隔壁小區(qū)暫時(shí)還有拿到房本的同戶型房間，售價(jià)則為180萬(wàn)元，“目前我們這邊的普遍做法都是雙方簽一個(gè)合同，交定金，等房本下來(lái)了直接去改名字”，有中介人士稱，“如果怕房主反悔，可以多給一點(diǎn)，這樣在雙倍賠償?shù)膲毫ο?，一般房主都不敢違約，但風(fēng)險(xiǎn)也還是有的”。

有房地產(chǎn)專業(yè)的律師也表示，沒(méi)有拿到房本的房子本身是不能對(duì)外出售的，即便雙方簽署了協(xié)議，很可能最后賠償?shù)慕痤~也難以達(dá)到雙方最初約定的數(shù)字。

同時(shí)，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，雖然固安的新盤銷售情況不錯(cuò)，但是入住率卻并不高，除了北部幾個(gè)較早開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目的一到晚上幾乎都是黑壓壓一片片。“大部分都是來(lái)投資的，所以入住率確實(shí)比較低，最早的幾個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)賣的也便宜，所以還有不少本地人買來(lái)住，后來(lái)價(jià)格上去了，我們固安本地居民即便是投資，大部分也都去了更南邊的霸州，新盤幾乎都是外地人來(lái)買”。

此外，在租金方面，據(jù)記者了解，80多平方米的兩居室在1500元/月，130平方米左右的三居，租金則在2000元/月，租售比較北京還高。“房子多，在這工作的人少，租金自然上不去，但大部分投資客都是等著房子本身升值，所以對(duì)租金回報(bào)的期許并不高”。有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人士稱。

對(duì)此，有分析人士指出，固安受益于第二機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，確實(shí)在交通等基礎(chǔ)設(shè)置方面發(fā)展很快，但要想支撐起一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)，還是要靠實(shí)體產(chǎn)業(yè)，固安目前的房?jī)r(jià)和本身的經(jīng)濟(jì)能力并不相符，和投資炒作的關(guān)系很大。后期市場(chǎng)一旦開(kāi)始調(diào)整，最先受到影響的便是這些投資客較多的區(qū)域。“對(duì)固安等南部環(huán)北京周邊區(qū)域來(lái)說(shuō)，未來(lái)確實(shí)有發(fā)展機(jī)會(huì)，但現(xiàn)在的房?jī)r(jià)實(shí)際上已經(jīng)提前預(yù)支了本應(yīng)逐步實(shí)現(xiàn)的增長(zhǎng)，其中的風(fēng)險(xiǎn)值得警惕”。