每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 賈運(yùn)可    

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每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 賈運(yùn)可

今年以來(lái)，北京市供地節(jié)奏明顯加快。昨日（4月11日），北京市規(guī)土委拍賣大廳再次迎來(lái)一場(chǎng)土拍，此次拍賣的分別為豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)青龍湖地塊和平谷區(qū)夏各莊新城地塊。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，青龍湖地塊由國(guó)開(kāi)東方萬(wàn)科聯(lián)合體以58.5億元的價(jià)格拿下，樓面價(jià)42700元/平方米，總建筑面積為230355.885平方米，建筑控制規(guī)模249999平方米。

值得注意的是，上述青龍湖地塊溢價(jià)率僅為17%，在房企普遍高溢價(jià)拿地的今天顯得頗為扎眼。那么，這是否意味著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始由熱轉(zhuǎn)冷呢？對(duì)此，有分析指出，由于該地塊規(guī)模較大，所以看似溢價(jià)率低，但其實(shí)已經(jīng)接近近期房企拿地的極限了。不過(guò)，也有專家認(rèn)為，即便考慮到各種不利因素，國(guó)開(kāi)東方萬(wàn)科聯(lián)合體此次拿地的價(jià)格仍然低于市場(chǎng)預(yù)期。

成交價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)期

據(jù)悉，豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)青龍湖地區(qū)FT00-0503-0053等地塊，用地性質(zhì)為R2二類居住用地、B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、A61機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地、A33基礎(chǔ)教育用地、S4社會(huì)停車場(chǎng)用地，起始競(jìng)拍價(jià)50億元。

雖然該地塊處于北京六環(huán)，但自然環(huán)境相對(duì)優(yōu)越，且毗鄰優(yōu)質(zhì)教育資源人大附中豐臺(tái)學(xué)校，因此吸引了招商、龍湖中海首開(kāi)保利聯(lián)合體、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋首創(chuàng)聯(lián)合體、國(guó)開(kāi)東方萬(wàn)科聯(lián)合體、中糧天恒旭輝聯(lián)合體等10家企業(yè)參與競(jìng)拍。最終，青龍湖地塊被萬(wàn)科聯(lián)合體以總價(jià)58.5億元、溢價(jià)17%拿下。

資料顯示，國(guó)開(kāi)東方是由國(guó)開(kāi)金融與上市公司東方集團(tuán)成立的合資公司，截至2015年底，國(guó)開(kāi)東方總資產(chǎn)120億元，凈資產(chǎn)52億元，通過(guò)3年時(shí)間已在青龍湖區(qū)域完成實(shí)際投入超過(guò)100億元。

公開(kāi)資料顯示，青龍湖地塊以“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”方式出讓，商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)41230元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)43292元/平方米，并執(zhí)行“90/70”政策，此次拍地未觸及土地合理價(jià)格上限。據(jù)了解，該區(qū)域周邊已有V7北海壹號(hào)和億城燕西華府兩個(gè)項(xiàng)目，并以大戶型產(chǎn)品居多，基本售價(jià)在5萬(wàn)元/平方米~6萬(wàn)元/平方米。

值得一提的是，國(guó)開(kāi)東方萬(wàn)科聯(lián)合體此次拿地的溢價(jià)率僅有17%，低于市場(chǎng)普遍預(yù)期。那么，這是否意味著北京樓市正悄然發(fā)生某種趨勢(shì)轉(zhuǎn)變呢？

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此類“巨無(wú)霸”土地拿地成本較高，尤其是總價(jià)方面，看似溢價(jià)率低，但其實(shí)已經(jīng)接近近期房企拿地的極限了。所以這個(gè)時(shí)候高溢價(jià)的現(xiàn)象會(huì)比較少，這也是此類土地最終看似溢價(jià)率低于預(yù)期的原因。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則指出，該地塊體量較大，且屬性復(fù)雜，持有比例較高，其中商辦接近8萬(wàn)平方米，實(shí)際商品房住宅部分為13.7萬(wàn)平方米，實(shí)際可售部分占比僅55%，平均樓面價(jià)為2.34萬(wàn)元/平方米。如果將持有部分按照50%價(jià)值計(jì)算，樓面價(jià)為3.05萬(wàn)元/平方米。整體看，雖然持有部分比例較高，但地塊最后的成交價(jià)格依然低于市場(chǎng)預(yù)期。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，今年以來(lái)，北京土地市場(chǎng)供地節(jié)奏明顯加快，密集的土地出讓使得房企的“饑渴”程度有所緩解。不過(guò)，在今年新推的土地當(dāng)中，自住房等保障型產(chǎn)品占據(jù)較大份額，因此其中含純商住宅產(chǎn)品的地塊仍然受到較大歡迎。

記者注意到，昨日北京推出的平谷區(qū)夏各莊新城2-11-1地塊，雖然建設(shè)用地面積僅約20213.146平方米，建筑控制規(guī)模僅24255.775平方米，但最終卻由中弘以2.04億元的價(jià)格拿下，溢價(jià)率180%。資料顯示，該地塊屬性為A61機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地。

房企聯(lián)合拿地漸成風(fēng)潮

從昨日競(jìng)拍方情況來(lái)看，房企抱團(tuán)組成聯(lián)合體拍地似乎已經(jīng)成為一種潮流?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者近期研究眾多上市房企2016年年報(bào)后發(fā)現(xiàn)，合作拿地甚至已寫入一些房企2017年獲取土地儲(chǔ)備的重要計(jì)劃之中。

而據(jù)中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)，截至4月11日，北京年內(nèi)供應(yīng)的住宅類土地已達(dá)20宗。從已成交的7宗地看，合計(jì)成交的商品房住宅地塊面積為90.64萬(wàn)平米。其中，限價(jià)商品房住宅為47.9萬(wàn)平米，主要分布在房山、平谷、密云，公建面積17.5萬(wàn)平米，這7宗住宅用地中自住房為22萬(wàn)平米。7宗地合計(jì)有4宗為房企聯(lián)合體拿地，密云、房山、通州各有一宗地塊為企業(yè)獨(dú)立拿地。

針對(duì)房企組成聯(lián)合體拿地，嚴(yán)躍進(jìn)表示，由于土地成本增加，企業(yè)聯(lián)合拿地會(huì)減少一定的風(fēng)險(xiǎn)。目前來(lái)看，北京供地還是會(huì)增加的，后續(xù)也會(huì)有很多企業(yè)符合拿地條件。昨日國(guó)開(kāi)東方萬(wàn)科聯(lián)合體以低溢價(jià)拿地，并不代表房企拿地壓力的減少。當(dāng)然較低的溢價(jià)率也使得房企拍地的節(jié)奏相對(duì)加快。相對(duì)來(lái)說(shuō)，此類土地交易的價(jià)格低于預(yù)期，充分說(shuō)明當(dāng)前北京土地監(jiān)管部門積極管控市場(chǎng)的決心。

對(duì)于采取聯(lián)合體方式拍地，北京萬(wàn)科相關(guān)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，萬(wàn)科在拿地上一直是比較開(kāi)放的，此前已經(jīng)跟首開(kāi)、國(guó)開(kāi)、京投發(fā)展等有過(guò)合作。萬(wàn)科2016年年報(bào)顯示，鑒于土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，將持續(xù)探索多元化的土地獲取模式，通過(guò)合作、股權(quán)收購(gòu)、代建等確保以合理價(jià)格獲取土地資源，2016年萬(wàn)科集團(tuán)59.5%的新增項(xiàng)目是通過(guò)合作方式獲取。

值得一提的是，萬(wàn)科2016年年報(bào)顯示，期內(nèi)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2404.8億元，同比增長(zhǎng)23%；歸屬凈利潤(rùn)210.2億元，同比增長(zhǎng)16%。其中，北京區(qū)域主營(yíng)業(yè)務(wù)收入417.89萬(wàn)元，收入占比達(dá)到17.85%，結(jié)算面積約414萬(wàn)平方米，占比20.16%。

北京萬(wàn)科前述相關(guān)人士表示，劉肖擔(dān)任北京萬(wàn)科一把手之后，在拿地投資上很果敢，他推出了一個(gè)A計(jì)劃，也就是曼哈頓計(jì)劃，涉及像城改、收購(gòu)、公開(kāi)招拍掛等，但強(qiáng)調(diào)不拿地王，豐臺(tái)這塊地也在今年預(yù)期當(dāng)中，與此前相比，目前拿地儲(chǔ)備屬于基本持平。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱萬(wàn)科2016年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，期內(nèi)萬(wàn)科新增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目173個(gè)，總建筑面積3157.3萬(wàn)平方米，其中北京區(qū)域共新增7個(gè)項(xiàng)目，88.3%的新增項(xiàng)目位于一二線城市；而報(bào)告期末至該報(bào)告披露日(3月27日)，萬(wàn)科新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目36個(gè)，規(guī)劃建筑面積約438.9萬(wàn)平方米，其中北京涉及2個(gè)，位于朝陽(yáng)區(qū)和門頭溝區(qū)。

克而瑞地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，在2016年北京房企銷售金額排行榜中，萬(wàn)科在北京市場(chǎng)銷售金額為248.52億元，銷售面積70.66萬(wàn)平方米，均排名第三。