“房子是用來住的，不是用來炒的。”2017年春節(jié)過后，全國數(shù)十個(gè)城市相繼出臺更為嚴(yán)厲的限購限貸政策，“買改租”之風(fēng)日盛。一直以來交易市場是房地產(chǎn)市場的主角，而如今在政策支持以及社會發(fā)展的變化之下，“炒房”、“賣房”的主賽道悄然轉(zhuǎn)換，一個(gè)新興的租房時(shí)代將來臨。

租賃是經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢所趨

“未來3~5年，中國將有約2億人進(jìn)入租房市場，租金規(guī)模將超過1.5萬億元人民幣，中國未來的租房市場空間巨大。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)在2016年《租賃崛起》報(bào)告分享會上表示。該報(bào)告更是預(yù)測，未來10年，我國租房市場租金交易額將接近3萬億元，租賃人口近2.3億人;到2030年，租金交易額將達(dá)4.6萬億元，租賃人口達(dá)到2.7億人，一線城市租金交易額將超萬億元。

據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)分析，目前我國大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。這當(dāng)中以新就業(yè)的大學(xué)生和外來務(wù)工人員為主要群體。

以北京為例，據(jù)北京市同程地產(chǎn)房屋中介公司的主管楊健先生介紹，來租房的房客主要是來京打工的上班族，多以合租形式租賃。“目前，北京的租房市場呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢。”楊健說。

而發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)也表明，城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，其房價(jià)水平越高，帶來的購房壓力相應(yīng)越大，租房就成為居民滿足居住需求的主要途徑。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，我國住房自有率常年維持在70%以上的水平，遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國家。我國主要是通過自建房屋和購買商品房的形式來滿足居民的住房需求。而相對經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的美國、英國、法國、德國和日本，其住房自有率分別在50~70%左右，其中德國更是在50%以下，大部分人群以租賃為主要的居住方式。

另外，國內(nèi)租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展仍然相對滯后，房屋持有人更希望通過出售而非持有型經(jīng)營獲利，開發(fā)商也青睞于出售房屋從而獲得一次性回款，導(dǎo)致租賃服務(wù)市場欠發(fā)達(dá)。但隨著我國房企角色的轉(zhuǎn)變以及國家政策的支持，中國的租賃市場必將得到進(jìn)一步的完善，進(jìn)而縮小與發(fā)達(dá)國家的差距，同時(shí)也帶動住房自有率的回落。因此，大力發(fā)展租賃住房具有合理性和必要性。

“隨著房價(jià)的上漲，再加上熱點(diǎn)城市限購越來越嚴(yán)格，具備購買能力的人慢慢減少，購房年齡將會延遲，這會導(dǎo)致越來越多的人需要在租賃市場停留更長的時(shí)間。”鏈家研究院楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為。

政策紅利培育租房市場發(fā)展

經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢如此，政策方面也起到了積極的推動作用。

2016年6月，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》明確，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。其中，發(fā)展住房租賃企業(yè)擺在培育市場供應(yīng)主體首要位置。

在去庫存和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下，住房租賃市場已經(jīng)獲得較多的政策支持。各省市相繼出臺的實(shí)施意見既鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型利用已建成商品房或新建商品房開展租賃業(yè)務(wù)，同時(shí)，也鼓勵各類投資者和自然人發(fā)起設(shè)立住房租賃企業(yè)。

日前，湖北、廣西等地陸續(xù)出臺關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見，提出對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人落實(shí)稅收優(yōu)惠政策支持。湖北出臺的意見規(guī)定，個(gè)人出租住房的，減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。個(gè)人出租住房租金月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策。對個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅。對個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，按國家規(guī)定扣除。此外，各地政府要盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。

可以想見，未來2~3年，金融、財(cái)稅、土地、市場監(jiān)管等多策并舉，租賃市場是房地產(chǎn)市場中唯一享有政策紅利的領(lǐng)域。

2017年4月，雄安新區(qū)一夜崛起，各路人馬蜂擁而至試圖在新區(qū)買房，新區(qū)出臺一系列措施遏制房地產(chǎn)市場炒作行為。目前房屋交易尚未解凍，而租房市場逐漸火爆。業(yè)主表示租房只能短租，最多只能租一年，并且租金要一次性付清，一年合同到期后根據(jù)市場價(jià)格再簽訂新的合同。甚至有知情人士透露，雄安新區(qū)未來或?qū)⒃囆泄饬夥磕Ｊ剑员愣糁聘叻績r(jià)，吸納人才。

資本逐鹿長租市場

住房租賃服務(wù)市場空間洞開，越來越多的企業(yè)嗅到了這一巨大市場所蘊(yùn)藏的商機(jī)，紛紛將2017年的業(yè)務(wù)重點(diǎn)指向了這萬億級別的大市場。萬科、世聯(lián)行、綠地集團(tuán)和龍湖地產(chǎn)等上市房企著手布局，同時(shí)，聯(lián)絡(luò)互動等公司也紛紛跨界試水。

3月29日，支付寶官微發(fā)布關(guān)于免押金租房的動態(tài)。支付寶此次接入的是蘑菇租房，第一個(gè)上線的城市是上海，隨后北京、深圳等城市都將陸續(xù)上線。據(jù)介紹，只要支付寶用戶的芝麻信用分超過650分，就可以在首頁應(yīng)用服務(wù)的第三方提供服務(wù)中找到“租房”入口，并獲得由蘑菇租房提供的免押金租房體驗(yàn)。按照支付寶的規(guī)劃，未來在租房這一服務(wù)入口，還將繼續(xù)引入其他類型的合作伙伴，為用戶提供更豐富的房源和差異化服務(wù)選擇。

種種利好因素刺激下，品牌長租公寓在住房租賃市場上異軍突起。“與酒店、短租不同，長租公寓租期主要在6個(gè)月以上，會提供更多免費(fèi)共享空間。”業(yè)內(nèi)人士表示，從構(gòu)建多層次住房體系的角度來看，住房租賃市場有很大發(fā)展空間。

而3月初，房企龍頭萬科董秘朱旭也透露，萬科今年將把長租公寓作為重要的著力點(diǎn)，主要在核心城市發(fā)展。3月27日，萬科發(fā)布2016年年報(bào)，其中對拓展長租公寓這一塊業(yè)務(wù)闡述道：2017年公司的公寓業(yè)務(wù)將加快規(guī)模擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)專業(yè)化管理，繼續(xù)優(yōu)化房源管理、客戶資源、業(yè)務(wù)界面、運(yùn)營平臺、支付系統(tǒng)等在內(nèi)的統(tǒng)一業(yè)務(wù)支持平臺，提升業(yè)務(wù)運(yùn)營效率和客戶體驗(yàn)。

在此背景下，已進(jìn)入存量房市場時(shí)代的一線城市以及一些熱點(diǎn)二線城市，其住房租賃市場的巨大潛力正在被各方所關(guān)注。在4月7日舉行的“房東東”二季度長租公寓投資策略分享會上，“房東東”創(chuàng)始人全靂認(rèn)為：在2017年公寓行業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注現(xiàn)金流以及資產(chǎn)管理、盈利能力、資金杠桿、人效管理、供應(yīng)鏈管理。全靂強(qiáng)調(diào)，由于政策影響，武漢、合肥、南京、西安等地將有望成為租賃行業(yè)黑馬。

住房租賃市場，是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，是解決住房問題的重要渠道，解決好城鎮(zhèn)居民住房問題，需要房地產(chǎn)市場和租賃市場協(xié)同發(fā)展。“但目前我國住房租賃市場發(fā)育不充分，城市居民家庭租房比例總體上不高，部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足。因此，培育和發(fā)展住房租賃市場，對于促進(jìn)實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)意義重大。”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會秘書長柴強(qiáng)博士表示。