每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

4月12日，對于正在打造“國家中心城市”的成都來說，房地產(chǎn)市場有些不同尋常：一天之內(nèi)連出兩條新政，令外界矚目。

當(dāng)天，成都針對住房公積金“騙提套取”行為明確規(guī)定“十條”認(rèn)定辦法。不久，成都市房管局、成都市金融辦、四川省銀監(jiān)局、人民銀行成都營管部“四部門”又聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場及住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的通知》。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述《通知》涉及嚴(yán)格規(guī)范房企經(jīng)營、嚴(yán)格落實房貸調(diào)控政策、嚴(yán)格房貸合法性審查、嚴(yán)格房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)審首付款資金來源與還款能力及嚴(yán)防投機(jī)炒房等“七嚴(yán)”措施。

針對投機(jī)炒房，上述新政明確在限購區(qū)內(nèi)新購的新房、二手房，須取得產(chǎn)權(quán)證滿3年才能轉(zhuǎn)讓。近來，包括東莞、珠海、惠州等約10個城市曾出臺“限賣”新政。

防范“三大”風(fēng)險

據(jù)悉，上述新政第一條直指房企的預(yù)售管理。新政明確規(guī)定，達(dá)到商品房預(yù)售條件、未在30日內(nèi)申請預(yù)售許可或不接受預(yù)售申報價格指導(dǎo)的，房管部門可在1年內(nèi)不受理其預(yù)售許可申請。

全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟四川分會秘書長、成都中睿地產(chǎn)營銷總經(jīng)理何良栩告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房企以前都是一批次一批次申請預(yù)售的，預(yù)售價會逐步調(diào)整，但新政執(zhí)行后，意味著預(yù)售證要集中申請、消化，這很考驗房企對市場的把控，影響樓盤去化與資金回籠。

記者注意到，上述新政的第2條到第4條均指向了購房的房貸合規(guī)性等核心問題。比如，嚴(yán)格房貸合法性審查，要求各金融機(jī)構(gòu)在審查房貸資格時須通過網(wǎng)簽系統(tǒng)核查商品房買賣合同、存量房買賣合同的網(wǎng)上簽約狀態(tài)，甄別房屋交易的真實性，對未在網(wǎng)上簽約的，暫不予受理。

上述新政明確強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格審核購房首付款資金來源，嚴(yán)禁購房者通過首付貸、個人消費(fèi)貸、個人經(jīng)營性貸款、信用卡透支支付首付款等加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為，嚴(yán)禁加大購房杠桿行為。

除嚴(yán)審首付款之外，新政對購房者還款能力也格外重視，要求各銀行嚴(yán)格落實月供收入比不超過50%等政策要求。對于購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。對于已成年、未就業(yè)且沒有固定收入的借款人，銀行應(yīng)進(jìn)一步嚴(yán)格住房貸款條件，提高首付比例。

策源股份成都總經(jīng)理費(fèi)宇表示，從新政出臺的邏輯看，跟隨國家調(diào)控樓市的主基調(diào)，一個是打擊“炒房”，另一個是對房企來說，這個政策讓其很難受，關(guān)鍵要看后面政策的執(zhí)行力度。

從“限購”到“限賣”

除了上述嚴(yán)防三大風(fēng)險之外，新政規(guī)定，自即日（4月13日）起，在成都市住房限購區(qū)域內(nèi)新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。

針對此項新規(guī)，各銀行機(jī)構(gòu)需要做的是督促各支行網(wǎng)點(diǎn)嚴(yán)格遵守差別化住房信貸政策及自律機(jī)制確定的自律要求，不得為投機(jī)炒房行為提供貸款支持，不得違規(guī)為不具有購房資格的購房人發(fā)放住房貸款，不得違反住房貸款條件、貸款比例發(fā)放貸款，不得違反商品住房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議劃付商品住房預(yù)售款。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察到，4月10日，東莞夜間出臺樓市新政，除了限購措施之外，還規(guī)定在東莞市行政區(qū)域內(nèi)購買住房的(含新建商品住房和二手住房，以網(wǎng)簽時間為準(zhǔn))，須取得產(chǎn)權(quán)證滿2年后才能轉(zhuǎn)讓。

如此來看，成都上述“限賣”措施與之比較類似，差異就在時間長短。當(dāng)前，包括東莞、惠州、珠海、廣州、廈門、青島、福州、成都等約10個熱點(diǎn)城市曾先后出臺了限賣政策。

何良栩透露，當(dāng)前成都庫存周期大約僅剩8個月，其稱之前供地節(jié)奏有所放緩，加上市場升溫，需求旺盛，才導(dǎo)致供不應(yīng)求，認(rèn)為應(yīng)該加大土地供應(yīng)。

按照易居研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2月，廣州庫存周期僅5.83個月，南京庫存周期僅3.8個月，杭州庫存周期僅6.05個月。據(jù)其研究，全國70個重點(diǎn)城市中，至少有45個城市庫存周期在12個月以下（含12個月）。

4月6日，住建部和國土部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》，要求住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市應(yīng)合理增加住宅用地，特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。

記者注意到，該兩部委的《通知》要求各地根據(jù)商品住房庫存消化周期，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；消化周期為36-18個月的，應(yīng)減少供地；消化周期為12-6個月的，應(yīng)增加供地；消化周期在6個月以下的，應(yīng)加快供地節(jié)奏。

何良栩表示，各地限購新政主要是從需求端進(jìn)行抑制，暫時會降溫樓市，但從供給端更應(yīng)該發(fā)力，那就是加大土地供應(yīng)。

從公開資料來看，北京已明確未來7年要供給土地6000公頃（一公頃15畝），其中國有建設(shè)用地5000公頃。據(jù)《中國國土資源報》報道，成都于4月10日明確未來3年供地1800公頃，年均600公頃，可建約40萬套普通商品住房，滿足約130萬人住房需求。其中，2017年計劃供應(yīng)商品住宅用地587公頃，同比實際供應(yīng)量增長約13%。