在銀監(jiān)會(huì)最新明示將“防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，要求分類實(shí)施房地產(chǎn)信貸調(diào)控，強(qiáng)化房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控，加強(qiáng)房地產(chǎn)押品管理”，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控步步深入的背景下，房企的融資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了較大變化。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來A股上市房企再融資明顯收緊，定增家數(shù)和金額同比均大幅減少；公司債的發(fā)行量更是為零；與此同時(shí)，海外發(fā)債成為房企融資的主要渠道。值得注意的是，雖然基金業(yè)協(xié)會(huì)4號(hào)文件對(duì)私募渠道向房企注資做了限制，但這類融資在3月依然出現(xiàn)暴增，管控效果并不樂觀。

境內(nèi)融資層層收緊

據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)，今年以來A股上市房企通過定增再融資的家數(shù)只有3家，融資金額66.95億元，較去年同期的10家、429.57億元，均出現(xiàn)了七成以上的降幅。

公司債方面，今年以來則沒有一家A股上市房企發(fā)行。而去年同期的家數(shù)有43家，融資金額高達(dá)774.33億元；2016年全年發(fā)行公司債的上市房企更是高達(dá)124家，融資金額達(dá)2039.53億元。

事實(shí)上，自2016年10月房地產(chǎn)調(diào)控以來，A股上市房企融資全面收緊之勢(shì)已現(xiàn)端倪。數(shù)據(jù)顯示，去年房企實(shí)施定增方案共有31家，而10月以后實(shí)施的僅3家；去年房企共發(fā)行公司債143筆，而10月以后發(fā)行的僅10筆，且都集中在10月發(fā)行，此后便再無發(fā)行。

與此同時(shí)，銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款的規(guī)模也在下滑，包括個(gè)貸和開發(fā)貸規(guī)模均受到嚴(yán)格控制。從披露的貸款規(guī)模來看，針對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)貸在2016年二季度已出現(xiàn)明顯減少。可以預(yù)見的是，在限購、限貸以及嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)的政策背景下，2017年房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款總額出現(xiàn)明顯下滑將是大概率事件。

海外融資大幅增加

基于上述情況，房企紛紛轉(zhuǎn)向海外融資平臺(tái)?？硕鸱康禺a(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年3月，房企海外發(fā)行的票據(jù)、債券達(dá)到302.28億元，占到當(dāng)月房企發(fā)行票據(jù)、債券總額的74.95%，約為3月份房企銀行貸款的2.25倍。

環(huán)比來看，根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)的H股內(nèi)地房企通過發(fā)行債券、票據(jù)等方式海外融資情況來看，2016年12月融資金額為34.74億美元，2017年1月減少至21.6億美元，2月更是大跌到8.75億美元，進(jìn)入3月則逆勢(shì)大幅增長(zhǎng)到46.5億美元，環(huán)比增幅高達(dá)431%。

實(shí)際上，受到人民幣貶值的影響，海外融資并不是房企的最佳選擇。相反，從2015年起，受此影響的房企匯兌損失相當(dāng)可觀，尤其是去年，不少在港上市的內(nèi)地房企匯兌損失數(shù)額驚人。以恒大集團(tuán)為例，其2016年年報(bào)顯示，受人民幣貶值的影響，公司由于融資產(chǎn)生的匯兌損失高達(dá)49億元人民幣。

房企頂著巨大的匯兌風(fēng)險(xiǎn)，重新將海外融資作為其主要的融資渠道，實(shí)在是不得已而為之。海通證券研究所統(tǒng)計(jì)顯示，自2016年10月房地產(chǎn)調(diào)控以來，房地產(chǎn)融資全面收緊。除了作為主要融資渠道的銀行貸款和公司債外，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資、發(fā)行ABS、地產(chǎn)基金、資管融資等各類渠道均有所收緊。到目前為止，房地產(chǎn)融資緊張的狀況未見改善的信號(hào)。

“房企在海外融資時(shí)會(huì)做一定對(duì)沖，但匯兌損失并不能完全對(duì)沖掉。另外，在目前境內(nèi)融資渠道收緊且外匯管制加強(qiáng)的背景下，債務(wù)置換潛力不大，而房企較大的借貸規(guī)模以及較為激進(jìn)的增長(zhǎng)目標(biāo)，導(dǎo)致房企匯兌損失規(guī)模應(yīng)該不小。”國(guó)泰君安證券H股地產(chǎn)分析師劉斐凡認(rèn)為，美元加息通道基本確立，強(qiáng)美元之下人民幣貶值的趨勢(shì)不會(huì)改變。不過，今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)信號(hào)漸現(xiàn)，貶值幅度應(yīng)該低于去年。

資管計(jì)劃融資暴增

尤為值得關(guān)注的是，除了海外融資，同時(shí)大幅增加的還有房企的其他類融資活動(dòng)，其中多為資管通過委托貸款向房企貸款?？硕鸱康禺a(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月該類融資規(guī)模有90.58億元，而2月僅為9.79億元、1月為53.8億元，3月環(huán)比出現(xiàn)明顯放量。

記者了解到，今年2月，基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了4號(hào)文件（《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》），嚴(yán)格規(guī)范私募資管業(yè)務(wù)投資房地產(chǎn)的行為，以避免資金違規(guī)流入房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域。

然而，從3月份數(shù)據(jù)來看，這類融資活動(dòng)仍然較為活躍，未來監(jiān)管或有加碼的可能?？硕鸱康禺a(chǎn)研究中心分析師沈曉玲認(rèn)為，資管通過委托貸款向房企貸款增加的原因主要有兩方面：一方面，在銀行貸款以及A股再融資渠道受限之后，房企融資除了去海外發(fā)債外，通過資管計(jì)劃融資也成為主要渠道之一，雖然利率等成本頗高，但對(duì)于渴求規(guī)模、急于擴(kuò)張的房企來說，是選項(xiàng)之一；另一方面，4號(hào)文件中主要是限制資金流向房?jī)r(jià)上漲過快的16個(gè)熱點(diǎn)城市的房企和住宅項(xiàng)目，其他城市暫時(shí)還未受限，如3月新增的資管計(jì)劃中就有流向佛山、西安、重慶等地的項(xiàng)目。

據(jù)記者了解，房企通過私募資管計(jì)劃融資的利率普遍較高。以國(guó)泰元鑫資管公司發(fā)行的恒大匯富3號(hào)專項(xiàng)資管計(jì)劃為例，其共募集4億元資金，投向哈爾濱恒大綠洲項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，收益率在7.5%至8%；而國(guó)開泰富發(fā)行的恒信1號(hào)資產(chǎn)管理計(jì)劃募集5億元資金，同樣投向恒大綠洲項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)，預(yù)計(jì)收益在7.3%至7.8%。

有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，通過資管計(jì)劃等方式以較高的利率向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資，令房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)陡增，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，房企資金鏈將承受較大壓力，金融風(fēng)險(xiǎn)層層聚集。目前政策僅對(duì)資管計(jì)劃向16個(gè)城市住宅項(xiàng)目輸送資金進(jìn)行控制，未來不排除政策進(jìn)一步收緊，限制范圍繼續(xù)擴(kuò)大。