在銀監(jiān)會最新明示將“防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，要求分類實施房地產(chǎn)信貸調(diào)控，強化房地產(chǎn)風(fēng)險管控，加強房地產(chǎn)押品管理”，以及房地產(chǎn)市場調(diào)控步步深入的背景下，房企的融資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了較大變化。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來A股上市房企再融資明顯收緊，定增家數(shù)和金額同比均大幅減少；公司債的發(fā)行量更是為零；與此同時，海外發(fā)債成為房企融資的主要渠道。值得注意的是，雖然基金業(yè)協(xié)會4號文件對私募渠道向房企注資做了限制，但這類融資在3月依然出現(xiàn)暴增，管控效果并不樂觀。

境內(nèi)融資層層收緊

據(jù)上證報資訊統(tǒng)計，今年以來A股上市房企通過定增再融資的家數(shù)只有3家，融資金額66.95億元，較去年同期的10家、429.57億元，均出現(xiàn)了七成以上的降幅。

公司債方面，今年以來則沒有一家A股上市房企發(fā)行。而去年同期的家數(shù)有43家，融資金額高達774.33億元；2016年全年發(fā)行公司債的上市房企更是高達124家，融資金額達2039.53億元。

事實上，自2016年10月房地產(chǎn)調(diào)控以來，A股上市房企融資全面收緊之勢已現(xiàn)端倪。數(shù)據(jù)顯示，去年房企實施定增方案共有31家，而10月以后實施的僅3家；去年房企共發(fā)行公司債143筆，而10月以后發(fā)行的僅10筆，且都集中在10月發(fā)行，此后便再無發(fā)行。

與此同時，銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款的規(guī)模也在下滑，包括個貸和開發(fā)貸規(guī)模均受到嚴格控制。從披露的貸款規(guī)模來看，針對房地產(chǎn)的開發(fā)貸在2016年二季度已出現(xiàn)明顯減少?？梢灶A(yù)見的是，在限購、限貸以及嚴控風(fēng)險的政策背景下，2017年房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款總額出現(xiàn)明顯下滑將是大概率事件。

海外融資大幅增加

基于上述情況，房企紛紛轉(zhuǎn)向海外融資平臺?？硕鸱康禺a(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年3月，房企海外發(fā)行的票據(jù)、債券達到302.28億元，占到當月房企發(fā)行票據(jù)、債券總額的74.95%，約為3月份房企銀行貸款的2.25倍。

環(huán)比來看，根據(jù)克而瑞監(jiān)測的H股內(nèi)地房企通過發(fā)行債券、票據(jù)等方式海外融資情況來看，2016年12月融資金額為34.74億美元，2017年1月減少至21.6億美元，2月更是大跌到8.75億美元，進入3月則逆勢大幅增長到46.5億美元，環(huán)比增幅高達431%。

實際上，受到人民幣貶值的影響，海外融資并不是房企的最佳選擇。相反，從2015年起，受此影響的房企匯兌損失相當可觀，尤其是去年，不少在港上市的內(nèi)地房企匯兌損失數(shù)額驚人。以恒大集團為例，其2016年年報顯示，受人民幣貶值的影響，公司由于融資產(chǎn)生的匯兌損失高達49億元人民幣。

房企頂著巨大的匯兌風(fēng)險，重新將海外融資作為其主要的融資渠道，實在是不得已而為之。海通證券研究所統(tǒng)計顯示，自2016年10月房地產(chǎn)調(diào)控以來，房地產(chǎn)融資全面收緊。除了作為主要融資渠道的銀行貸款和公司債外，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資、發(fā)行ABS、地產(chǎn)基金、資管融資等各類渠道均有所收緊。到目前為止，房地產(chǎn)融資緊張的狀況未見改善的信號。

“房企在海外融資時會做一定對沖，但匯兌損失并不能完全對沖掉。另外，在目前境內(nèi)融資渠道收緊且外匯管制加強的背景下，債務(wù)置換潛力不大，而房企較大的借貸規(guī)模以及較為激進的增長目標，導(dǎo)致房企匯兌損失規(guī)模應(yīng)該不小。”國泰君安證券H股地產(chǎn)分析師劉斐凡認為，美元加息通道基本確立，強美元之下人民幣貶值的趨勢不會改變。不過，今年中國經(jīng)濟企穩(wěn)信號漸現(xiàn)，貶值幅度應(yīng)該低于去年。

資管計劃融資暴增

尤為值得關(guān)注的是，除了海外融資，同時大幅增加的還有房企的其他類融資活動，其中多為資管通過委托貸款向房企貸款?？硕鸱康禺a(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月該類融資規(guī)模有90.58億元，而2月僅為9.79億元、1月為53.8億元，3月環(huán)比出現(xiàn)明顯放量。

記者了解到，今年2月，基金業(yè)協(xié)會發(fā)布了4號文件（《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》），嚴格規(guī)范私募資管業(yè)務(wù)投資房地產(chǎn)的行為，以避免資金違規(guī)流入房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域。

然而，從3月份數(shù)據(jù)來看，這類融資活動仍然較為活躍，未來監(jiān)管或有加碼的可能?？硕鸱康禺a(chǎn)研究中心分析師沈曉玲認為，資管通過委托貸款向房企貸款增加的原因主要有兩方面：一方面，在銀行貸款以及A股再融資渠道受限之后，房企融資除了去海外發(fā)債外，通過資管計劃融資也成為主要渠道之一，雖然利率等成本頗高，但對于渴求規(guī)模、急于擴張的房企來說，是選項之一；另一方面，4號文件中主要是限制資金流向房價上漲過快的16個熱點城市的房企和住宅項目，其他城市暫時還未受限，如3月新增的資管計劃中就有流向佛山、西安、重慶等地的項目。

據(jù)記者了解，房企通過私募資管計劃融資的利率普遍較高。以國泰元鑫資管公司發(fā)行的恒大匯富3號專項資管計劃為例，其共募集4億元資金，投向哈爾濱恒大綠洲項目的開發(fā)建設(shè)，收益率在7.5%至8%；而國開泰富發(fā)行的恒信1號資產(chǎn)管理計劃募集5億元資金，同樣投向恒大綠洲項目的建設(shè)開發(fā)，預(yù)計收益在7.3%至7.8%。

有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，通過資管計劃等方式以較高的利率向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資，令房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險陡增，一旦市場出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，房企資金鏈將承受較大壓力，金融風(fēng)險層層聚集。目前政策僅對資管計劃向16個城市住宅項目輸送資金進行控制，未來不排除政策進一步收緊，限制范圍繼續(xù)擴大。