每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 唐潔    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 唐潔

2016年下半年以來(lái)，上海不斷出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控，樓市快速降溫跡象顯著。4月13日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從上海二手房指數(shù)辦公室發(fā)布的最新報(bào)告獲悉，3月份上海二手住宅銷售1.94萬(wàn)余套，環(huán)比上升93.2%，但同比依然下降61.8%。此外，3月上海二手房成交套數(shù)是同期一手房成交套數(shù)的3.38倍。3月份，上海份二手房均價(jià)為5.22萬(wàn)元/平方米，結(jié)束了連續(xù)7個(gè)月的上漲態(tài)勢(shì)，環(huán)比下降1.98%。

上海二手房指數(shù)辦公室相關(guān)人士表示，3月上海二手房成交量依然是2013年以來(lái)同期成交最低的月份，未呈現(xiàn)出樓市小陽(yáng)春的情景。環(huán)比回升主要是隨著上海周邊城市調(diào)控的進(jìn)一步收緊，使得之前外溢的購(gòu)房需求轉(zhuǎn)回本地。而在上海一手房供應(yīng)依然緊張的情況下，使得需求流向二手市場(chǎng)。

按照慣例，二手房市場(chǎng)一般會(huì)表現(xiàn)出典型的“金三銀四”和新房市場(chǎng)的“金九銀十”行情。億翰智庫(kù)相關(guān)分析師指出，像上海這類以存量房市場(chǎng)為主導(dǎo)的成熟型房地產(chǎn)市場(chǎng)，二手房表現(xiàn)已經(jīng)成為風(fēng)向標(biāo)，當(dāng)前二手房市場(chǎng)拐點(diǎn)已現(xiàn)。

市場(chǎng)雙邊震蕩

數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，上海二手房成交數(shù)量達(dá)到了近60個(gè)月以來(lái)的月度最低值9100余套，不及正常年份2萬(wàn)套均數(shù)的一半。到了2月份，上海二手房1萬(wàn)余套的成交量仍在繼續(xù)探底。直到3月份，才穩(wěn)步回升達(dá)到正常年份月均水平。

鏈家地產(chǎn)上海分析師趙葆根告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，3月份成交量同期下滑的主要原因還是調(diào)控力度的加大，一、二月份受春節(jié)前后的影響，整體二手房成交冷淡，3月份在市場(chǎng)回暖的帶動(dòng)下有所回升。

從調(diào)控方面，上海當(dāng)前持續(xù)從嚴(yán)的限購(gòu)限貸政策有效抑制了投機(jī)購(gòu)房，市場(chǎng)進(jìn)入降溫通道，同時(shí)各大商業(yè)銀行加大對(duì)貸款首付以及收入流水資料的審核力度，杠桿減少引導(dǎo)理性消費(fèi)。

1月22日，上海銀監(jiān)局召開2017年中資銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)人會(huì)議，要求堅(jiān)決落實(shí)中央及上海有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的各項(xiàng)要求，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房差異化信貸政策，抑制炒房投機(jī)需求。

近來(lái)，記者從實(shí)地走訪了解到，從上海二手房市場(chǎng)供需雙方的心理價(jià)格預(yù)期方來(lái)看，在市場(chǎng)預(yù)期不明朗的狀況下，持有優(yōu)質(zhì)房源的賣家往往不肯輕易降價(jià)拋售而是選擇持有，部分購(gòu)房需求者則在此時(shí)選擇觀望，雙方博弈加大。

改善需求升溫

趙葆根認(rèn)為，隨著上海新增土地供應(yīng)量的下降，一手房市場(chǎng)多布局郊區(qū)且相對(duì)分散，而部分剛需出于對(duì)交通、配套、學(xué)區(qū)等因素的影響，由新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。目前的樓市現(xiàn)狀表明上海已進(jìn)入存量房時(shí)代。

在上海存量房時(shí)代，部分購(gòu)房者有以小換大、以舊換新的置換改善需求。由于首付大多來(lái)自于其房屋售款，因此房?jī)r(jià)上漲也不會(huì)給其帶來(lái)過(guò)多的支付壓力。從3月份成交數(shù)據(jù)來(lái)看，改善型住房比例有明顯提升。

數(shù)據(jù)顯示，3月份，上海全市非普通住宅成交占比30.45%，環(huán)比上升3.3個(gè)百分點(diǎn)，普通住宅成交占比則縮小到69.55%。比如上海300萬(wàn)~500萬(wàn)元房源的成交占比24.02%，環(huán)比上升3.03個(gè)百分點(diǎn)；500萬(wàn)元以上房源成交占比12.14%，環(huán)比上升1.8個(gè)百分點(diǎn)，而300萬(wàn)元以內(nèi)成交占比63.84%，環(huán)比下降4.83個(gè)百分點(diǎn)。

不僅是上海，北京、深圳近來(lái)的二手房市場(chǎng)也相當(dāng)活躍?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者從深圳規(guī)土委發(fā)布的信息了解到，當(dāng)前二手房住宅的成交量環(huán)比上漲了116%，是一手房市場(chǎng)的6倍之多。趙葆根表示，當(dāng)一線新房市場(chǎng)的拓展空間越來(lái)越有限時(shí)，大型開發(fā)商在一線城市的集中度會(huì)提高。

近日，上海規(guī)劃和國(guó)土資源管理局網(wǎng)站公布了臨港與奉賢區(qū)三個(gè)地塊采取招標(biāo)掛牌復(fù)合式出讓，從交易規(guī)則來(lái)看，招標(biāo)評(píng)分制對(duì)投標(biāo)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì)以及項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)做出了細(xì)致的量化規(guī)定。