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北京出臺(tái)“自持房”新規(guī)：企業(yè)單次租期不超10年 遇并購(gòu)也禁改用途 

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼

4月14日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從北京市住建委官網(wǎng)了解到，北京市住建委對(duì)外發(fā)布了《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中規(guī)定企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃,不得銷售。企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致，對(duì)外出租單次租期不得超過(guò)10年。

更為關(guān)鍵的是，作為全國(guó)首個(gè)試點(diǎn)房企拿地時(shí)采取“限房?jī)r(jià)+競(jìng)地價(jià)”并采取競(jìng)自持面積的一線城市，北京針對(duì)自持企業(yè)可能遇到的特殊情況進(jìn)行了明確規(guī)范。

按照規(guī)定，當(dāng)企業(yè)遇到破產(chǎn)清算時(shí)其自持的商品房須依法依規(guī)處理，當(dāng)企業(yè)重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及自持商品房時(shí)須經(jīng)項(xiàng)目所在地的區(qū)政府同意后整體轉(zhuǎn)讓，但轉(zhuǎn)讓后，不得改變自持商品住房規(guī)劃用途，并應(yīng)繼續(xù)用于出租。

北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示：“在此之前，北京并沒(méi)有對(duì)自持商品住房有清晰的規(guī)定，加上北京對(duì)房產(chǎn)調(diào)控的多種探索，有一些政策信息并沒(méi)有完全釋放出來(lái)，現(xiàn)在是進(jìn)一步完善，更加細(xì)化和明確。”

單次租期不得超過(guò)10年

《通知》明確，企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃，不得銷售，企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致，最長(zhǎng)年限70年，對(duì)外出租單次租期不得超過(guò)10年。

另外，企業(yè)進(jìn)行合并重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及自持商品住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)項(xiàng)目所在區(qū)政府同意后整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后，不得改變自持商品住房規(guī)劃用途，并應(yīng)繼續(xù)用于出租。

企業(yè)自持商品住房租賃活動(dòng)實(shí)行市場(chǎng)化機(jī)制，不限定承租主體，租金價(jià)格由租賃雙方按照市場(chǎng)水平協(xié)商確定。自持商品住房出租將納入本市房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)管理，租賃合同應(yīng)進(jìn)行網(wǎng)上簽約，并按規(guī)定辦理登記備案。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，對(duì)該《通知》的執(zhí)行監(jiān)督政府表現(xiàn)出非常大的決心，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)對(duì)企業(yè)違反規(guī)定，將自持商品住房“以租代售”或通過(guò)其他方式變相銷售的行為予以認(rèn)定，將納入“黑名單”，規(guī)劃國(guó)土部門(mén)據(jù)此取消相關(guān)企業(yè)后續(xù)參與本市（北京市）土地招拍掛資格，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)對(duì)其開(kāi)發(fā)資質(zhì)予以降級(jí)或者注銷。

陳志表示，文件中最主要的還是規(guī)定自持年限與土地出讓年限一致，也就是70年，這就表明這類房產(chǎn)性質(zhì)只能是用于出租，不得買(mǎi)賣(mài)，是對(duì)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范。

北京已有10宗地塊附自持面積

早在去年9月30日，北京發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》中明確強(qiáng)化“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”，設(shè)定了每宗土地的最高價(jià)格，達(dá)到上限以后要競(jìng)開(kāi)發(fā)商自持面積，并首次提出“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源，滿足城市居民租房需求”，之后在10月19日掛牌的5宗地塊競(jìng)得條件中均含有自持比例。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從北京市規(guī)土委土拍項(xiàng)目信息中梳理得知，截至今日，已有10宗地塊競(jìng)拍條件涉及企業(yè)自持商品住房面積比例，其中有5宗地塊自持商品住房面積比例達(dá)到100%，其中海淀區(qū)4宗地塊、大興區(qū)1宗。

去年“9·30”新政后首例企業(yè)自持商品住房面積地塊被萬(wàn)科拿下，自持比例100%，后續(xù)競(jìng)得自持比例地塊的房企還有中糧、北京中瑞凱華投資管理有限公司和北京天恒樂(lè)活城置業(yè)有限公司聯(lián)合體，北京中瑞凱華投資管理有限公司、龍湖、保利和首開(kāi)聯(lián)合體等，大多數(shù)為聯(lián)合體聯(lián)合拿地。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，除了北京之外，天津、廣州也相繼在土拍中設(shè)置自持商品住房面積。此前，天津北辰區(qū)兩宗擬出讓地塊除了設(shè)置最高限價(jià)外，首次規(guī)定報(bào)價(jià)達(dá)最高限價(jià)時(shí)轉(zhuǎn)為競(jìng)拍自持商業(yè)體量；廣州公共資源交易網(wǎng)發(fā)布土地出讓補(bǔ)充公告，將于本月28日進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的兩宗住宅用地將采取新的出讓方式，涉及設(shè)置最高限價(jià)、競(jìng)保障房、競(jìng)房源自持、搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)拍者等方面。