自“3·17”新政以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)交易迅速冰凍，中介費(fèi)也開(kāi)始有所松動(dòng)。近日，市民李女士向北京商報(bào)記者反映，她準(zhǔn)備通過(guò)我愛(ài)我家購(gòu)買(mǎi)的房屋，中介費(fèi)只需1%，原因則是我愛(ài)我家為與鏈家爭(zhēng)奪客戶(hù)，給出了驚人的低傭金。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2.7%是目前市場(chǎng)默認(rèn)的中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，這一標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不適合如今的行業(yè)現(xiàn)狀。因此，關(guān)于中介費(fèi)應(yīng)該調(diào)整的呼聲一直不斷，其中中介費(fèi)一口價(jià)的呼聲最高，但按照房屋總價(jià)分檔收費(fèi)則相對(duì)合理。

1% 搶單

上周，李女士打算購(gòu)買(mǎi)一套60平方米兩居室，房屋總價(jià)約1000萬(wàn)元，按照市場(chǎng)現(xiàn)行的中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)2.7%計(jì)算，李女士應(yīng)該支付給中介公司27萬(wàn)元中介費(fèi)。但是，中介公司給出極大的優(yōu)惠，只需支付總房款1%的中介費(fèi)。

據(jù)李女士介紹，她在準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，同時(shí)委托鏈家及我愛(ài)我家兩家中介公司幫忙找房，后來(lái)，兩家中介公司同時(shí)推薦了這一套房屋，出現(xiàn)了鏈家與我愛(ài)我家兩家中介公司爭(zhēng)奪同一客戶(hù)的情況。在此情況下，我愛(ài)我家給出驚人優(yōu)惠。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“高昂的中介費(fèi)無(wú)疑加重了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，在交易安全能夠得到保障的情況下，購(gòu)房者肯定會(huì)選擇與中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)更低的房屋中介公司簽約”。

北京商報(bào)記者走訪市場(chǎng)了解到，類(lèi)似李女士這樣的情況并非個(gè)例，二手房市場(chǎng)一直存在“搶單”的情況，在客戶(hù)可以選擇與其中一家中介公司簽約的情況下，通過(guò)中介費(fèi)的優(yōu)惠來(lái)爭(zhēng)奪客戶(hù)，也是中介機(jī)構(gòu)慣用的手段之一。

據(jù)青年路區(qū)域一家中介門(mén)店經(jīng)紀(jì)人介紹，市場(chǎng)成交量較好時(shí)，中介費(fèi)的優(yōu)惠力度會(huì)比較小，因?yàn)楣镜目己藰?biāo)準(zhǔn)不僅包括單純的業(yè)績(jī)，還包括收取傭金的比例，中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)太低也會(huì)影響工資收入。但是，一些小的中介公司并沒(méi)有這樣的制度，這類(lèi)中介公司往往為了實(shí)現(xiàn)簽約，給出很大的中介費(fèi)優(yōu)惠，尤其是在市場(chǎng)不好的時(shí)候。

自“3·17”樓市新政以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)成交幾乎腰斬，有些區(qū)域成交量跌幅甚至接近80%，在此情況下，各中介公司之間的傭金價(jià)格戰(zhàn)也再度打響。據(jù)了解，之前曾打出“中介費(fèi)只收1個(gè)點(diǎn)”的互聯(lián)網(wǎng)中介公司，在2016年都上調(diào)了中介費(fèi)比例，但是近期已經(jīng)有互聯(lián)網(wǎng)中介公司開(kāi)始下調(diào)中介費(fèi)收取比例至1%，針對(duì)不同情況甚至?xí)霈F(xiàn)更低的中介費(fèi)收取比例。

2.7% 默認(rèn)

之所以說(shuō)1%的中介費(fèi)驚人的低，是因?yàn)槟壳氨本┒址渴袌?chǎng)現(xiàn)行的中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是2.7%。

據(jù)一位長(zhǎng)期從事二手房交易的業(yè)內(nèi)人士介紹，在北京二手房市場(chǎng)中，以鏈家、我愛(ài)我家為代表的傳統(tǒng)中介公司收取中介費(fèi)的比例一般是2.7%，有時(shí)會(huì)有些折扣；以愛(ài)屋吉屋、搜房為代表的互聯(lián)網(wǎng)中介公司收取中介費(fèi)的比例低一點(diǎn)，一般是1％-1.5%。不過(guò)，因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)中介公司的市場(chǎng)占有率較低，因此，2.7%的中介費(fèi)比例依然是北京二手房市場(chǎng)的主流。

那么，市場(chǎng)現(xiàn)行的2.7%的中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是如何計(jì)算的呢？上述人士進(jìn)一步表示，2.7%的中介費(fèi)由兩部分組成，2.2%的中介費(fèi)和0.5%的貸款擔(dān)保服務(wù)費(fèi)。其中，2.2%是由2%的中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上浮10%得來(lái)的。

事實(shí)上，相關(guān)部門(mén)規(guī)定的房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并非是2.7%，而是按照房屋總價(jià)實(shí)行分檔次收費(fèi)。2011年，北京市發(fā)展和改革委員會(huì)曾發(fā)文對(duì)北京市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確規(guī)定。按照規(guī)定，住宅買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行分檔差額累進(jìn)，房屋總價(jià)500萬(wàn)元及以下，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2%；房屋總價(jià)500萬(wàn)-2000萬(wàn)元，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.5%；房屋總價(jià)2000萬(wàn)-5000萬(wàn)元，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1%；房屋總價(jià)5000萬(wàn)元及以上，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.5%。此外，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以下浮，少數(shù)特別復(fù)雜的住宅買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，經(jīng)交易各方協(xié)商同意，可在規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超過(guò)10%。

在此規(guī)定下，北京市二手房中介費(fèi)上限就被行業(yè)定為：2%×1.1+0.5%=2.7%。但是，目前市場(chǎng)上中介費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻演變成統(tǒng)一的2.7%，無(wú)論房屋總價(jià)是低于500萬(wàn)元，還是高于500萬(wàn)元。

另外，值得注意的是，0.5%的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)也是購(gòu)房者難以理解的一個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目，那么，0.5%的收費(fèi)是否合理呢？北京商報(bào)記者打電話(huà)咨詢(xún)了多家中介公司，對(duì)方均表示，收取0.5%擔(dān)保服務(wù)費(fèi)是為了保障房屋交易時(shí)的貸款，這筆錢(qián)由中介公司代擔(dān)保公司收取。

但是，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有些客戶(hù)以全款購(gòu)房，中介公司仍收取所謂的“擔(dān)保服務(wù)費(fèi)”。目前，“擔(dān)保服務(wù)費(fèi)”更像是中介公司多收取中介費(fèi)的一個(gè)噱頭。

？％ 改變

“現(xiàn)在的房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)2.7%的標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)不符合北京二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀，房產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有待調(diào)整。”一位二手房領(lǐng)域分析師表示，2.7%的標(biāo)準(zhǔn)已實(shí)行超過(guò)十年，但是十年前北京的房?jī)r(jià)相對(duì)目前來(lái)說(shuō)很低，當(dāng)時(shí)四環(huán)邊的價(jià)格也就1萬(wàn)元左右，現(xiàn)在甚至已經(jīng)超過(guò)7萬(wàn)元／平方米，當(dāng)時(shí)的房屋總價(jià)大部分不到100萬(wàn)元，目前房屋總價(jià)超過(guò)600萬(wàn)元比比皆是。基于此，中介費(fèi)統(tǒng)一為2.7%，與目前房屋總價(jià)有些脫節(jié)。

上述人士進(jìn)一步分析稱(chēng)，目前，購(gòu)房者認(rèn)可的中介費(fèi)改革有三種方案：降低中介費(fèi)收取比例，從2.7%降至1%；中介費(fèi)根據(jù)房屋總價(jià)分檔次收費(fèi)，總價(jià)越高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)越低；按照固定費(fèi)用收取，無(wú)論房屋總價(jià)高低，均收取固定的中介費(fèi)，即“一口價(jià)”。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，實(shí)際上，國(guó)家發(fā)改委對(duì)于房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)，給出過(guò)按房屋總價(jià)進(jìn)行分檔收費(fèi)的規(guī)定，只不過(guò)這一規(guī)定并沒(méi)有得到很好的實(shí)施跟監(jiān)管。

郭毅認(rèn)為，在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易中，無(wú)論是總價(jià)200萬(wàn)元的房屋，還是1000萬(wàn)元的房屋，中介公司提供的服務(wù)并沒(méi)有太大差別。但是，按照2.7%的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)算，房屋總價(jià)越高，中介公司的利潤(rùn)越高，中介公司提供的服務(wù)與收費(fèi)并不對(duì)等。因此，中介費(fèi)應(yīng)該根據(jù)房屋總價(jià)進(jìn)行調(diào)整，按照房屋總價(jià)進(jìn)行梯度收費(fèi)是相對(duì)合理的。

另外，也有業(yè)內(nèi)人士提出，在二手房交易市場(chǎng)中，應(yīng)避免一家獨(dú)大或者行業(yè)幾家巨頭的形成，這樣就會(huì)出現(xiàn)壟斷，進(jìn)而有一家或者幾家大型中介公司擁有價(jià)格控制權(quán)。

事實(shí)上，2015-2016年，北京二手房中介費(fèi)曾出現(xiàn)過(guò)松動(dòng)跡象，當(dāng)時(shí)互聯(lián)網(wǎng)中介快速崛起，打著“低傭金”的旗號(hào)渴望快速獲得市場(chǎng)份額，當(dāng)時(shí)也有傳統(tǒng)的中介公司跟進(jìn)，下調(diào)中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。但是，傳統(tǒng)中介公司擁有大量市場(chǎng)在售房源，互聯(lián)網(wǎng)中介房源較少，以及互聯(lián)網(wǎng)中介品牌認(rèn)知度不高、多有負(fù)面事件曝出等原因，互聯(lián)網(wǎng)中介在北京二手房市場(chǎng)中所拿到的市場(chǎng)份額較少。因此，“低傭金”的互聯(lián)網(wǎng)中介并未對(duì)“高傭金”的傳統(tǒng)中介形成實(shí)質(zhì)沖擊，市場(chǎng)現(xiàn)行主流中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)也并未受到影響。

“如何在市場(chǎng)主體規(guī)范經(jīng)營(yíng)的情況下保證市場(chǎng)存在充分的競(jìng)爭(zhēng)，是讓房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)透明合理的有效途徑之一。”上述業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。