每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

4月21日，上海市政府官網(wǎng)轉(zhuǎn)發(fā)了上海市國土局出臺的《關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），該《規(guī)定》自2017年4月10日起施行，有效期至2022年3月31日。

上述《規(guī)定》明確了新建辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公樓，經(jīng)營性商業(yè)用地未經(jīng)約定不得建設(shè)公寓式酒店，這意味著商改住等本質(zhì)上為商辦產(chǎn)權(quán)的“類住宅”公寓將受到極大的制約。

更重要的是，《規(guī)定》要求出讓合同約定辦公、商業(yè)可售部分以層為單元進(jìn)行銷售；物業(yè)的持有比例和持有年限，必須載入土地出讓合同，合同約定社區(qū)配套商業(yè)物業(yè)、商品住宅用地配套商業(yè)物業(yè)應(yīng)整體持有。同時，受讓人完成開發(fā)建設(shè)并領(lǐng)取房產(chǎn)證后，土地出讓合同中約定持有的物業(yè)在持有年限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。持有相應(yīng)面積的房地產(chǎn)，不得整體、分割轉(zhuǎn)讓，并且交易上只能進(jìn)行整層交易，商鋪也不得散售。

知名地產(chǎn)人薛建雄表示，“這實際上會促進(jìn)商辦領(lǐng)域企業(yè)洗牌。此次規(guī)定還透露出了對拿地企業(yè)資源吸附能力的要求，上海房企馬太效應(yīng)將更加明顯。”

類住宅將再受制約

今年1月7日，上海市住建委發(fā)布公告整治類住宅，據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》當(dāng)時報道稱，上海約有140多個項目將被集中清理核查，同時暫停網(wǎng)上簽約，這些項目被指將商辦以“類住宅”形式銷售。

記者注意到，上述這類建筑被暫停的原因是違規(guī)銷售、擅自改建，一些項目還在銷售中虛假宣傳，誤導(dǎo)購房人。所謂公寓式辦公樓是指可以用來居住的辦公樓，含有上下水配套，及獨(dú)立衛(wèi)生間。

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，原先政府在管理過程中并沒有苛刻要求辦公樓必須遵照原有規(guī)劃通途，而開發(fā)商在造辦公樓時通常是為了實現(xiàn)快速回籠現(xiàn)金。

但市面上，上述這些項目為商辦性質(zhì)不受限購影響，又具有居住功能，不僅吸引了剛需購房者，也吸引了投資者的目光。據(jù)悉，這類公寓類的商辦種類繁多，有酒店式公寓、SOHO、LOFT、服務(wù)式公寓等，均被稱為“類住宅”。與住宅70年產(chǎn)權(quán)、土地證為住宅用地相比，類住宅項目多數(shù)為商業(yè)或辦公性質(zhì)用地，產(chǎn)權(quán)從30年至40年不等。

雖然上述建筑的產(chǎn)權(quán)為商辦類，但使用功能則類似于住宅。所以，它們不像海外成熟市場通過基金持有辦公樓、統(tǒng)一經(jīng)營，既實現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)增值，還能獲得租金經(jīng)營收益。國內(nèi)房企退出通道受限，只能以銷售的方式快速回籠資金。

對此，地產(chǎn)人士薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這一政策關(guān)鍵是看最后執(zhí)行力度如何，執(zhí)行力度如果一直很嚴(yán)，在此期間就很可能會絕跡。

整售抬高投資門檻

《規(guī)定》第十條指出，出讓合同約定辦公、商業(yè)可售部分以層為單元進(jìn)行銷售。當(dāng)前的現(xiàn)實情況是，上海寫字樓市場實際面臨著物業(yè)難以管理、小業(yè)主之間不良競爭的混亂局面，對于開發(fā)商影響會很大，背后與散售產(chǎn)權(quán)密切相關(guān)，而超過100平方米以上的就面臨銷售難題。

歐陽捷表示，如果散售多了，勢必會加大管理難度，散戶越大，租金承受能力越弱，對風(fēng)險承受能力就越低，這就導(dǎo)致未來物業(yè)管理容易出問題。如今規(guī)定明確限制散售，變相抬高了商業(yè)、辦公的門檻，就使得那些運(yùn)營能力差的房企在上海失去機(jī)會，留下的將是對商辦物業(yè)持有時間長、自身實力強(qiáng)的房企。

上述《規(guī)定》第十五條指出，建設(shè)、規(guī)劃土地部門應(yīng)嚴(yán)格按照經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃及土地出讓合同規(guī)定的土地用途、建筑規(guī)模、規(guī)劃建設(shè)條件以及經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案、建筑要求、建（構(gòu)）筑物保護(hù)保留要求、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)設(shè)施及建筑物使用性質(zhì)等進(jìn)行管理。

記者注意到，上述這一條明確了開發(fā)商在操作過程中不得改變原有規(guī)劃用途。對商業(yè)、辦公、商品住宅等經(jīng)營性物業(yè)，應(yīng)按照出讓合同約定持有相應(yīng)面積的房地產(chǎn)，不得整體、分割轉(zhuǎn)讓當(dāng)。