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每經(jīng)記者 黃博文 攝影報道 每經(jīng)編輯 羅偉

過去的兩年，“地王制造機(jī)”信達(dá)地產(chǎn)在全國攻城略地，將一塊塊“面粉貴過面包”的高價地收入囊中，現(xiàn)在這些高價地正在變成產(chǎn)品進(jìn)入市場的路上。

2015年12月，信達(dá)地產(chǎn)以30.3億元奪下深圳坪山地塊，彼時市場有聲音認(rèn)為，信達(dá)將獨立操盤練手以布局深圳市場，但最終結(jié)果表明，信達(dá)似乎成為一個“財務(wù)投資者”。去年11月，泰禾集團(tuán)在官方微信發(fā)布消息，宣布代建信達(dá)在深圳坪山拿下的“地王”，項目名確定為信達(dá)泰禾·金尊府。有知情人士透露，雙方合作有基礎(chǔ)，信達(dá)的土地資源好，而泰禾產(chǎn)品差異化突出，能夠通過產(chǎn)品做高溢價，消解高地價的抗力。

泰禾深圳公司的一位內(nèi)部人士透露，項目預(yù)計在第三季度入市，目前相關(guān)推廣動作還未展開。

高價地將入市

距離深圳中心區(qū)福田30公里開外，是新近設(shè)立的坪山區(qū)，信達(dá)地產(chǎn)布局深圳市場從這里出發(fā)，起點則是一塊備受關(guān)注的“地王”。

2015年12月22日，在與龍光地產(chǎn)歷經(jīng)近100余次舉牌后，信達(dá)地產(chǎn)最終以30.3億元奪下該地塊。在扣除保障房和配套用房面積之后，信達(dá)地產(chǎn)奪得該地塊的樓面地價高達(dá)27200元/平方米，成為深圳最新的住宅“地王”。

彼時，該地塊周邊區(qū)域項目銷售均價僅為2萬元出頭，信達(dá)地產(chǎn)在位處深圳、惠州交界處的坪山區(qū)域拍出如此高的樓面地價，為深圳房地產(chǎn)市場再次注入一劑“雞血”，成為當(dāng)時深圳地產(chǎn)界的焦點。

2016年11月3日，泰禾集團(tuán)在官方微信發(fā)布一則消息，宣布代建這塊信達(dá)在深圳坪山拿下的“地王”項目，此外，泰禾還將提供后期銷售管理服務(wù)。該項目被命名為信達(dá)泰禾·金尊府。

4月25日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到項目現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)，工程進(jìn)度尚處于挖地基階段，巨大的建筑場有少數(shù)幾臺挖掘機(jī)在作業(yè)。

該項目雖然處在坪山區(qū)的核心地段，但區(qū)域整體開發(fā)程度不足。項目周邊的力高君御國際四期、京基御景印象剛交房不久，入住率不高，項目配套的底商處于招商階段，人氣很冷清，最多的是二手房中介門店。

上述項目附近一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，該區(qū)二手房價格最近在上漲，均價大約為3.5萬元／平方米。記者發(fā)現(xiàn)，不少中介人員午休時間都圍在信達(dá)“地王”工地圍欄邊看著項目的進(jìn)度，因為這個項目對整個坪山區(qū)很重要，配套的商業(yè)體量將是未來區(qū)域的商業(yè)中心，這成為中介人員打動看房者的標(biāo)配說辭之一。

但目前，信達(dá)坪山項目區(qū)域的配套遠(yuǎn)未成熟，旁邊的城中村勉強(qiáng)填補了這一區(qū)域在服務(wù)方面的空白。臨近午時，村內(nèi)的餐館內(nèi)閃動的都是該“地王”建設(shè)者們的身影。

記者從泰禾深圳公司了解到，該項目預(yù)計今年第三季度入市，但目前的項目推廣還未展開。

調(diào)控新變局

在信達(dá)拿地之初，有第三方機(jī)構(gòu)測算，以該地塊樓面地價高達(dá)27200元/平方米計算，該項目將來的成本價將高達(dá)4.2萬元/平方米，其入市價至少要達(dá)到4.5萬元~5萬元/平方米才可實現(xiàn)盈利，即使有過去一段時間房價上漲來兜底，這樣的價格體系在坪山區(qū)依然壓力較大。

坪山區(qū)為深圳的關(guān)外邊緣區(qū)域，靠近惠州，距關(guān)內(nèi)核心城區(qū)的距離仍超過30公里。當(dāng)前的坪山新區(qū)轄區(qū)內(nèi)人口不過60萬，戶籍人口僅有3.6萬（2015年數(shù)據(jù)），GDP產(chǎn)值和人口密度等數(shù)據(jù)難以支撐如此高昂的消費產(chǎn)品。

發(fā)展不足的短板造成這一片區(qū)房價基數(shù)大大低于龍華、南山等片區(qū)，而房價上漲的幅度也比不上關(guān)內(nèi)地區(qū)。從鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，坪山新區(qū)大多數(shù)新盤的價格大致維持在3.5萬元/平方米左右。

此次與泰禾的二度合作，有接近泰禾的知情人士透露，信達(dá)的土地資源好，而泰禾產(chǎn)品差異化突出，能夠通過產(chǎn)品做高溢價，消解高地價的抗力。已確定項目名字為信達(dá)泰禾·金尊府，是泰禾旗下的高端住宅項目產(chǎn)品線之一。

不過，持續(xù)深化的調(diào)控措施造成的市場不確定性將是信達(dá)“地王”面臨的另一重考驗。仲量聯(lián)行的報告指出，樓市嚴(yán)控下，深圳第一季度高端住宅成交量接近3年來低位。嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策效果顯著，導(dǎo)致不少投資者及改善型買家的購房難度加大。加上潛在買家觀望情緒持續(xù)、入市態(tài)度仍相對謹(jǐn)慎，致使整體一手住宅成交量持續(xù)萎縮。

深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年3月新房住宅僅成交803套，創(chuàng)下2009年以來的新低；成交均價為54730元/平方米，與去年9月61600元/平方米的均價相比下滑11.2%，價格水平連續(xù)5個月保持平穩(wěn)向下的走勢。

在此背景下，計劃第三季度入市的信達(dá)泰禾·金尊府將撞上調(diào)控威力，或再次考驗項目操盤者的操盤能力。