每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝

2015年11月底，上海備受關(guān)注的新江灣巨型純住宅地塊迎來(lái)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)，當(dāng)時(shí)參與爭(zhēng)奪的房企多達(dá)12家，最終信達(dá)地產(chǎn)以接近73億元的價(jià)格競(jìng)得，名義樓面價(jià)4.9萬(wàn)元/平方米，若扣除20%保障房面積后，實(shí)際樓面價(jià)超過(guò)6.3萬(wàn)元/平方米。

去年以來(lái)，上海樓市調(diào)控不斷加碼，新房市場(chǎng)成交遇冷，數(shù)據(jù)顯示今年一季度上海新房、二手房成交面積分別下降67%和72%。善于高杠桿金融運(yùn)作的信達(dá)地產(chǎn)又該如何操作這個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，信達(dá)地產(chǎn)在如何破局上已成功引入了一家實(shí)力開(kāi)發(fā)商參與操盤(pán)。

地王能沖破盈虧線？

在上海江灣城路、殷高路、淞滬路和國(guó)泓路清波路之間，有一宗13.2萬(wàn)平方米的宅地，這就是2015年11月25日，信達(dá)地產(chǎn)以72.99億元斬獲的楊浦區(qū)新江灣城“地王”。該地塊溢價(jià)率達(dá)81.69%，樓面價(jià)達(dá)49152元/平方米，創(chuàng)下了區(qū)域樓面價(jià)新高。

按照業(yè)內(nèi)通行的大致測(cè)算方法，在扣除需要配建的保障房與建安成本后，上述地塊的樓面價(jià)超過(guò)6.3萬(wàn)元/平方米，但目前該區(qū)域高端項(xiàng)目的在售均價(jià)僅約7萬(wàn)~8萬(wàn)元/平方米。

實(shí)際上，上述高價(jià)地的出讓過(guò)程也頗為曲折。2016年10月，該地塊在出讓前兩天曾被上海市規(guī)土局叫停，理由是該地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)條件需要進(jìn)一步完善。

隨后，上述地塊在調(diào)整了保障房比例和中小戶型配置后，于10月16日再次掛出。記者注意到，該地塊整體容積率為1.125，有條件打造高端別墅類產(chǎn)品，以項(xiàng)目成本計(jì)算，也必須走高端路線。但按照土地規(guī)劃要求，地塊還需配建90㎡以下的房源，這意味著未來(lái)打造純粹高端社區(qū)或受影響。

來(lái)到項(xiàng)目所在的，記者看到，新江灣“地王”項(xiàng)目正在建設(shè)中，主要戶型為7層疊院和別墅，銷售處略顯冷清。據(jù)該項(xiàng)目一位銷售人員透露，目前已完成前期蓄客，正在推進(jìn)預(yù)售。首批預(yù)計(jì)推四、五百套房源，目前高意向客戶已超1000組，大多意向客戶是新江灣高端人群。

對(duì)于中小戶型配建部分，上述銷售人員表示，已安排至靠近殷高東路一側(cè)，作為人才公寓無(wú)償返還政府，提供給區(qū)域的年輕知識(shí)人群。

就區(qū)域而言，該項(xiàng)目周邊有復(fù)旦大學(xué)江灣校區(qū)、新江灣城公園、知識(shí)商務(wù)中心等六大板塊，規(guī)劃住宅建筑面積控制在400多萬(wàn)平方米，總?cè)丝?~8萬(wàn)人，而區(qū)域內(nèi)此前在售的盛世御龍灣目前已封盤(pán)，在售項(xiàng)目很少。

按正常工程進(jìn)度，信達(dá)新江灣項(xiàng)目的集中銷售期在2017年和2018年，而豪宅價(jià)格必須要在樓面價(jià)基礎(chǔ)上漲大約5成，達(dá)到9萬(wàn)元/平方米的水平，開(kāi)發(fā)商才能獲得微利（不超一成）。針對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格，該樓盤(pán)負(fù)責(zé)人士表示還不清楚。

引泰禾打造“上海院子”

就項(xiàng)目運(yùn)作來(lái)看，當(dāng)前并非信達(dá)地產(chǎn)一家獨(dú)扛，而是引進(jìn)了泰禾集團(tuán)，打造上海院子。

實(shí)際上，2016年10月27日，泰禾集團(tuán)公告其受上海泰瓴的委托，為“信達(dá)泰禾·上海院子”項(xiàng)目提供建造咨詢服務(wù)，期限自2016年1月初起至2018年底。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱信達(dá)地產(chǎn)年報(bào)后發(fā)現(xiàn)，目前信達(dá)地產(chǎn)擁有泰瓴置業(yè)55%股權(quán)，泰瓴置業(yè)具體開(kāi)發(fā)新江灣“地王”，泰瓴置業(yè)為泰禾與信達(dá)雙方的合資房企，上海泰瓴置業(yè)擁有上海泰禾院子45%股權(quán)。

信達(dá)地產(chǎn)公告顯示，上海坤瓴投資擁有新江灣項(xiàng)目80%股權(quán)，而坤瓴投資的幕后股東就是信達(dá)地產(chǎn)（持股8.75%）、泰禾集團(tuán)（持股11.25%）和寧波匯融沁齊股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（持股80%）三家，而寧波匯融沁齊就是信達(dá)地產(chǎn)和泰禾共同出資設(shè)立的夾層基金。

信達(dá)地產(chǎn)的母公司則為中國(guó)信達(dá)，是中國(guó)四大資產(chǎn)管理公司之首，對(duì)接的是建設(shè)銀行，主營(yíng)收購(gòu)處理不良資產(chǎn)，信達(dá)地產(chǎn)是其旗下唯一上市地產(chǎn)平臺(tái)。

“信達(dá)地產(chǎn)是資產(chǎn)管理公司背景，而泰禾在打造高端樓盤(pán)上經(jīng)驗(yàn)較為豐富，產(chǎn)品線較為成熟。兩者可以說(shuō)是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。”在薛建雄看來(lái)，項(xiàng)目的資金和運(yùn)作條件都不錯(cuò)。

優(yōu)秀房企不僅要有錢(qián)，還能把花錢(qián)的節(jié)奏把控得好，涉及拿地計(jì)劃管理、市場(chǎng)預(yù)判、周期預(yù)判等。