記者 王海春 上海報(bào)道

從三月各地密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控至今天滿月，政府調(diào)控的方向由此前的需求端，轉(zhuǎn)向了供給端。

日前，北京、上海、杭州三個(gè)城市，先后出臺(tái)了土地出讓的新政策，對(duì)土地出讓中開發(fā)商自持的部分、商辦用地等細(xì)則，做出了更加詳盡而嚴(yán)格的規(guī)定。新政策下，房企拿地門檻將進(jìn)一步提高。一家大型房企華東區(qū)高管認(rèn)為，如果三四線土地?zé)岫炔粶p，不排除前述三城市的新政策可能會(huì)成為土地出讓的新樣板，向其他城市擴(kuò)圍。

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可表示，從兩會(huì)后各地密集出臺(tái)調(diào)控至今滿月，全國(guó)商品房銷售面積增速放緩，而投資與新開工面積相對(duì)平穩(wěn)，整體而言政策似已達(dá)到預(yù)期效果。

“部分開發(fā)商決定響應(yīng)政策、遵循定價(jià)要求，在增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性的同時(shí)收獲可觀利潤(rùn)。其他開發(fā)商則希望調(diào)控政策只是暫時(shí)措施，只待‘風(fēng)頭’一過再以更高價(jià)格出售。”簡(jiǎn)可認(rèn)為，在此背景下如住宅價(jià)格再次加速上漲，很可能會(huì)催生新一輪的調(diào)控政策。

三城一周連發(fā)新規(guī)

一周的時(shí)間里，北京、上海、杭州先后對(duì)土地出讓做出了新規(guī)。

4月24日杭州市國(guó)土局與杭州市住房保障局，聯(lián)合發(fā)布了開發(fā)商拍地的新規(guī)定。

在杭州這份對(duì)開發(fā)商自持商品房屋租賃的通知中明確指出，自4月24日起房企自持的商品房，應(yīng)全部用于對(duì)外租賃，不得進(jìn)行銷售或轉(zhuǎn)讓。在新的規(guī)定下，杭州不僅要求房企自持商品房的持有年限應(yīng)與土地出讓年限一致，還明確要求房企對(duì)外出租的單次租期，不得超過10年。

杭州為何要出臺(tái)對(duì)房企自持商品房年限及使用的規(guī)定？業(yè)界指出，原因在于開發(fā)商為了能在熱點(diǎn)城市拍到地，幾乎到了不計(jì)成本的地步。

一家咨詢公司高管指出，去年以來熱點(diǎn)城市在拍地環(huán)節(jié)，新增加了房企自持商品房的比例，意在拉長(zhǎng)房企投資周期和投資資金額，減少其杠桿率。該措施經(jīng)過一段時(shí)間的消化后，雖然很多地塊都對(duì)公建和自持做出了明確規(guī)定，但仍難抑制房企拿地?zé)崆椤?/p>

“一些項(xiàng)目出讓的時(shí)候，要求自持的比例相當(dāng)高。但為了能拿到地，開發(fā)商仍然拼搶得厲害。我有時(shí)也問開發(fā)商，項(xiàng)目自持比例這么高，公司拿什么做資金周轉(zhuǎn)，又如何盈利。”上海一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)高層表示，有開發(fā)商回答，可以把自持的部分做成其它產(chǎn)品，可以將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，還有的甚至說，現(xiàn)在拿地難度大，不考慮更多先拿了地再說。

杭州出臺(tái)土地新規(guī)前三天，上海也對(duì)土地使用做出了新規(guī)定。

據(jù)上海規(guī)土局4月21日對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地出讓的新規(guī)定，自今年4月10日起，在土地出讓合同中應(yīng)明確，辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公；而商業(yè)用地未經(jīng)約定，不得建設(shè)公寓式酒店。上海同時(shí)要求，辦公、商業(yè)的可售部分，應(yīng)以層為單元進(jìn)行銷售。

分析人士告訴記者，上海該規(guī)則是防止房企將商辦用地變?yōu)轭愖≌?xiàng)目，辦公樓的整層銷售，則減少了項(xiàng)目資金回籠的流動(dòng)性。“提高門檻，開發(fā)商拍地?zé)崆榭赡軙?huì)有所降低，有利于防止高價(jià)地的產(chǎn)生。”這位分析師說。

其實(shí)近期對(duì)土地出讓管理的新規(guī)，始于北京。杭州、上海對(duì)土地新規(guī)之前，北京4月20日首先在全國(guó)對(duì)土地出做出了示范樣本。

4月20日北京規(guī)土委同北京住建委等幾大部門，將聯(lián)合對(duì)在京建筑的使用功能展開核查。這場(chǎng)核查風(fēng)暴要求，對(duì)開發(fā)商違規(guī)將商辦項(xiàng)目改變?yōu)榫幼∮猛镜?，除了糾正、查處，甚至可以解除土地出讓合同、撤銷劃撥批準(zhǔn)文件收回土地。

價(jià)格上揚(yáng)約四成

北京、上海、杭州三城完善土地出讓新規(guī)，在業(yè)界看來與一季度土地市場(chǎng)熱度不減有關(guān)。雖然土地出讓數(shù)量降低，但一季度全國(guó)土地出讓金額卻出現(xiàn)了大幅上漲。

中指院數(shù)據(jù)顯示，前3個(gè)月全國(guó)成交樓板均價(jià)為4019元/平米，同比上漲幅度達(dá)55%。而住宅類用地的成交樓板均價(jià)為8483/平方米，同比上漲了四成。

易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱表示，一線城市的溢價(jià)率較去年已經(jīng)有所下降，但今年二三線，以及環(huán)一線的三四線熱點(diǎn)城市，土地價(jià)格漲勢(shì)大有與去年一線城市相媲美之勢(shì)。

“在政策持續(xù)調(diào)控態(tài)勢(shì)下，一二線城市房?jī)r(jià)雖然得到抑制，但房?jī)r(jià)仍處于高位。一季度地價(jià)上揚(yáng)，與開發(fā)商預(yù)期熱點(diǎn)三四線城市房?jī)r(jià)可能會(huì)上揚(yáng)有關(guān)。去年以來需求出現(xiàn)了新的變化，剛需持續(xù)向環(huán)一二城市的外圍城市外溢。”丁祖昱表示，隨著市場(chǎng)的變化，開發(fā)商認(rèn)為這些環(huán)一二線城市房?jī)r(jià)未來空間較大，因而投資的新熱點(diǎn)開始逐漸轉(zhuǎn)向這些城市。

三四線城市土地價(jià)格，不只與需求外溢有關(guān)。分析人士指出，不久前政府土地供應(yīng)的政策，可能會(huì)對(duì)部分城市產(chǎn)生利好。

四月初住建部和國(guó)土部發(fā)布的加強(qiáng)住房及用地供應(yīng)管理的通知中，兩部委要求各地合理安排住宅用地供應(yīng)，住宅供求矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市增加供應(yīng)規(guī)模，住宅用地供應(yīng)消化周期不足一年的城市要增加供地，消化周期超過3年的城市應(yīng)停止供地。

穆迪分析師黃哲認(rèn)為，中國(guó)政府采取的供給側(cè)新措施將對(duì)房企產(chǎn)生不同影響。

“土地供應(yīng)增加的城市房?jī)r(jià)增速將會(huì)放緩，房?jī)r(jià)增速放緩將對(duì)在這城市有項(xiàng)目的房企的毛利潤(rùn)率產(chǎn)生壓力。”黃哲表示，另一方面，在住宅庫(kù)存較高的三四線城市有運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的開發(fā)商則會(huì)受益，因?yàn)樾麓胧┫拗七@些城市增加土地供應(yīng)。

一家大型房企華東區(qū)高管向記者表示，一二線城市的庫(kù)存水平將維持在低位，雖然下半年可能會(huì)有小幅波動(dòng)，但房?jī)r(jià)將保持相對(duì)穩(wěn)定。

“地產(chǎn)行業(yè)的融資供應(yīng)將保持穩(wěn)定，房企將從去年全力在一線城市拿地，將投資重點(diǎn)向三四線轉(zhuǎn)移。而政府可能會(huì)加大在三四線城市的調(diào)控措施，同時(shí)為一二線城市的房?jī)r(jià)降溫，開發(fā)商接下來面對(duì)的壓力可能會(huì)比外界想像的要大。”前述房企人士說。