記者 王冰凝 陳小瑛 于玉金

“政府只要下定決心調(diào)控樓市，儲備的調(diào)控手段有的是。”對于2017年如同狂轟亂炸般密集向房地產(chǎn)市場開炮的樓市政策，一位業(yè)內(nèi)消息人士如此評價。

4月25日，中共中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。此次會議在談到房地產(chǎn)市場時，措辭發(fā)生微妙變化，“要加快形成促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制”。而在去年12月中央經(jīng)濟工作會議上的措辭還是“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制”；2017年的《政府工作報告》也指出，加快建立和完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。措辭的變化反映出政府對于目前房地產(chǎn)作為此輪周期調(diào)控的核心，長效機制的建立已是如箭在弦。

那么，到底什么才是中央所謂的房地產(chǎn)長效機制？

事實上，從北京“3·17”樓市新政開始，過去的一個月，房地產(chǎn)市場政策密集加碼，認(rèn)房又認(rèn)貸，限買也限賣，嚴(yán)厲史無前例。結(jié)果就是，在素有“金三銀四”之稱的樓市，今年則迎來了成交量與成交價雙跌，商住類項目更是直接被凍結(jié)。

調(diào)控高壓不減

4月25日召開的中共中央政治局會議顯然給了地產(chǎn)業(yè)一個新的信號，那就是樓市調(diào)控政策還有更狠的大招要持續(xù)出爐。

而在此之前，國家發(fā)改委副主任寧吉喆曾透露稱，房地產(chǎn)的區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性矛盾給宏觀調(diào)控提出了更高的要求，相關(guān)部門正緊鑼密鼓地研究制定保證房地產(chǎn)長期持續(xù)健康發(fā)展的長效機制，將對熱點城市房價上漲可能帶來的泡沫嚴(yán)加防范和調(diào)控，同時堅持三四線城市的去庫存政策。

盡管2016年出臺了“9·30”新政，但并未阻止房價以高歌猛進的態(tài)勢蔓延至2017年。直到今年3月17日，北京進一步升級樓市調(diào)控政策，實施“認(rèn)房又認(rèn)貸”。北京出臺有史以來的最嚴(yán)調(diào)控政策也掀起了全國范圍的跟進，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已有20余城實施了“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

在本輪調(diào)控中最大亮點當(dāng)屬在供給側(cè)的“限售”，盡管北京的“限售”指出企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，僅停留在企業(yè)層面，但其打開了2017年樓市調(diào)控“限售”的窗口，而隨后跟進的城市則進一步將“限售”延伸到個人層面，如廈門、杭州、福州、廣州等十多個城市。

易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進解釋說，買房后持有一定年限方可賣出，意味著持有房產(chǎn)的時間成本大幅提高，且短期轉(zhuǎn)手套現(xiàn)的可能性驟降。這就相當(dāng)于在一定時間范圍內(nèi)，凍結(jié)了房產(chǎn)的流動性，有利于打擊炒房客的投機情緒。

此外，此輪調(diào)控除上述措施外，還包括繼續(xù)提高首付比例、全面取消房貸優(yōu)惠、縮短貸款年限、打擊取締哄抬房價的不法中介機構(gòu)等內(nèi)容。

而此番調(diào)控潮的一個細(xì)節(jié)在于，樓市并不火熱、面臨去庫存任務(wù)甚至國家級貧困縣也紛紛涌入，諸如天水、贛州、滁州等城市，本面臨去庫存壓力，也紛紛限購。而國家級貧困縣安徽臨泉縣對房價緊急限制，在此番調(diào)控中也引發(fā)爭議。

從限購到限貸再到限賣，樓市調(diào)控不斷加碼，這場從熱點的一二線城市蔓延至三四線甚至貧困縣市的調(diào)控風(fēng)暴，正在慢慢凸顯威力。

新政滿月效果

“兩居和三居在新政前就已經(jīng)售完，只剩下了一居，而現(xiàn)在在售的少量兩居和三居的房源都是因為政策出臺后，業(yè)主資質(zhì)不夠或拿不出首付而清退出來的。該項目的均價目前每平米在68000元。”4月24日，當(dāng)《華夏時報》記者以購房者的身份來到北京大興區(qū)亦莊某售樓處時，售樓員對記者稱。

據(jù)該售樓員介紹，該項目的價格并未因新政的出臺而降價，記者在安居客網(wǎng)站上查詢該小區(qū)的房價顯示，4月份的價格為64471元每平方米，較3月份的58841元每平方米環(huán)比上浮8.56%。

此外，相比于鏈家和我愛我家等二手中介門店的門可羅雀，記者看到該售樓處還有零星的購房者陸續(xù)來看房，而該項目的推廣人員稱，目前來看房的人少了許多，2016年下半年到新政出臺前的售房期間內(nèi)，售樓處都是熙熙攘攘。

與新房情況相比，二手房則境遇慘淡。

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，新政滿一個月來看，北京商品住宅成交量已下滑21%，尤其是進入4月份之后，成交下滑尤其明顯；4月1日-16日北京商品住宅僅實現(xiàn)成交1106套，相比上月同期減少66%，相比去年同期更是出現(xiàn)79%的下滑。而據(jù)云房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，從3月17日到4月17日，北京商辦類簽約800套，相比之前跌幅超過九成，整體商辦市場接近冰封。

而北京二手房的價格也開始松動，在南三環(huán)外的鏈家門店，其店長對記者介紹稱，一小區(qū)61.65平米的兩居室原報價390萬元，在4月2日，將價格下調(diào)14萬至376萬元。該店長表示，著急出售的業(yè)主會根據(jù)目前市場的行情調(diào)低價格，幅度目前在10萬-20萬元之間。

不過，值得注意的是，近期北京市新房成交均價仍在上漲。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年4月17日至4月23日，北京市商品房成交均價48171元/㎡，環(huán)比上漲13.73%。

除了北京外，廣州、深圳、上海等區(qū)域樓市也在政策傳導(dǎo)期中悄然生變。

4月23日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會主任顧金山在接受媒體采訪時介紹稱，一方面，“滬九條”、“滬六條”及信貸新政效果明顯，一季度上海房地產(chǎn)交易“量縮價平”，新建商品房銷售面積下降32.6%；另一方面，政府主導(dǎo)的上海市住房保障體系打下了重要基礎(chǔ)，并表示上海未來一段時間內(nèi)房價與房地產(chǎn)市場將總體保持平穩(wěn)。

根據(jù)房天下監(jiān)控各區(qū)在售樓盤報價顯示，廣州新政出臺后，39個在售樓盤中，有12個樓盤是價格平穩(wěn)，沒出現(xiàn)價格上漲，27個樓盤出現(xiàn)價格上調(diào)，沒有1個樓盤出現(xiàn)價格下調(diào)；其中，番禺有個樓盤漲幅高達(dá)43%。

廣州業(yè)內(nèi)人士對記者說，一般政策傳導(dǎo)期半年，開發(fā)商硬扛期半年，等房價下跌預(yù)計要到明年下半年。

長效機制猜想

對于房地產(chǎn)長效機制將包含哪些內(nèi)容？業(yè)內(nèi)專業(yè)人士可謂眾說紛紜。

4月中旬，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2017年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》強調(diào)，要健全購租并舉的住房制度，加快培育和發(fā)展住房租賃市場，加快建立和完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所房地產(chǎn)研究室副主任劉衛(wèi)民分析稱，中央預(yù)計要把諸如信貸政策等短期政策與長期政策結(jié)合起來，現(xiàn)在是一個很好的時間窗口。

聯(lián)訊證券董事總經(jīng)理李奇霖、聯(lián)訊證券研究院宏觀組張德禮認(rèn)為，長效機制的內(nèi)容可能包括人地掛鉤、動態(tài)調(diào)整土地供應(yīng)、棚改貨幣化安置。而易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進、交行金融研究中心高級研究員夏丹則指出，該機制內(nèi)容或涉及房地產(chǎn)稅、70年產(chǎn)權(quán)、限購政策的定位、租賃市場的發(fā)展、土地市場的供應(yīng)規(guī)則。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)則認(rèn)為，長效機制中最重要的機制就是盤活存量，更多地發(fā)揮存量市場的作用，把不同產(chǎn)權(quán)屬性的房屋最大程度地流通或使用，尤其是非商品房的流通；把老舊住宅循環(huán)再生利用，從更廣泛的渠道釋放更多的供給，這才是最根本的長效機制。

對于存量房市場，鏈家集團董事長左暉認(rèn)為，按2016年的市值來估算，中國存量住房共有2.2億套左右，保守估計，市場價值超過200萬億元，但今天存量物業(yè)的流通率大概只有2%，中國房地產(chǎn)發(fā)展的前景應(yīng)該更多依賴于整個存量怎么盤活。

“在這么大存量的情況下，中國應(yīng)盡快推進整個房地產(chǎn)稅的改革，通過持有稅能夠讓中國的資產(chǎn)流通，讓大家不要炒房子，讓房子回歸居住的屬性。”左暉認(rèn)為。