近期，有小米員工透露，萬科利用永豐地塊和小米合作建房一事，因?yàn)楸O(jiān)管等方面的原因限制已經(jīng)擱置。

此前，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，萬科永豐自持地塊項(xiàng)目，小米公司內(nèi)部已經(jīng)全員自愿認(rèn)購登記。

隨后的4月14日，北京市住建委和規(guī)土委發(fā)文要求開發(fā)商自持商品住房持有年限與土地出讓年限一致、最長(zhǎng)租期不得超過10年、不得以租代售。

對(duì)此，小米官方稱，并沒有聽說雙方合作建房相關(guān)事宜，也不存在被叫停說法。北京萬科方面也否認(rèn)雙方存在合作建房事宜，僅表示獲得永豐地塊后，萬科曾向包括小米在內(nèi)的多家高新技術(shù)企業(yè)進(jìn)行調(diào)研，調(diào)研期間，北京萬科根據(jù)永豐地塊土地價(jià)格、建安成本和相關(guān)稅費(fèi)測(cè)算后，獲得每平方米5.5萬元最低成本價(jià)，雙方合作建房系小米部分員工誤讀。

在官方要求下，萬科和小米合作建房原有模式已無可能。北京萬科方面進(jìn)一步表示，永豐自持地塊未來開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，目前仍處于內(nèi)部規(guī)劃、討論階段，近期也沒有就相關(guān)方面內(nèi)容進(jìn)一步對(duì)外披露的計(jì)劃。“萬科會(huì)嚴(yán)格遵循北京市政府相關(guān)部門對(duì)企業(yè)自持商品住房相關(guān)要求”。

其實(shí)，不僅是萬科，包括中糧、保利、首開、龍湖等開發(fā)商也在近期通過招拍掛獲得自持比例不等的土地；不僅是北京，包括上海和杭州等地也對(duì)開發(fā)商自持商品租房作出“不得銷售或轉(zhuǎn)讓、全部對(duì)外租賃”等要求。

獲得自持地塊的開發(fā)商拿地、建安等成本如何收回？租金是否能否覆蓋成本？自持項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)營(yíng)模式等問題值得關(guān)注。

持有的尷尬

從2016年底至今，北京累計(jì)出讓8個(gè)自持地塊，這些自持地塊未來如何運(yùn)營(yíng)，部分開發(fā)商表示目前仍沒有可對(duì)外公開的商業(yè)模式和操作路徑。“沒有出路。”對(duì)北京8個(gè)自持地塊，中原地產(chǎn)北京市場(chǎng)總監(jiān)張大偉給出了這樣的答案，“自持地塊出來后，我們也和包括開發(fā)商、融資機(jī)構(gòu)、政府部門和市場(chǎng)方面做了溝通，從目前來看，這些自持地塊基本沒有出路。”

首先，目前國內(nèi)租金收益率太低，不能覆蓋資金成本，開發(fā)商難以收回成本，“現(xiàn)在租金收益率1%-2%，最高也就3%，遠(yuǎn)低于融資成本，無論怎么測(cè)算都是賠錢的。”張大偉表示，除非租金暴漲，“從現(xiàn)在來看，基本沒有可能”。

其次，由于企業(yè)自持商品住房要求開發(fā)商持有年限與土地出讓年限一致，不能轉(zhuǎn)讓，一定程度也限制了間接變現(xiàn)的渠道，比如開發(fā)商以自持項(xiàng)目抵押融資進(jìn)行投資實(shí)現(xiàn)收支平衡，“這個(gè)渠道也行不通，因?yàn)椴荒苻D(zhuǎn)讓限制了流通，銀行也只能以租金收益評(píng)估，而不能以物業(yè)交易價(jià)評(píng)估。”張大偉如是認(rèn)為。

通常情況下，持有型物業(yè)還可以通過資產(chǎn)證券化方式變現(xiàn)，上海百瑞資產(chǎn)董事長(zhǎng)張?jiān)普J(rèn)為，近年房?jī)r(jià)不斷上漲的過程中，造成房?jī)r(jià)和土地價(jià)格過高，使得租金收益率較低，開發(fā)商自持商品住房資產(chǎn)證券化通道被堵，所以“自持商品住房基本是死路一條”。

高和資本執(zhí)行合伙人周以升表示，與商業(yè)地產(chǎn)相比，商品住宅租金收益較低，僅靠租金顯然難以覆蓋成本，“像北京租金收益率是1.88%，上海是1.9%，我們做商業(yè)地產(chǎn)證券化最低成本是3.3%，這也覆蓋不了，更何況住宅也不可能做到3.3%。”

在周以升看來，從現(xiàn)實(shí)情況來看，租金在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再上漲兩倍到三倍的情況下，自持商品住房才能基本達(dá)到資產(chǎn)證券化成本線，“這個(gè)短期內(nèi)基本沒有可能，在租金不能達(dá)到要求情況下，是不是通過房?jī)r(jià)下跌來提高租金收益率？這也是一種可能。”

張?jiān)圃趧?chuàng)辦百瑞資產(chǎn)之前，曾在摩根工作了20年，以他的經(jīng)驗(yàn)來看，近年房?jī)r(jià)上漲有較大的非理性因素，是不正常的，在當(dāng)前嚴(yán)厲限購條件下，房?jī)r(jià)存在下跌的可能和空間，“即便未來房?jī)r(jià)下跌了，這些自持房能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)證券化，但原來高價(jià)拿地的項(xiàng)目還是無解。”

不過，中信建投宏觀策略總監(jiān)蔣果表達(dá)不同看法，他認(rèn)為自持租賃型商品房可以把租金做成證券化產(chǎn)品，“但具體項(xiàng)目還得具體看待，需要在剔除一切杠桿后進(jìn)行。”不過，以現(xiàn)有租金收益率來看，租金證券化后依然難以覆蓋前期成本。

探索未來商業(yè)模式

對(duì)開發(fā)商獲取自持商品住房項(xiàng)目的初衷，周以升和張?jiān)凭J(rèn)為，由于此前北京市政府并沒有對(duì)自持土地出臺(tái)相關(guān)使用細(xì)則，一些開發(fā)商試圖通過變相銷售來回收成本。

但是隨著以租代售等變相銷售通道全部被封堵，未來自持商品住房只能用來對(duì)外租賃，張大偉認(rèn)為，此前開發(fā)商競(jìng)相獲取自持商品住房地塊，不排除通過變相銷售實(shí)現(xiàn)快速回籠資金考量的可能，但現(xiàn)在這一可能已經(jīng)被堵死。

在張大偉看來，隨著土地出讓自持比例越來越高，未來企業(yè)自持商品住房租賃會(huì)成為一種趨勢(shì)和一個(gè)新的市場(chǎng)，“我覺得更大的意義在于，這些大開發(fā)商通過拿自持地塊，為未來租賃市場(chǎng)的開發(fā)模式、商業(yè)模式作嘗試和探索，以后租賃市場(chǎng)很可能成為開發(fā)商的主流市場(chǎng)。”

未來五年內(nèi)，北京市計(jì)劃保障150萬套住房供應(yīng)，其中產(chǎn)權(quán)類100萬套，租賃住房50萬套。2017年計(jì)劃建設(shè)住房30萬套，其中產(chǎn)權(quán)類住房20萬套，租賃住房10萬套。也就是說，未來5年內(nèi)，北京市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，租賃類比例占到三分之一。

在贛南蘇區(qū)振興發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金董事長(zhǎng)陳士則看來，當(dāng)初國家進(jìn)行第一次房改時(shí)，就實(shí)施兩條腿走路，一條是現(xiàn)在商品房市場(chǎng)，一條是以滿足群眾基本住房需求的保障房，為此專門成立中房集團(tuán)用來開發(fā)保障類住房。

但在實(shí)際發(fā)展中，形成商品房一支獨(dú)大的局面，保障類商品房供應(yīng)市場(chǎng)一直沒有發(fā)展起來，直到十八大后才重新開始重視保障類住房建設(shè)，“現(xiàn)在房?jī)r(jià)這么高，大部分人都買不起房了，也應(yīng)該回歸商品房和保障類住房?jī)蓷l腿走路的時(shí)候了”。

周以升也認(rèn)為，在往年房?jī)r(jià)上漲過程中，政府和開發(fā)商是最大受益者，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)都是以高周轉(zhuǎn)為主的三高格局，在現(xiàn)有政策條件下，原來的模式已經(jīng)難以為繼，“政府和開發(fā)商也應(yīng)該拿出一部分利潤(rùn)支持發(fā)展租賃市場(chǎng)，同時(shí)也為自己開辟一條新的道路”。

哪些企業(yè)拿了自持地

截至目前，北京累計(jì)成交了8個(gè)自持地塊，其中開發(fā)商100%自持地塊有4幅，3幅位于海淀區(qū)，1幅位于大興區(qū)；開發(fā)商70%自持地塊有4幅，大興區(qū)2幅，房山區(qū)和平谷區(qū)各1幅，這些地塊均要求開發(fā)商自持對(duì)外租賃。

2016年11月17日，中糧地產(chǎn)、首創(chuàng)和天恒聯(lián)合體以57.6億元價(jià)格獲得位于海淀永豐20號(hào)地塊，占地面積84241.639平方米，建筑面積控制在183336平方米內(nèi)。要求開發(fā)商100%自持住宅、10%自持商業(yè)。

海淀永豐18號(hào)、19號(hào)兩個(gè)地塊于2016年12月1日被萬科和萬科住總聯(lián)合體獲得。其中10號(hào)地塊用地面積為 83549.617平方米，建筑面積控制在138825平方米內(nèi)，成交價(jià)50億元；19號(hào)地塊用地面積85584.572　平方米，建筑面積控制在162894平方米內(nèi)，成交價(jià)59億元。兩幅土地要求企業(yè)100%自持。

當(dāng)天，另一幅位于大興區(qū)黃村100%自持地塊被中鐵地產(chǎn)以36.75億元摘取，用地面積為51970.987平方米，建筑面積控制在135275平方米。4幅100%自持地塊全部在2016年底成交。

另外，2017年北京還成交4幅開發(fā)商自持70%地塊。2017年1月26日，河北眾美地產(chǎn)以3.9億元價(jià)格在房山區(qū)獲得1幅用地面積為15224　平方米住宅混合公建土地，建筑面積控制在2627平方米。除去回遷房外，要求開發(fā)商自持70%。

同一時(shí)間，保利、首創(chuàng)、首開和龍湖聯(lián)合體以17.28億元價(jià)格取得位于平谷區(qū)金海湖1幅住宅用地，用地面積為151600平方米，建筑面積控制在153116平方米，自持商品住房面積為該宗地居住用途建筑面積比例的70%。

另外兩幅位于大興區(qū)舊宮的土地均于2017年4月13日被首開、中海、保利和龍湖聯(lián)合體取得，其中一幅用地面積為66379.53　平方米、建筑面積控制在146035平方米，成交價(jià)為57.4億元；另一幅用地面積為85956.89　平方米、建筑面積控制在182033平方米，成交價(jià)格為69.8億元。

這些獲得自持地塊的企業(yè)主體中，除了河北眾美地產(chǎn)單獨(dú)獲得一幅土地，龍湖參與兩幅土地外，其他開發(fā)商均有國資背景，其中中糧、中鐵、保利、中海4家開發(fā)商均為央企，首創(chuàng)、首開、住總和天恒為北京市內(nèi)國有企業(yè)，萬科為深圳市國企控股。

北京之外，上海和杭州等城市也在開發(fā)商自持商品住房方面進(jìn)行嘗試，雖然自持規(guī)模、自持年限、自持比例不及北京，但結(jié)合2016年“930”到2017年“317”限購政策陸續(xù)出臺(tái)，意味著房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷一場(chǎng)變革，正如張大偉所言，未來企業(yè)自持租賃型將會(huì)是一個(gè)重要趨勢(shì)。

繼北京出臺(tái)企業(yè)自持商品住房相關(guān)政策后，4月24日，杭州市住建和國土部門也聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于杭州市企業(yè)自持商品房屋租賃管理有關(guān)問題的通知》，其內(nèi)容和思路基本與北京一致。

在這種背景下，自持租賃型商品住房如何開發(fā)、運(yùn)營(yíng)，通過什么方式回籠資金和盈利，不僅關(guān)系著獲得自持地塊企業(yè)的自身利益，也關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)變革轉(zhuǎn)型路徑。