原標(biāo)題：樓市"定向加息"真的來了 房價跌了嗎？

從銀行和中介處獲悉，北京地區(qū)新房、二手房房貸政策再次收緊。自5月1日起，部分銀行的新房、二手房的首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。

這條消息意味著：央行針對樓市的“定向加息”已經(jīng)拉開了序幕。

什么是定向加息？

所謂“定向加息”，有兩重含義：

第一，由于各城市樓市情況不同，所以全國實施了“分城施策”的調(diào)控手段。北京這類熱點城市，將受命針對樓市加息；

第二，同一個城市，針對不同檔次的購房者，也將實施不同的利率。

而這種針對特定城市、特定購房人群的加息和差異化利率，未來極有可能在全國推廣。因為三四線城市去庫存仍然在進(jìn)行，全面加息涉嫌“一刀切”。定向加息之后，享受不同檔次利率的購房者，其利息支出將差距巨大。

比如同樣貸款300萬元，時間為20年，采用等額本息還款方式：

①如果享受貸款利率85折優(yōu)惠，則月還款為18441元，累計總還款442.6萬元；

②如果按照貸款利率基準(zhǔn)利率，則月還款為19633元，累計總還款為471.2萬元；

③如果按照貸款利率上浮20%，則月還款為21286元，累計總還款為510.9萬元。

最低和最高的月供差距達(dá)到2845元，總還款差距達(dá)到68.3萬元。而且，未來如果央行不斷加息，1.2倍利率的“手銬”你要一直戴下去。

可見“定向加息”對于樓市的殺傷力極大。這種做法，很有可能成為“樓市調(diào)控長效機(jī)制”的組成部分。“房子是用來住的，不是炒的“！悄然之間，國家從供給側(cè)（增加土地供應(yīng)）和需求側(cè)（從資金方面抑制炒房需求）兩端，扼住了樓市咽喉。

北京13個區(qū)8個下跌 近七成二手房業(yè)主降價

從“處女貸”、“離婚貸”、“學(xué)區(qū)房新政”，增加土地供應(yīng)，以及對商辦物業(yè)的毀滅性打擊，到“樓市定向加息”……北京樓市調(diào)控不斷升級！

北京樓市行情也正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)：

據(jù)悉，北京部分二手住宅出現(xiàn)降價，同一樓盤中個別房源降價幅度超過10%；多家大牌二手房中介關(guān)閉了一些自家門店。數(shù)據(jù)顯示，4月第二周，降價業(yè)主占比上升至66.9%，是自2016年以來的最高水平。

數(shù)據(jù)顯示：北京13個區(qū)中有8個區(qū)的房屋均價已下跌，東城區(qū)、西城區(qū)、石景山、朝陽、豐臺、通州房價均價下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%，其中在鏈家系統(tǒng)內(nèi)成交量排名前20小區(qū)已有9個小區(qū)房價下跌，如新龍城、加州水郡、蘋果派房價已下跌8.2%、5.1%、3%。個別房源降價400萬元。

其他城市房價情況如何？

上海：在調(diào)控政策的持續(xù)作用下，上海房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)快速上升的勢頭。數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價格環(huán)比2月下跌了0.1個百分點。

深圳：自從去年11月份以來，深圳新房的成交量已經(jīng)連續(xù)5個月下滑，其中，3月份月度成交量803套，創(chuàng)下2011年9月有數(shù)據(jù)以來的新低。此外，深圳房價也在下降，從去年10月開始，價格環(huán)比指數(shù)已經(jīng)連續(xù)負(fù)增長5個月。

在嚴(yán)調(diào)控下，樓市“入冬”遠(yuǎn)不止這些城市，三四線部分城市也在跟進(jìn)。

學(xué)區(qū)房不再一天一價

11平方米平房過道叫賣150萬元，不惜“假離婚”也要擠進(jìn)北京東、西城倒騰學(xué)區(qū)房……焦慮的家長們，既是學(xué)區(qū)房價格節(jié)節(jié)攀升的受害者，又是重要推手。

在今年春節(jié)后，北京開始嚴(yán)控學(xué)位房。措施主要有兩個方面：

第一，是搞大學(xué)區(qū)制，區(qū)內(nèi)抽簽獲得學(xué)位，讓更多的小區(qū)來攤薄“學(xué)位紅利”；空掛戶、集體戶、戶口掛靠等情形，不能獲得學(xué)位。

第二，收緊學(xué)位房的定義，過道房、車庫房，及租住違法建設(shè)房屋、辦公用房、地下室、多人合租等情形，均不作為入學(xué)資格條件。

學(xué)位房中有一種最詭異的房型——“過道房”。對于“過道房”，今年3月北京的最新規(guī)定稱：

一律不能辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、不準(zhǔn)上戶口、不作為入學(xué)資格；平房的“過道”應(yīng)在不動產(chǎn)登記中標(biāo)注；嚴(yán)控住宅平房一間擅自分割為多間的行為。有媒體報道，上述規(guī)定已經(jīng)在海淀區(qū)實施。至于其他區(qū)，也肯定不能例外。

這種學(xué)區(qū)房、學(xué)位房的調(diào)控殺傷力不容小覷。以“過道房”為例，新政全面實施之后，這類“房子”首先失去了學(xué)位，其次不能轉(zhuǎn)移登記，不能落戶口。如此一來，一平米15萬元的單價，或腰斬一半。