在陸續(xù)出臺的一系列調(diào)控政策之下，熱點城市樓市降溫明顯，但個別城市亦有調(diào)控后房價“補漲”跡象。業(yè)內(nèi)人士認為，當前全國商品房成交量同比增速已呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，未來樓市調(diào)整速度料加快，熱點區(qū)域的房價拐點可能在下半年出現(xiàn)。

熱點城市陸續(xù)開始降溫

5月1日中午，在北京南五環(huán)一處樓盤的售樓處，某售樓員告訴中國證券報記者，該樓盤主要是大戶型，客戶大多是“賣一買一”的改善型需求，而且二套房的利率上調(diào)到基準利率的1.2倍，首付比例也調(diào)到了80%，受調(diào)控政策的影響比較大。因此，五一假期來看房的客戶不多。

在半個多小時內(nèi)，中國證券報記者只看到一組購房人來看房。該售樓員表示，目前樓盤價格保持穩(wěn)定，沒有打折或特價房等促銷打算。后續(xù)還有新盤將對外銷售，價格應該不會有太大變化。

在此輪樓市調(diào)控收緊過程中，北京的收緊力度最大，樓市成交萎縮態(tài)勢已很明顯。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，4月北京二手住宅市場量價齊跌，全市二手住宅共完成網(wǎng)簽16902套，環(huán)比3月的25952套減少35%，同比2016年4月的26374套減少36%；成交均價環(huán)比轉降，跌幅達6%。

在二線熱點城市，樓市降溫態(tài)勢也有所體現(xiàn)。南京的房屋中介人員告訴中國證券報記者，去年五月以來南京房價是直線拉升，現(xiàn)在情況不同了，價格平穩(wěn)。在南京市房地產(chǎn)交易登記中心，前來辦理業(yè)務的某購房人說：“現(xiàn)在炒房比較難，好多人沒資格，并且新入市的樓盤也比較多。因為調(diào)控肯定會越來越嚴，不敢輕易下手。”

“未來會不會出臺新的政策，還要看五六月份市場的變化。如果市場繼續(xù)供不應求，炒房的熱情不變，參考其他城市措施和南京實際情況，南京政策有進一步從嚴調(diào)整的空間。”網(wǎng)尚研究機構研究員虞珠指出，比如提高首付比例、限制交易時間等等。

南京市統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，一季度全市商品房銷售面積234.87萬平方米，同比下降30.8%，降幅比1-2月收窄5.6個百分點。商品房銷售額396.5億元，同比下降25%，降幅比1-2月收窄14.5個百分點。去年下半年以來，受房地產(chǎn)新政和同期基數(shù)影響，全市商品房銷售面積增幅持續(xù)下降，今年1-2月下降幅度達到36.4%，三月份樓盤加推，降幅有所收窄。

調(diào)控有進一步收緊空間

對于近期房價仍有一定漲幅的城市，業(yè)內(nèi)人士預期調(diào)控有繼續(xù)收緊的可能。以西安為例，西安市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一季度，全市商品房銷售面積354.14萬平方米，同比增長25.4%；商品房銷售額264.55億元，同比增長52.3%。

位于西安北郊的某樓盤在五一期間并無現(xiàn)房。五一后開盤，標價在7800元/平方米至8000元/平方米，前期則是7200元/平方米。有售樓員介紹，春節(jié)后至今，很多樓盤的房價都有不同程度上漲。

實際上，西安早在4月中旬就已頒布樓市新政。明確商業(yè)貸款首套房首付不低于30%，二套房不低于40%，三套不能貸款。限購區(qū)域內(nèi)買的商業(yè)住房及二手住房，需取得不動產(chǎn)權證書后滿2年方可上市交易（買賣、贈與）。

五一假期前，西安市房管局暫停了萬科集團所屬公司開發(fā)的12個項目的網(wǎng)簽銷售，暫停受理其新項目的預售許可申請。同時，也暫停了與上述項目相關的西安世聯(lián)投資咨詢有限公司、陜西合富輝煌地產(chǎn)顧問有限公司、西安創(chuàng)典全程地產(chǎn)顧問股份有限公司在西安市的代理銷售活動。

“西安樓市當前之所以呈現(xiàn)出這樣的特點，主要有兩個原因。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，一是外溢因素，比如周邊鄭州等城市收緊購房政策，投資、投機需求開始進入西安市場，對房價上漲或有一定推動作用；二是市場預期，政策持續(xù)調(diào)控使得后續(xù)繼續(xù)收緊的預期強化，尤其是在商業(yè)銀行貸款方面。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認為：“西安樓市一直以來處于去庫存的階段?，F(xiàn)在在供求改善后迎來補漲。當然，也有外部投資者看到西安在目前各個省會中價格相對較低，處于具有投資價值的價格洼地之一。因此，內(nèi)外因素拉動造成了價格上漲。”

嚴躍進表示，房價的上漲是由于各種因素造成的。比如，即便是全國實現(xiàn)限購，但也主要是針對當?shù)爻鞘?，還未在全國范圍內(nèi)全面實行。但資金流動具有一定隨意性，只是目前還達不到對購房資金進行管控。

“未來在新房和二手房市場都有調(diào)控繼續(xù)收緊的空間。”劉策認為，比如，提高首付、提高契稅等。

跳出房地產(chǎn)周期“怪圈”

“近期房地產(chǎn)市場延續(xù)降溫，新房和二手房成交量均下滑，房地產(chǎn)調(diào)控升級后效果不錯。”國信證券分析師董德志表示，根據(jù)大部分熱點和非熱點城市的銷售數(shù)據(jù)，4月以來新房和二手房銷量同比下滑較明顯。

首創(chuàng)證券分析師王劍輝表示，當前全國商品房成交量已經(jīng)出現(xiàn)同比增速下滑，考慮當前的信貸環(huán)境以及調(diào)控政策的空前力度，調(diào)整速度會有所加快，但是價格回落依然可能在下半年才會出現(xiàn)。期間注意觀察成交量負增長月份的出現(xiàn)，可能是價格調(diào)整的關鍵時點，短期內(nèi)不排除針對二手房調(diào)控升級的可能。

從目前來看，房地產(chǎn)政策收緊的效應正在延續(xù)。愛建證券研究員劉孫亮表示，受到政策的限制，房價震蕩以及成交量萎縮是大勢所趨。但與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨去庫存的壓力，房地產(chǎn)行業(yè)未來將依舊保持去庫存的政策主線，房價在“實質”下跌后，短期內(nèi)將維持震蕩態(tài)勢。

“下半年可能出現(xiàn)回調(diào)，周期怪圈能否打破有待觀察。”東吳證券分析師丁文韜表示，繼限購和限貸政策出臺之后，3月以來全國已有14個城市發(fā)布住房“限賣”政策，通過一定年限的限制轉讓政策可以有效地打擊投機行為。預期隨著更多城市加入調(diào)控再升級行列，短周期內(nèi)的房地產(chǎn)市場回調(diào)很可能在下半年出現(xiàn)。丁文韜表示，政策周期性的“松緊”變化只能作為短期內(nèi)的應急手段，如果想要真正跳出房地產(chǎn)周期的“怪圈”，還是需要看到真正的長效機制。