原標(biāo)題：“一房二賣(mài)”不講究先來(lái)后到

面對(duì)“日新月異”的房?jī)r(jià)，房屋買(mǎi)賣(mài)幾乎成了商品交易的誠(chéng)信“黑洞”，一房二賣(mài)、一房多賣(mài)屢見(jiàn)不鮮。對(duì)于此類(lèi)糾紛，很多人都直覺(jué)認(rèn)為：先買(mǎi)房人享有優(yōu)先購(gòu)房權(quán)，后買(mǎi)房人的合同應(yīng)無(wú)效。但市二中院日前表示：這還真不一定，房屋買(mǎi)賣(mài)不講究先來(lái)后到。

九成案件系二手房交易

法院統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，95%以上的“一房二賣(mài)”案件由二手房交易引發(fā)，原因在于二手房交易周期長(zhǎng)，在這一過(guò)程中，房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)大幅上漲，賣(mài)房人出現(xiàn)后悔心理，認(rèn)為即使賠償先買(mǎi)房人定金，再賣(mài)房仍有賺頭。

因此，此類(lèi)案件原告幾乎全是先買(mǎi)房人，對(duì)于訴求，有的先買(mǎi)房人要求確認(rèn)賣(mài)房人與后買(mǎi)房人簽訂的合同無(wú)效，繼續(xù)履行與自己簽訂的合同，交付房屋；有的是要求解除合同，要求賣(mài)房人返還購(gòu)房款并支付包括房屋漲價(jià)損失在內(nèi)的巨額違約賠償。“要錢(qián)”和“要房”所占比例相當(dāng)，大致各占50%。

此外，法官分析認(rèn)為，目前“一房二賣(mài)”的情況，賣(mài)房人違約成本較低。因?yàn)槲覈?guó)民事案件中的違約金僅以補(bǔ)償守約方的實(shí)際損失為限，合同約定的違約金過(guò)分高于實(shí)際損失的當(dāng)事人可以申請(qǐng)法院調(diào)整減少。因此，在賣(mài)房人“一房二賣(mài)”構(gòu)成違約的情況下，法院往往僅判決其向買(mǎi)房人支付與房屋差價(jià)損失相當(dāng)?shù)倪`約賠償，相當(dāng)于賣(mài)房人把“多賣(mài)的錢(qián)”賠了出去。因此很多情況下，賣(mài)房人可能并沒(méi)有遭受與守約相比額外的利益損失或者懲罰。

誰(shuí)先過(guò)戶房產(chǎn)歸誰(shuí)

后買(mǎi)房人的合同是否能被法院認(rèn)定無(wú)效呢？

法官介紹，大多數(shù)案件中，后買(mǎi)房人對(duì)賣(mài)房人“一房二賣(mài)”的行為不知情，屬于善意第三人。而在個(gè)案審判中，法院既有把房屋判給先買(mǎi)房人的，也有把房屋判給后買(mǎi)房人的，并非單純根據(jù)“先來(lái)后到”的合同簽訂順序確定房屋的歸屬。

根據(jù)最高法院、市高級(jí)法院相關(guān)的規(guī)定，司法實(shí)踐形成的“一房二賣(mài)”糾紛物權(quán)保護(hù)順位規(guī)則為：已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，辦理登記的買(mǎi)受人權(quán)利優(yōu)先；均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記但已交付房屋的，實(shí)際合法占有房屋的買(mǎi)受人權(quán)利優(yōu)先；既未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記亦未交付房屋的，應(yīng)當(dāng)綜合實(shí)際支付購(gòu)房款等合同的履行情況、合同訂立先后等因素，公平合理予以確定；后買(mǎi)房人在簽訂合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋已被其他人購(gòu)買(mǎi)的而惡意辦理登記的，權(quán)利不得優(yōu)先于先買(mǎi)房人。

預(yù)告登記制度能保住房子

法官提示買(mǎi)房人：善用預(yù)告登記制度。當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋合同后，無(wú)法立即辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可以申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。因此，預(yù)告登記能夠排除賣(mài)房人將房屋過(guò)戶給其他人的可能，保障買(mǎi)房人將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)。

買(mǎi)房人還應(yīng)注意審查房屋的權(quán)利狀態(tài)，查明房屋是否存在抵押、共有權(quán)人是否同意出售、是否存在訴訟或法院查封等權(quán)利受限情況；并實(shí)際勘察房屋實(shí)際占有使用情況，注意查看房屋是否被他人占用、是否出租甚至是否存在他人戶口。這樣做，不但能夠排查房屋的權(quán)利瑕疵等風(fēng)險(xiǎn)隱患，還能夠表明盡到合理注意義務(wù)，是善意、真實(shí)的購(gòu)房人，維權(quán)也會(huì)有更大的勝訴可能。