每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 舒曼曼    

每經(jīng)實習(xí)記者 舒曼曼

5月3日，《每日經(jīng)濟新聞》記者從上海證券交易所（以下簡稱上交所）公司債券項目信息平臺獲悉，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)有限公司（以下簡稱萬達商業(yè)）2016年10月份在上交所申請發(fā)行不超過300億元的公司債，時隔半年后，顯示最新狀態(tài)為“已接收反饋意見”。

上述發(fā)債申請自2016年10月14日開始，直到2017年4月28日，項目動態(tài)一欄顯示“已接收反饋意見”，此前上交所已對其此次發(fā)債發(fā)函問詢，其曾做過一次答復(fù)，而這次所顯示的最新狀態(tài)，意味著上交所已收到其答復(fù)材料。

萬達商業(yè)上述發(fā)債能否順利通過，暫不得而知。但從目前已有案例來看，在樓市從嚴的調(diào)控背景下，即便是一些已通過交易所審核的公司債，仍有不少未能發(fā)行，因為這些房企所涉及的小公募類公司債須獲得證監(jiān)會進一步審核，而此類審核要更嚴一些。

資金將全部用于償還借款

從募集說明書來看，萬達商業(yè)本次債券募集的300億元將全部用于償還公司金融機構(gòu)借款，包括銀行貸款、信托貸款及其他金融機構(gòu)借款。截止到2016年末，該房企部分待償還金額合計499億元，待募集資金到賬后，將根據(jù)實際情況先后償還其中的300億元。

從上述問詢與答復(fù)材料來看，當(dāng)前交易所對房企發(fā)債申請的審核依然較為嚴格。

2016年10月28日，深交所下發(fā)了《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類的函》，該文件明確了對房地產(chǎn)業(yè)采取“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評價”的分類標(biāo)準(zhǔn)。

上述基礎(chǔ)范圍所涉及的發(fā)行人應(yīng)資質(zhì)良好、主體評級在AA及以上，是能夠嚴格執(zhí)行國家房地產(chǎn)政策和調(diào)控政策的房企，包含以下4種類型：

（1）境內(nèi)外上市房企；

（2）地產(chǎn)央企；

（3）省級政府（含直轄市）、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房企；

（4）中房協(xié)前100名的其他民營非上市房企。

滬、深交易所還針對房企發(fā)債做出了明確要求：房企募集到的資金不能用于拿地。

回顧萬達商業(yè)2015年8月和2016年4月份的前兩次窗口期發(fā)債，申請均不超過一個月便通過。

去年，龍湖地產(chǎn)、招商蛇口等一線優(yōu)質(zhì)房企中，擬發(fā)公司債也有被終止的先例。中國工商銀行投資銀行部房地產(chǎn)首席分析師柳陽向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前來看，不排除交易所控制的原因。上交所之所以控制，主要是因為2015-2016年公司債發(fā)行過多，企業(yè)杠桿率上升過快。在未來，房企發(fā)行公司債或?qū)⒃絹碓诫y，極個別類似保障房的申請會容易一些。

對于后續(xù)能否通過，柳陽表示目前還不好判斷，長時間未批復(fù)的原因，也有可能是雙方都在等監(jiān)管口徑。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從現(xiàn)在的時間點上來看，債券融資適當(dāng)收緊是主要原因。從萬達實際情況看，也與其發(fā)債目的和發(fā)債規(guī)模有關(guān)，雖然從萬達企業(yè)規(guī)模來看，300億元資金并不算多，但從審核的角度看，超過150億都屬于規(guī)模龐大的融資計劃，因此審核會比較嚴。預(yù)計后續(xù)或壓縮發(fā)債規(guī)模。

萬達多通道探路融資

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，截至2016年6月末，萬達商業(yè)有息負債規(guī)模達到2145.6億元，其中短期借款8.89億元，一年內(nèi)到期的長期借款241.24億元，長期借款1241.43億元，應(yīng)付債券654.03億元。

萬達商業(yè)表示，隨著開發(fā)規(guī)模的持續(xù)擴大，公司未來的借款金額還可能繼續(xù)增加，如果銷售回款、融入資金等現(xiàn)金流入的時間、規(guī)模與借款的償還安排未能合理匹配，可能面臨一定的償債壓力。

2016年，整個萬達集團調(diào)減600億元地產(chǎn)收入目標(biāo)，顯示其去地產(chǎn)化加速。根據(jù)克而瑞最新發(fā)布的2017年1-4月中國房企銷售金額榜單顯示，萬達流量金額達340.3億元，銷售面積為257.6億元，排名均靠前。

對于接下來發(fā)債可能遇到的問題，嚴躍進表示，目前融資環(huán)境收緊，房企債務(wù)融資成本增加，投資者對于房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營是否“靠譜”也心存疑慮，萬達大規(guī)模投資文化地產(chǎn)項目后，部分項目或出現(xiàn)短期流動資金壓力，這是值得警惕的。此外，在開拓新項目時是否會和當(dāng)前政策調(diào)控有沖突也是萬達值得關(guān)注的內(nèi)容。

上周五，中國證監(jiān)會發(fā)布的IPO排隊企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，截至4月28日，萬達商業(yè)在主板排隊企業(yè)中位居60位，與3月2日的第89位相比減少29位，且早在3月7日就顯示為“已反饋”。