滬深兩市上市公司2016年年報披露已收官。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，A股135家上市房企營業(yè)收入總計(jì)高達(dá)1.6萬億元，同比上漲31%；歸屬母公司股東的凈利潤合計(jì)1368億元，同比僅增長40%，即平均每家上市公司約賺10億元，平均每家比2015年多賺約3億元。

值得一提的是，66家上市房企歸屬母公司股東的凈利潤下滑，占比接近五成；僅14家虧損，占比約一成，虧損房企較2015年降低約一成。

《證券日報》記者根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近三年來，在這135家上市房企中，歸屬于母公司股東的凈利潤處于增長狀態(tài)的企業(yè)接近六成，但不乏部分中型房企近三年歸屬于母公司股東的利潤率在大幅下滑?？傮w來看，2016年年度，歸屬于母公司股東的凈利潤同比增長企業(yè)占比超過一半。

有分析師向《證券日報》記者表示，2016年，過半上市房企業(yè)凈利潤增長，得益于多種原因。除了房價因素外，近兩年資本市場窗口期打開，房企通過低息公司債置換此前的高息債，降低融資成本，帶來降費(fèi)效應(yīng)，也提升了盈利空間。

逾五成房企凈利潤上漲

從2016年年報數(shù)據(jù)來看，不同梯隊(duì)房企凈利增長速度不同。2016年度，上述135家房企，平均每家每年歸屬于母公司股東的凈利潤為10.1億元，2015年度則為7.2億元。

具體來看，歸屬于母公司股東的凈利潤超過10億元的企業(yè)有27家，占比為20%，這一比例幾乎與2015年度持平；超過1億元的則為94家，占比約為70%，比2015年度有所提升；半數(shù)以上房企凈利潤實(shí)現(xiàn)了同比上漲，虧損企業(yè)明顯減少。

對此，易居研究院智庫研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，地產(chǎn)行業(yè)分化比較明顯，集中度進(jìn)一步提升，但大型房企凈利潤增速乏力，部分中型企業(yè)凈利潤增速有所提升，不少中小企業(yè)則是直接進(jìn)入凈利潤下滑通道。

海通證券房地產(chǎn)分析師涂力磊表示，2016 年萬科、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福和金地集團(tuán)5家銷售規(guī)模超過1000億元的企業(yè)，平均毛利率29%，平均凈利率11%，凈利潤增速為23%，但是凈利率出現(xiàn)一定程度下滑；在未來的經(jīng)營規(guī)劃上，有3家明確提出要有20%左右銷售增速，另外2家沒有明確提出，同時在開竣工計(jì)劃上相對保守，部分公司新開工和竣工計(jì)劃為負(fù)增長。不過，經(jīng)營規(guī)劃相對保守原因與市場調(diào)控和保證完成業(yè)績承諾有關(guān)，不排除中報上調(diào)相關(guān)規(guī)劃。

而銷售額在500億元-1000億元的房企中，在利潤方面有更好表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)平均凈利率13%；預(yù)收賬款增長明顯，平均增速78%；在未來經(jīng)營預(yù)期上，這些房企不同程度地提出更高目標(biāo)，銷售金額增長預(yù)期普遍在30%左右，同時在開竣工方面也有積極預(yù)期。

銷售規(guī)模在100億元-500億元的房企中，相對標(biāo)桿企業(yè)而言，其盈利能力差一些，凈利率只有10%水平，落后于標(biāo)桿企業(yè)的11%，且同樣是處于下降的水平；凈利潤增速只有19%，落后于標(biāo)桿企業(yè)的24%；在經(jīng)營目標(biāo)上，多數(shù)并未提出明確的地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)。

銷售規(guī)模在100億元以下企業(yè)中，其房企地產(chǎn)業(yè)務(wù)保持相對穩(wěn)定，同時多數(shù)企業(yè)存在布局新方向，或者處于轉(zhuǎn)型預(yù)期中。從凈利率表現(xiàn)來看，該板塊目前屬于4 類房企中表現(xiàn)相對最差的，凈利率只有8%，且凈利增速只有18%；在經(jīng)營目標(biāo)方面，因其中多數(shù)房企已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型，故對于地產(chǎn)的經(jīng)營并沒有給出特別明確預(yù)期值。

盈利能力待考

事實(shí)上，135家上市房企近三年來歸屬母公司股東的凈利潤總額穩(wěn)中上升。數(shù)據(jù)顯示，135家上市房企2016年、2015年及2014年歸屬母公司股東的凈利潤分別為1368億元、971億元和883億元；同比增長率分別為41%、10%及0.6%。

涂力磊在報告中指出，2016 年度，A 股房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)總收入達(dá)到16257 億元，同比增長36%，；銷售毛利率方面，2016 年度行業(yè)銷售毛利率為27.51%；實(shí)現(xiàn)凈利潤1639 億元，凈利潤率為10.09%。

涂力磊認(rèn)為，整體看，2016 年行業(yè)結(jié)算收入明顯增大，但結(jié)算毛利率從連續(xù)趨勢變?yōu)橄鄬ζ椒€(wěn)。造成以上因素的原因是：第一，2015 年和2016 年，屬于上市地產(chǎn)企業(yè)債券和股權(quán)融資大年。以上因素造成企業(yè)財務(wù)成本有改善趨勢（尤其龍頭企業(yè)優(yōu)勢更為明顯）；第二，2016 年行業(yè)銷售規(guī)模再創(chuàng)新高是的企業(yè)結(jié)算能力增強(qiáng)；第三，行業(yè)價格2015 年和2016 年均保持不同程度提升，以上因素對結(jié)算毛利率產(chǎn)生積極正面影響。

但對于上市房企來說，壓力還在后市。

對此，華創(chuàng)證券分析師袁豪表示，2016年，由于三項(xiàng)費(fèi)用率改善對沖，推動凈利率提前低位回升。但資金收緊導(dǎo)致財務(wù)費(fèi)用回升以及少數(shù)股東損益或再次提升將沖抵凈利率回升力度。

更重要的是，目前來看，2016年，行業(yè)銷售回款大好、但補(bǔ)庫存力度較弱，從而行業(yè)凈負(fù)債率繼續(xù)下降，呈現(xiàn)了連續(xù)兩年的去杠桿。但2015-2016年，地王頻現(xiàn)奠定了中長期毛利率的下行趨勢，行業(yè)整合或?qū)⒓觿　?/p>