每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 盧祥勇

5月4日，五牛基金與同策咨詢正式簽約，擬以注冊(cè)成立新公司的方式，開(kāi)展核心不動(dòng)產(chǎn)投資和潛力項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)投資，并計(jì)劃在3年內(nèi)達(dá)到100億的規(guī)模。

此前，鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉曾表示，“按2016年的市值估算，中國(guó)2.2億套存量住房，市場(chǎng)價(jià)值超過(guò)200萬(wàn)億元。”但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相對(duì)于開(kāi)發(fā)建設(shè)模式，運(yùn)營(yíng)存量物業(yè)的回報(bào)率要低得多，甚至可能不夠償付貸款利息。

雙方成立新公司后有什么計(jì)劃？據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，此次五?；鹋c同策咨詢成立的公司主要是聚焦一線城市的核心不動(dòng)產(chǎn)投資，如寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)的改造運(yùn)營(yíng)，并深挖二、三線城市具有運(yùn)營(yíng)投資潛力的地產(chǎn)項(xiàng)目。

“僅就項(xiàng)目而言，同策的項(xiàng)目在全國(guó)鋪開(kāi)比較多，五?；鹂梢岳猛咴谑稚洗淼姆康禺a(chǎn)房產(chǎn)公司項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)在整個(gè)中國(guó)市場(chǎng)的布局。利用同策嫁接一線開(kāi)發(fā)商的資源，五牛也能找到更多機(jī)會(huì)做大市場(chǎng)。”資深投行人士陳國(guó)華告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

盡管中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了巨大的存量物業(yè)，涵蓋住宅類、商用物業(yè)以及產(chǎn)業(yè)園，不過(guò)房地產(chǎn)商想從以前簡(jiǎn)單粗放的開(kāi)發(fā)銷售向追求精細(xì)化的持有運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，并非易事。

資深地產(chǎn)人士薛建雄就指出，存量物業(yè)如果是住宅就必須要做到高周轉(zhuǎn)，這很大程度上取決于房?jī)r(jià)漲跌，受市場(chǎng)周期調(diào)控影響明顯。

而新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，存量物業(yè)的好壞取決于市場(chǎng)周期和節(jié)奏，此外還有地段和物業(yè)本身的品質(zhì)如何。

現(xiàn)階段，持有運(yùn)營(yíng)的回報(bào)率遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)模式。以住宅或公寓為例，歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前國(guó)內(nèi)住宅物業(yè)租金回報(bào)率約為2%~3%，這意味著同樣一套房，房企選擇持有住宅物業(yè)，從租金收入獲得的現(xiàn)金流甚至不夠償付貸款利息，負(fù)回報(bào)決定了租賃型住宅難以成為行業(yè)主流。

而如果是商辦物業(yè)，目前階段來(lái)看，租金回報(bào)率并不高，目前一線城市的優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)租金回報(bào)率可以達(dá)到5%~6%，但這還不包括招商運(yùn)營(yíng)稅費(fèi)20%左右成本的扣除。

所以大部分租金收益都無(wú)法覆蓋成本，比較好的辦法是打包做成資產(chǎn)包，不過(guò)，現(xiàn)在基金公司并不看重租金收益，而是重資產(chǎn)的價(jià)值重構(gòu)，而是看中資產(chǎn)本身的升值，如果投資回報(bào)率雙重選擇，資產(chǎn)升值和投資回報(bào)率即便兩者相加也覆蓋不了資金成本。

不過(guò)，陳國(guó)華表示，如果是核心區(qū)域的物業(yè)，增值收益是相當(dāng)可觀的，

而要想通過(guò)持有運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)獲利，首先要解決的是資金沉淀的難題。歐陽(yáng)捷表示，低成本的融資能力是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的關(guān)鍵。