（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第18期）

近期召開的中共中央政治局會(huì)議，預(yù)示著“長(zhǎng)效機(jī)制”或?qū)⒊蔀?017年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要目標(biāo)和落腳點(diǎn)。

4月25日，中央政治局會(huì)議提出，要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。雖然僅有21個(gè)字，卻引發(fā)輿論強(qiáng)烈關(guān)注。

這次提出房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，距離2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”，僅過去4個(gè)月。

那么，這次提出的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制與上次及之前提出的有沒有不同？長(zhǎng)效機(jī)制包括哪些內(nèi)容？

長(zhǎng)效機(jī)制已進(jìn)入加速推進(jìn)階段

此次政治局會(huì)議在談到房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)提出，“要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”，措辭發(fā)生了微妙變化。

這次中央對(duì)于長(zhǎng)效機(jī)制的提法用的是“加快形成”4個(gè)字。而在去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上的措辭還是“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”；2017年的政府工作報(bào)告也指出，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

從“加快研究建立”到“加快建立和完善”，再到“加快形成”，措辭的變化反映出政府目前對(duì)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立已是箭在弦上。

住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)表示，新的措辭反映出國(guó)家對(duì)于建立長(zhǎng)效機(jī)制正在加速推進(jìn)過程中。

事實(shí)上，較早前的4月18日，國(guó)家發(fā)改委副主任寧吉喆接受媒體采訪時(shí)就說，目前國(guó)家正在抓緊時(shí)間，緊鑼密鼓研究制定保證房地產(chǎn)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，成熟的時(shí)候可以付諸實(shí)施。

至于何時(shí)推出，官方還沒有明確時(shí)間表，但是在操作層面，還有更現(xiàn)實(shí)的問題。顧云昌向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制真正建立起來，不是一兩年的事情。完全建立起來，有可能需要5年，甚至10年。“因?yàn)?lsquo;形成’需要一些政策慢慢落地和完善，還有一些政策需要立法，而立法需要一個(gè)過程，比如對(duì)持有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅，雖然呼吁了多年，但到現(xiàn)在還沒推出。再加上土地制度改革也不是容易的事情，所以，長(zhǎng)效機(jī)制的建立乃至推出來還需要時(shí)間。”

顯然，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，牽一發(fā)而動(dòng)全身，不僅涉及土地財(cái)政、體制改革、房產(chǎn)稅等諸多方面，還要突破許多困難，協(xié)調(diào)各方的利益，并非只是在房地產(chǎn)市場(chǎng)打轉(zhuǎn)，而是要進(jìn)行全方位的改革，說長(zhǎng)效機(jī)制真正建立仍需時(shí)間并不為過。

“長(zhǎng)效機(jī)制”久拖未決

記者注意到，官方最近3次提到長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)間節(jié)點(diǎn)分別是2010年、2013年和2016年，都是在樓市大漲的年份。于是，給人的感覺是，在臨時(shí)性調(diào)控政策無法起效時(shí)，自然就會(huì)想到長(zhǎng)效機(jī)制。

事實(shí)上，“長(zhǎng)效機(jī)制”這一概念早已有之，但是真正上升到國(guó)家層面是近六七年的事。

2010年，時(shí)任國(guó)務(wù)院總理溫家寶在達(dá)沃斯論壇上表示，“加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。”

此后，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心在2013年召開過一場(chǎng)名為“建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制建議”的課題報(bào)告評(píng)估會(huì)。據(jù)知情者透露，由于難度頗大，最終并沒有給出明確的出臺(tái)時(shí)間。

顧云昌回憶，大約在五六年前，國(guó)家有關(guān)部門針對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制問題聯(lián)合研討并初步制定出了一個(gè)草案，但是由于種種原因，到現(xiàn)在還沒有形成一個(gè)真正的長(zhǎng)效機(jī)制文件。

“我認(rèn)為其中一個(gè)重要原因就是房地產(chǎn)是有周期表現(xiàn)的。”在顧云昌看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)明顯的周期規(guī)律，即3年左右一個(gè)周期。2016年房?jī)r(jià)進(jìn)入一個(gè)高漲期，到目前為止，還在不斷出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策。

但是，這些針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控往往是應(yīng)急之需。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)滑坡時(shí)，比如2011年以后，房地產(chǎn)需要升溫，于是政府出臺(tái)相對(duì)寬松的貨幣政策，鼓勵(lì)老百姓(43.160,-0.79,-1.80%)買房，讓市場(chǎng)回暖。而一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱、房?jī)r(jià)上漲過快，馬上又需要降溫。此時(shí)，政府往往采取緊縮性貨幣政策，甚至于不惜采取各種行政手段。

于是，我們看到，近年來我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控始終沒有間斷過，已經(jīng)從原來的兩限——限購(gòu)限貸，到現(xiàn)在的四限——限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售。這些政策采取的都是行政性調(diào)控手段。

但采取行政性調(diào)控方式畢竟是一種短期行為，一種臨時(shí)性舉措。目前一二線城市房?jī)r(jià)過高，或許到了2017年下半年，甚至2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)又開始陷入低迷，這都有可能。于是，隨著市場(chǎng)的波動(dòng)，政府又會(huì)不斷出臺(tái)新政策，周而復(fù)始。

“所以，我總說‘房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，總在路上’。因此，為了房地產(chǎn)能夠平穩(wěn)健康發(fā)展，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)刻不容緩。”顧云昌說。

長(zhǎng)效機(jī)制包括哪些內(nèi)容

4月25日的政治局會(huì)議給了地產(chǎn)業(yè)一個(gè)新的信號(hào)：樓市調(diào)控政策還有更狠的大招要出爐。

這個(gè)判斷并非空穴來風(fēng)。4月中旬，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2017年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》強(qiáng)調(diào)，要健全購(gòu)租并舉的住房制度，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

跟短期調(diào)控不同，很明顯，建立長(zhǎng)效機(jī)制的目的是形成長(zhǎng)期效果。但是，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將包含哪些內(nèi)容？業(yè)內(nèi)人士眾說紛紜。

聯(lián)訊證券董事總經(jīng)理李奇霖、聯(lián)訊證券研究院宏觀組張德禮認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容可能包括人地掛鉤、動(dòng)態(tài)調(diào)整土地供應(yīng)、棚改貨幣化安置。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)、交行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹則指出，該機(jī)制內(nèi)容或涉及房地產(chǎn)稅、70年產(chǎn)權(quán)、限購(gòu)政策的定位、租賃市場(chǎng)的發(fā)展、土地市場(chǎng)的供應(yīng)規(guī)則。

在顧云昌看來，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制主要包括稅收體制改革、土地制度改革、金融體系改革，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的組織架構(gòu)改革等幾個(gè)方面，土地、稅收、金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)這幾個(gè)方面綜合發(fā)揮作用，才能夠改變房?jī)r(jià)忽高忽低、過熱過冷的情況。“這才是真正的長(zhǎng)效機(jī)制。實(shí)際上房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制就是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。”

由于“長(zhǎng)效機(jī)制”的說法由來已久，給人的感覺是一落到實(shí)處就一次次“打了水漂”，于是，國(guó)家只能圍繞“限貸、限購(gòu)”等短期調(diào)控措施來治理居高不下的房?jī)r(jià)。

然而，這次國(guó)家對(duì)“長(zhǎng)效機(jī)制”的重視程度史無前例，雖然中央政治局會(huì)議只用了一句話來闡述，但傳遞出的信息卻足夠強(qiáng)大，預(yù)計(jì)未來相關(guān)配套政策也將推出。這次，“長(zhǎng)效機(jī)制”或許不再落空。

在顧云昌看來，建立長(zhǎng)效機(jī)制有兩個(gè)既定目標(biāo)：首先，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正平穩(wěn)健康發(fā)展。“要通過長(zhǎng)效機(jī)制來控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱或者過冷，特別是過熱。”其次，建立長(zhǎng)效機(jī)制是真正推進(jìn)“住有所居”。“從老百姓居住的角度，要推進(jìn)住有所居。每個(gè)人都能享有適當(dāng)?shù)淖》俊?rdquo;

47 2016年6月14日，北京一商住樓盤即將限購(gòu)的傳聞在網(wǎng)上傳開，不少商住項(xiàng)目連夜加推售房。

2016年6月14日，北京一商住樓盤即將限購(gòu)的傳聞在網(wǎng)上傳開，不少商住項(xiàng)目連夜加推售房。

2016年6月14日，北京一商住樓盤即將限購(gòu)的傳聞在網(wǎng)上傳開，不少商住項(xiàng)目連夜加推售房。2016年6月14日，北京一商住樓盤即將限購(gòu)的傳聞在網(wǎng)上傳開，不少商住項(xiàng)目連夜加推售房。

《住房法》或?qū)⒔鉀Q農(nóng)民工住房問題

“住有所居”的重要性不可言喻。居民住房水平不僅是反映一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和居民生活水平的重要標(biāo)志，而且對(duì)于改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定以及帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都有重要意義。

正因如此，保障公民“住有所居”是許多發(fā)達(dá)國(guó)家和一些發(fā)展中國(guó)家政府公共政策的重要目標(biāo)和主要著力點(diǎn)。

但是，實(shí)現(xiàn)“住有所居”面臨的困難也不小。1998年我國(guó)住房制度全面改革以來，居民居住條件顯著改善，也促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)。但在住房市場(chǎng)發(fā)展過程中也出現(xiàn)了一些諸如房?jī)r(jià)上漲過快、市場(chǎng)秩序混亂、住房保障不足等新問題，這些問題暴露出我國(guó)住房法律體系建設(shè)滯后和法律規(guī)范的嚴(yán)重缺失。

于是，讓住房回歸居住屬性，在加強(qiáng)住房政策頂層設(shè)計(jì)的背景下，加快我國(guó)住房市場(chǎng)的法律體系建設(shè)成為關(guān)鍵。

顧云昌呼吁盡快修訂《房地產(chǎn)管理法》，出臺(tái)《住房法》：“《房地產(chǎn)管理法》是上世紀(jì)90年代制定的，有很多不合適的條款需要進(jìn)一步修改；與此同時(shí)，深化住房制度改革，把《住房法》建立起來，保障所有的城市居民都能實(shí)現(xiàn)住有所居。”

據(jù)顧云昌回憶，制定《住房法》的想法早在20多年前就有人提過，大概在十幾年前，原建設(shè)部牽頭起草《住房法》，這在當(dāng)時(shí)也是原建設(shè)部的主要任務(wù)之一。但是后來這項(xiàng)工作又停止了，“沒有人再弄，顧不上或者還沒有想好，都有可能。”

最新的消息是，《住房法》或?qū)⑻嵘先粘?。記者注意到，去?2月22日，新華社發(fā)布的《從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議看明年房地產(chǎn)市場(chǎng)新動(dòng)向》的文章中首次提到了《住房法》。

新華社援引中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛的話稱，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展，關(guān)鍵是建立一套長(zhǎng)效的讓房地產(chǎn)利潤(rùn)平均化的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制與政府調(diào)控機(jī)制。未來要在調(diào)整我國(guó)住房發(fā)展內(nèi)涵和住房發(fā)展定位的基礎(chǔ)上，推動(dòng)《住房法》的制定和出臺(tái)，推進(jìn)“讓老百姓買得起”的住房政策的法制化。

尤其在去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給樓市定下了“平穩(wěn)健康”發(fā)展的主基調(diào)，提出要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位下，《住房法》出臺(tái)顯得尤為必要。因?yàn)閺膰?guó)際經(jīng)驗(yàn)看，許多國(guó)家在解決住房問題方面都建立了完善的法律，通過法律穩(wěn)固和規(guī)范涉及住房相關(guān)制度，調(diào)節(jié)和處理好住房相關(guān)主體的利益關(guān)系。

“出臺(tái)《住房法》的重點(diǎn)，就是要使每個(gè)家庭都有房子住，給老百姓住房提供保障。重點(diǎn)是給農(nóng)民工等新市民解決住房問題，這個(gè)問題在過去是沒有過的。”顧云昌說。

不過，《住房法》因?yàn)樯婕暗椒芍贫ǎ挥羞M(jìn)入了人大立法才有機(jī)會(huì)推出，因此，對(duì)于《住房法》制定以及推出的時(shí)間表，從目前來看，或許還遙遙無期。

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立過程

2010年

時(shí)任國(guó)務(wù)院總理溫家寶在達(dá)沃斯論壇上表示，“加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。”此后，國(guó)家發(fā)改委受命牽頭研究相關(guān)制度，住建部、國(guó)土部、財(cái)政部等部門隨后也加入。

2013年

“長(zhǎng)效機(jī)制”被寫入政府工作報(bào)告，具體表述為“抓緊完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”。

2014年3月

中共中央、國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》中提到，“調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。”

2016年12月9日

中央政治局會(huì)議提出，2017年要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

2015年4月30日

中央政治局會(huì)議上提出，“要完善市場(chǎng)環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”。

2016年12月

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了明確表態(tài)，其中包括“要堅(jiān)持‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落”。

2017年4月25日

中央政治局會(huì)議提出，要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

（原標(biāo)題：房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制正在制定 專家認(rèn)為完全建立還需5到10年）